Quand on envisage d’acheter un bien immobilier avec un prêt immobilier, il est important de comprendre sa capacité d’emprunt. C’est une estimation du montant que vous pouvez emprunter et rembourser sans trop de difficultés. Dans cet article, je vous explique comment déterminer votre capacité d’emprunt en prévision d’un investissement locatif.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
La capacité d’emprunt ou capacité de prêt désigne la somme qu’un emprunteur peut obtenir d’une banque pour financer un projet d’acuqisition d’un bien immobilier. C’est la composante principale de son pouvoir d’achat, avec apport propre et, le cas échéant, des prêts complémentaires comme un prêt à taux zéro (PTZ).
Je vous rappelle que cela ne change pas en fonction de l’apport propre de le débiteur. C’est probablement le taux hypothécaire qui pourrait être le plus avantageux pour le débiteur.
La capacité d’emprunt ou d’endettement repose notamment sur deux variables :
- le taux d’endettement,
- et le reste à vivre du ménage qui emprunte.
La durée de votre hypothèque et son taux d’intérêt influent également sur la somme que vous pouvez emprunter. En effet, plus le taux est élevé, plus les mensualités (pour la même période) sont élevées. Et cela réduit votre pouvoir d’emprunt ou solvabilité (taux d’endettement plus élevé, durée de vie plus faible).
À l’inverse, allonger la durée de remboursement du crédit (par exemple 25 ans au lieu de 20) permet de réduire les mensualités et d’allonger la durée de vie de l’emprunteur. En contrepartie, ce dernier devra accepter une augmentation du coût total d’emprunt.
Différence en pouvoir d’achat et capacité d’emprunt en investissement locatif
La capacité d’emprunt est un des éléments qui permet de calculer la capacité d’achat. Cette dernière désigne le budget maximum que vous avez la possibilité d’investir.
Lors de la préparation de ce budget, d’autres éléments sont pris en compte :
Contribution personnelle
C’est le montant que vous investissez directement dans votre projet immobilier. La contribution propre vous permet de réduire l’argent emprunté. Elle provient de votre propre épargne :
- épargne personnelle,
- capital obtenu lors de la vente d’un bien immobilier,
- donation,
- héritage,
- somme empruntée à un proche, etc.
Attribution d’un prêt aidé
Ces attributions sont nombreuses : je peux citer les prêts zéro ou PTZ+, Eco PTZ, d’accession sociale (PAS), conventionné, départementaux, en colocation, PEL, etc.
Je vous rappelle que les prêts à taux zéro peuvent être utilisés comme apport personnel.
Frais de notaire
Ces frais sont perçus par les notaires, mais la plupart sont payés aux municipalités et à l’État. Les frais d’acquisition comprennent plusieurs éléments :
- les impôts versés au Trésor public,
- les versements : montants transférés par les notaires pour le compte de leurs clients,
- et les salaires ou honoraires de notaires.
Évaluer sa capacité d’emprunt en investissement locatif avant de contacter les banques
Avant de souscrire un prêt, il est absolument nécessaire de connaître votre solvabilité et le montant que vous pouvez emprunter. Une fois que vous connaissez ces facteurs, vous pouvez alors déterminer la somme d’argent que votre institution financière sera susceptible de vous offrir. Il est également essentiel de garder une trace du budget et du crédit afin de bénéficier de conditions favorables auprès des prêteurs et pour faciliter le processus d’analyse des demandes.
Éléments pris en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt en investissement locatif
Votre solvabilité immobilière dépend principalement de votre taux d’endettement et de ce qu’il vous reste à vivre. Le taux d’intérêt du prêteur et la durée de l’hypothèque influent également sur le montant que vous pouvez obtenir.
Taux d’endettement
En résumé, le taux d’endettement compare les dépenses du ménage avec le revenu pour estimer quel pourcentage des ressources du ménage devrait être consacré au paiement des dépenses récurrentes. Ce ratio d’endettement permet à la banque de s’assurer que le débiteur n’accumule pas trop de dettes différentes par rapport à ses fonds.
Reste à vivre
Le montant du reste à vivre est l’argent dont dispose le ménage endetté une fois toutes ses dépenses payées. Si cette somme est insuffisante pour la vie normale du ménage et pour couvrir des dépenses de fonctionnement irréductibles, le prêt ne sera pas accordé.
