Investissement ehpad : avantages et pièges à éviter

personnes âgées dépendantes en EHPAD

Avec le vieillissement de la population en France, investir dans un EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est de plus en plus populaire. Investir dans un EHPAD peut offrir des retours sur investissement intéressants, mais il est essentiel de bien comprendre la réglementation en vigueur et le profil des locataires pour éviter tout risque inutile.

Cependant, avant de se lancer dans un tel investissement, il est important de connaître les avantages et les risques associés. Dans cet article, je vais examiner en détail les différents aspects à prendre en compte et quelles sont les stratégies à adopter pour garantir le meilleur rendement possible sur votre investissement.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD est un établissement pour les personnes âgées dépendantes. Ces établissements sont généralement publics, mais il existe également des EHPAD privés. Les personnes âgées y sont prises en charge par des professionnels de la santé et du social, 24h/24. Les EHPAD proposent différents services tels que des soins d’infirmerie et d’entretien, des repas, la blanchisserie, une animation sociale et culturelle, etc. Les résidents peuvent y vivre en chambre individuelle ou partagée.

Les EHPAD sont différents des résidences services pour seniors, car leur création n’est pas librement autorisée et doit être soumise aux conseils départementaux et aux agences régionales de santé. Pour obtenir une autorisation, un appel à projets doit être publié et validé par le président du conseil départemental ainsi que le directeur général de l’ARS. Ces structures doivent rendre des comptes régulièrement, notamment dans le cadre du contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens, ainsi que produire des évaluations internes et externes. Elles sont financées via trois postules tarifaires : les soins, la dépendance et l’hébergement. Les deux premiers sont payés par la collectivité, tandis que le troisième permet réellement à l’EHPAD de bénéfices.

En France, les EHPAD sont gérés par des collectivités territoriales (départements, régions) et/ou des établissements publics de santé.

femme âgée dépendante en EHPAD

Comment investir en EHPAD ?

Les EHPAD sont des établissements spécialisés dans l’accueil et dans le maintien à domicile des personnes âgées dépendantes ou en perte d’autonomie. Ils représentent une alternative intéressante pour les familles qui ne peuvent pas ou ne veulent pas s’occuper de leurs proches âgés. Les EHPAD offrent un cadre sécurisé et adapté aux besoins spécifiques des personnes âgées, ainsi que des services médicaux et paramédicaux adaptés.

Les investisseurs qui souhaitent se lancer dans la location immobilière en EHPAD peuvent choisir le modèle de gestion locative gérée. Dans ce cas, le propriétaire loue un bien à un exploitant professionnel qualifié et autorisé par l’Agence Régionale de Santé et le département concernés. En pratique, un bailleur/investisseur achète une ou plusieurs chambres meublées d’une maison de retraite, en signant simultanément un bail commercial avec l’exploitant définissant les règles pour l’exploitation de l’EHPAD.

Avant que n’importe qui ne puisse acquérir un bien immobilier tel qu’une résidence, il faut obtenir de la part des autorités compétentes une autorisation spécifique à cette zone géographique. Cette approbation doit répondre aux exigences établies par les services concernés et assurera une gestion optimale et rentable pour tous les acteurs impliqués.

Quand il s’agit de l’immobilier géré, le preneur à bail est le seul locataire et doit assumer le risque final lié au bail. Il s’engage donc auprès du propriétaire à respecter les termes du bail commercial, et à payer un loyer régulièrement. Cependant, il faut noter que pour l’immobilier géré, le versement du loyer n’est pas assuré.

À qui l’investissement en EHPAD s’adresse-t-il ?

Investir dans un EHPAD est une solution intéressante pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine à long terme. Il peut également s’adresser à tout investisseur désireux de préparer sa retraite ou à des investisseurs qui cherchent à obtenir de meilleurs rendements et une plus grande fiscalité que l’investissement en EHPAD peut offrir.

femme âgée dépendante en EHPAD

Quels avantages d’investir en EHPAD ?

La France connaît comme le reste des principaux pays occidentaux un vieillissement de sa population. Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) bénéficient d’un avantage concurrentiel par rapport à d’autres types de résidences, telles que les résidences étudiantes ou touristiques, car ils disposent d’un agrément délivré par l’État pour l’exploitation de leurs établissements. Cela permet à ces EHPAD de répondre efficacement aux besoins des consommateurs et de proposer des offres adéquates sur le marché. Par conséquent, investir dans des Ehpad est une chose judicieuse pour l’avenir.

Investir dans un EHPAD présente plusieurs avantages :

– Un rendement locatif attractif : les loyers perçus par les propriétaires d’EHPAD sont généralement supérieurs à ceux du marché immobilier classique. En effet, les places en EHPAD sont très demandées, notamment dans les grandes villes, et les établissements peuvent donc se permettre des hausses de prix régulières.