Pour calculer le reste à vivre, je vous conseille de soustraire les frais mensuels de la somme des revenus mensuels. Pour être précis, vous devez estimer toutes vos dépenses pour l’année puis diviser le total par 12 pour obtenir une moyenne mensuelle plus proche de la réalité.
Cette méthode vous permet même d’intégrer certains frais qui ne sont pas générés par mois.
Critères bancaires
- Taux d’endettement
En général, les banques hésitent à dépasser le taux d’endettement de 33 % pour prolonger un endettement immobilier. Elles peuvent faire des exceptions pour les cas jugés meilleurs.
Les exceptions à la règle des 33 % dépendent généralement des revenus et du reste à vivre de celui qui emprunte. Si le débiteur découvre que le taux d’endettement est supérieur à 33 %, mais que le reste à vivre est plus que confortable par rapport à ses besoins, la banque n’a aucune difficulté à accorder un prêt.
- Reste à vivre
Les critères des établissements bancaires pour le reste à vivre dépendent en partie de l’emplacement. De même, les exigences varient selon la composition du ménage : personnes seules, couple sans enfant, ou avec enfants.
Par conséquent, au minimum, les éléments suivants doivent être comptés :
- 600 euros à 1 000 euros pour une personne célibataire,
- 750 à 1000 euros pour un couple sans charges ni enfants,
- 150 à 400 euros supplémentaires pour un enfant à charge.
Il est absolument essentiel de prendre contact avec plusieurs banques avant de demander un emprunt immobilier, car chaque établissement bancaire adopte ses propres critères et stratégies d’examen. Cela signifie qu’une institution peut refuser un prêt immobilier à une personne ayant 750 euros de revenu mensuel alors que la banque suivante l’accorderait.
Connaître son taux d’endettement
Le taux d’endettement est votre pouvoir à rembourser l’argent emprunté en fonction de votre revenu mensuel. Il est généralement admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 1/3 du revenu net annuel. Et maintenant, il est même légèrement supérieur, avec un taux d’endettement maximum de 35 %. De plus, les établissements bancaires considèrent que le risque de défaut est trop élevé.
Le taux d’endettement est calculé en tenant compte des taux suivants :
- salaire net,
- primes contractuelles : par exemple, le treizième mois,
- pensions alimentaires, allocations et pensions d’invalidité,
- revenus professionnels impayés : pour les professions libérales, agriculteurs, commerçants, etc.
Selon l’organisme financière, d’autres sources de revenus peuvent être prises en compte pour le calcul de ce taux : allocations familiales, commissions, allocations logement, revenus du patrimoine, etc.
C’est à la discrétion de la banque auprès de laquelle le crédit sera pris en compte de ces montants. Certains établissements bancaires réduisent également certains revenus.
Un courtier immobilier expert en gestion de patrimoine vous aidera à évaluer votre condition et celle d’un co-emprunteur pour calculer votre solvabilité et votre taux d’endettement.
Je vous rappelle que si vous disposez d’un revenu très confortable, le taux d’endettement peut dépasser le seuil de 35 %. Par contre, votre capacité d’endettement ne peut excéder 30 % si vos revenus sont modestes.
Il n’y a donc pas de règle absolue. Les seuils de taux d’endettement ne sont pas fixes et les banques peuvent y renoncer en fonction de la situation
Conseils pour augmenter sa capacité d’emprunt en investissement locatif
Il existe plusieurs façons d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Restructuration des prêts en cours
Rembourser des crédits à la consommation peut augmenter la capacité d’emprunt pour un projet immobilier. Plus précisément, il s’agit de regrouper les crédits à la consommation en un seul crédit, c’est-à-dire une mensualité unique avec un allongement simultané de la durée d’acquittement.
De cette façon, le débiteur paiera plus cher ses crédits à la consommation et devra payer des frais de restructuration de ses dettes. Mais cela réduira aussi son effort financier mensuel pour les rembourser. Cela lui permettra de réduire son taux d’endettement et ainsi maximiser la liberté d’acheter un bien immobilier.
L’impact du regroupement de crédit sur le pouvoir d’emprunt est d’autant plus important lorsque les crédits à la consommation sont contractés à des taux d’intérêt élevés.
Augmentation du pouvoir d’achat
Le pouvoir d’emprunt peut être augmentée en augmentant le pouvoir d’achat.
Le pouvoir d’achat est calculé par la formule suivante :
- capacité d’emprunt + assurance + apport propre + prêts aidés — frais de dossier
La somme de ces éléments, qui correspond au coût total du crédit immobilier, est appelée Taux Annuel Effectif Global (TAEG). À ne pas confondre avec le Taux effectif annuel d’assurance (TAEA), un indicateur quantifiable qui permet d’estimer le coût réel de votre assurance prêt immobilier et de comparer au mieux les offres.
Je vous rappelle de vous poser les bonnes questions avant de d’emprunter.
Souscription à deux prêts au lieu d’un
Prendre plusieurs prêts hypothécaires plutôt qu’un seul peut s’avérer avantageux, car cela vous permettra d’emprunter un montant plus important sans pour autant augmenter les coûts. En effet, il suffit de contracter deux prêts sur 15 et 20 ans et d’effectuer simultanément leur remboursement pour profiter du taux d’intérêt le plus bas sur l’le plus court. Les intérêts sur chaque mensualité seront alors moins élevés et cela permettra d’augmenter l’argent restant.
Il est donc important de faire des simulations. La meilleure partie est que vous pouvez le faire directement depuis votre ordinateur en ligne. Vous pouvez également visiter quelques banques pour découvrir ce qu’elles ont à offrir. Il existe également des courtiers qui peuvent vous dire où vous pouvez améliorer votre pointage de crédit.
Utiliser un simulateur pour connaitre sa capacité d’emprunt
Plusieurs outils de simulation en ligne permettent aux personnes souhaitant emprunter de savoir leur capacité d’emprunt. De plus, de nombreuses agences et institutions proposent ces services. En particulier, on peut citer les simulateurs :
- Cafpi
- Cyber-prêt
- Empruntis
- Meilleurtaux.com
De même, plusieurs établissements bancaires proposent gratuitement leurs propres simulateurs de capacité d’emprunt en ligne :
- Crédit Agricole
- LCL
- HSBC
- BNP Paribas.
Exemple de calcul de capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Prenons le cas d’un jeune couple qui gagne respectivement 2 000 et 1 800 euros par mois. Les emprunteurs ne reçoivent pas de revenu garanti supplémentaire.
Avant le prêt, ils paient un loyer de 1 000 euros. Ainsi que d’autres frais mensuels fixes de 950 euros, dont un crédit à la consommation avec des mensualités de 450 euros par mois qui se poursuit pendant 36 mois (abonnements et autres frais pour les 500 euros restants).
Soit 3 800 euros de revenus par mois et 1 950 euros de frais supplémentaires.
Le couple qui emprunte contracte un crédit à palier. Cela lui permet de rembourser des mensualités moins élevées en début de crédit dans les 36 mois suivant le remboursement du crédit à la consommation. Après quoi le montant des mensualités hypothécaires augmente.
Le prêt est accordé pour 20 ans ou 240 mois. Et le taux d’intérêt est de 1,40 %. Avec une couverture de 50 %, le taux d’assurance est de 0,34 % par personne.
- Durant les 36 premiers mois : charges mensuelles des assurances de 804 euros et 450 euros pour l’acquittement du crédit à la consommation
- Pendant les 204 mois restants : charges mensuelles des assurances de 1 123 euros.
- Capacité de prêt : 200 000 euros sur 240 mois.
Conclusion
Il est important de connaitre toutes ces informations afin de pouvoir calculer votre capacité d’emprunt. Mais je vous conseille de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine avant d’entreprendre toute démarche auprès des banques. En effet, les conseillers en gestion de patrimoine bénéficient de nombreux partenariats avec différents établissements bancaires, ce qui leur permet de vous proposer des offres aux taux les plus attractifs. En contrepartie d’une garantie de volume élevé, ils négocient un taux d’intérêt très bas sur les prêts directement avec les services financiers. À part cela, ces établissements vous permettent de conseiller en toute impartialité sur la meilleure offre à choisir. En vous aidant à calculer votre capacité d’emprunt en analysant toutes les offres en cours de vos partenaires, ils sauront trouver celle qui correspond le mieux à votre profil.