– Une fiscalité avantageuse : les investisseurs en EHPAD bénéficient de plusieurs dispositifs fiscaux intéressants, comme le dispositif LMNP Censi-Bouvard. Ces dispositifs permettent de réduire considérablement la charge fiscale et d’améliorer le rendement de l’investissement.

– Un investissement social : les personnes âgées dépendantes sont généralement très attachées à leur cadre de vie, et bien accompagnées en EHPAD. Investir dans un établissement spécialisé permet donc aux propriétaires de participer à une mission sociale importante.

– Une plus-value potentielle intéressante : comme pour l’immobilier classique, la revente des EHPAD est soumise à une plus-value. Celle-ci peut être importante si l’investisseur a acheté à un prix avantageux et qu’il parvient à trouver un bon acquéreur.

– La demande pour les EHPAD est en constante augmentation, ce qui permet au propriétaire de bénéficier d’un flux régulier et prévisible de revenus locatifs.

Bien que l’investissement dans un EHPAD présente des avantages intéressants, il est important de s’informer correctement et de faire attention à certaines choses avant de prendre une décision. Il est par exemple important de s’assurer que le bien immobilier fait l’objet d’une assurance adéquate pour couvrir les risques spécifiques aux EHPAD. Il est également nécessaire de se renseigner sur le bail commercial, notamment sur la durée du bail et ses conditions financières.

homme âgée dépendant se fait vacciné en EHPAD

Investissement EHPAD : quels inconvénients ?

Investir dans un EHPAD présente de nombreux avantages : rentabilité, réduction d’impôt, etc. Toutefois, cela comporte aussi des risques qu’il est important de connaître avant de se lancer.

Quand vous investissez dans un EHPAD, vous devez impérativement choisir un gestionnaire dont la réputation est impeccable. Celui-ci doit appliquer des règles strictes en matière d’éthique, et pour éviter tout incident susceptible de ternir sa réputation et de rendre difficile la revente de l’hébergement à l’avenir, il est conseillé de rechercher des partenaires bien connus et engagés en faveur de la transparence.

Les responsables d’un EHPAD se voient attribuer une valeur à leur investissement en raison de l’autorisation délivrée par le conseil départemental et l’Agence Régionale de la Santé. Cette autorisation permet à la structure d’être financée. Si jamais cette autorisation est perdue ou transférée, il y aura une baisse significative de la valeur initiale de l’investissement.

Parmi les inconvénients potentiels d’un investissement dans un EHPAD, on peut citer :

– La gestion du bien : gérer un EHPAD n’est pas chose facile. Il faut pour cela disposer de personnel qualifié et expérimenté, ce qui implique des coûts supplémentaires. De plus, il faut veiller à respecter les normes et les réglementations en vigueur, ce qui peut être chronophage et coûteux.

– La vacance locative : comme tout bien immobilier, il y a un risque de vacance locative lorsqu’il s’agit d’EHPAD. Il est donc important de bien prospecter et de s’assurer que l’établissement est en mesure de satisfaire les besoins des résidents avant de procéder à un investissement.

– Les conditions d’exploitation : le secteur des EHPAD étant encadré par des lois strictes, il faut être vigilant quant aux conditions d’exploitation. De plus, certaines exigences doivent être respectées en matière de traitement des résidents, ce qui peut entraîner un surcoût.

En résumé, investir dans un EHPAD nécessite une étude minutieuse et un suivi régulier pour éviter les risques liés à ce type d’investissement.

Investir en EHPAD : avec quels dispositifs fiscaux ?

En France, il existe plusieurs dispositifs fiscaux avantageux pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif. Parmi eux, on peut citer le dispositif Denormandie, le dispositif Pinel et le dispositif Censi-Bouvard. Chacun de ces dispositifs offre des avantages fiscaux intéressants. Les propriétaires qui louent leurs biens à des responsables d’EHPAD peuvent bénéficier de divers régimes fiscaux, y compris le régime du réel simplifié des loueurs meublés non-professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP) et micro-BIC. Ceux qui choisissent le LMNP pourront théoriquement obtenir un déficit foncier, là où d’autres contribuables qui optent pour LMP auront droit à un abattement de 50 %.

Enfin, le dispositif LMNP Censi-Bouvard est également destiné aux investisseurs qui souhaitent investir dans les maisons de retraite médicalisées. Les avantages fiscaux liés à ce dispositif sont assez intéressants puisqu’ils permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement. Toutefois, pour être éligible à ce dispositif, il faut respecter des conditions de location et se conformer à certaines exigences en matière de classement et de services fournis par la résidence.

Investissement EHPAD : Quelles sont les mises en garde avant d’investir ?

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif en EHPAD, il y a quelques points que vous devez prendre en considération. Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique et il est important de bien se renseigner avant de s’engager.

– Renseignez-vous sur la demande locale : il est important de vérifier si la demande est forte dans la zone où vous souhaitez investir. En effet, les EHPAD sont des établissements très spécialisés et ils ne conviennent pas à tout le monde. Si la demande est faible, il sera plus difficile de trouver des locataires et votre investissement risque de ne pas être rentable.

– Faites attention aux aides publiques : les EHPAD bénéficient souvent d’aides publiques (exonérations fiscales, subventions, etc.). Cependant, ces aides peuvent être supprimées ou modifiées sans préavis, ce qui peut avoir un impact sur votre rentabilité. Assurez-vous de bien comprendre tous les aspects de la législation et des aides avant de vous lancer.

– Vérifiez le niveau d’occupation : un EHPAD avec un niveau d’occupation faible signifie que les recettes locatives seront inférieures à la moyenne. Avant d’investir, vérifiez donc le taux d’occupation pour vous assurer qu’il est satisfaisant.

– Renseignez-vous sur les tarifs et les prestations : les tarifs et les prestations proposés par un EHPAD sont très variables selon les établissements et peuvent influencer le choix des résidents et donc la rentabilité de votre investissement. Il est donc important de bien vérifier ces points avant de prendre votre décision.

– Afin de prendre une bonne décision, l’investisseur doit examiner plusieurs éléments : la qualité du bien et ses installations, l’emplacement (un cadre attrayant et sûr, à proximité des centres hospitaliers et facilement accessible), l’âge de la propriété et son respect des normes actuelles, le taux d’occupation (supérieur à 93 %), mais aussi le gestionnaire et le contrat commercial qui régira les loyers futurs et la répartition des charges. Les EHPAD sont gérés par des grandes entreprises, qui investissent à l’international et réalisent de plus en plus de fusions-acquisitions. Leur solvabilité financière sera un avantage pour le versement des loyers.

– La sélection et l’accompagnement sont encore plus importants pour un achat en EHPAD qu’avec d’autres types d’investissement locatif. Avant de vous recommander un investissement dans un EHPAD, le spécialiste qui vous accompagnera devra avoir une connaissance du marché et utiliser des plates-formes de référencement pointues, qui lui permettront d’accéder aux informations et aux arguments concernant la résidence dans laquelle vous envisagerez de mettre votre argent.

– Comme d’habitude, vous devez rester vigilant quant au rendement que vous allez obtenir. Un rendement très élevé (supérieur à 5 %) devrait être considéré avec précaution, surtout en période où le rendement moyen net proposé au niveau national se situe entre 3,1 et 4,1 % (actuellement). Des situations uniques peuvent entraîner une rentabilité supérieure à la normale. Le partage des charges et le mode de revalorisation des loyers sont parmi les facteurs qui peuvent influencer ce taux.

infirmière en EHPAD

Investissement EHPAD : Quels sont les principaux exploitants en France ?

Il existe plusieurs types d’exploitants d’EHPAD en France. Les principaux sont les établissements publics, les établissements privés à but non-lucratif et les établissements privés à but lucratif. Chacun a ses propres avantages et inconvénients.

KORIAN

KORIAN a été fondé en 2001, puis a fusionné avec MÉDICA en 2014, ce qui lui a permis d’accéder au statut de leader européen des maisons de retraite. La société compte plus de 47 000 employés et 304 résidences réparties en France et 25 232 lits gérés sur son territoire. Elle est également très présente en Belgique, en Allemagne et en Italie – où elle possède 361 établissements qui totalisent 72 000 lits.

Initialement listée à la bourse de Paris avec un volume de 61 %, la plus grande part du capital est détenue par PRÉDICA (Groupe BPCE) avec 24,38 % et Malakoff (groupe de prévoyance) avec 7,68 %. En 2021, le chiffre d’affaires du groupe atteignait 4,3 milliards d’euros et était sous l’autorité de Mme Sophie Boissard.

KORIAN a identifié quatre marchés liés aux services d’accompagnement et de soins des seniors et des personnes dépendantes. Ces services incluent les établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD), les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR), les résidences seniors avec services sous le nom « les Essentielles » ou « Casa Barbara » ainsi que le soutien à domicile « Ages et Vie ».

ORPÉA

ORPÉA, fondée par Jean-Claude Marian en 1989, a un capital social de 80 769 796 euros et a généré un chiffre d’affaires de 3,7 millions d’euros en 2019. L’entreprise dispose de plus de 20 000 lits en France et près de 43 000 à l’étranger (Belgique, Allemagne, Espagne, Italie, Autriche, Pologne, Suisse et République Tchèque).

Le groupe ORPÉA coté en bourse depuis 2002, est contrôlé par CPPIB (fonds de pension canadien), FFP Invest et Sofina. La part des actions disponibles sur le marché s’élève à 78 %.

Jusqu’à présent, le groupe gère un portefeuille de 665 établissements dans cinq secteurs liés à l’aide aux aînés et à la dépendance : maisons de retraite médicalisées, résidences services pour personnes âgées autonomes (RSS), cliniques de réadaptation et de soins continues exploitées sous le nom « CLINEA », cliniques psychiatriques ainsi que des services d’aide à domicile.

ORPÉA est devenu, au fil du temps, le deuxième exploitant français du secteur des services d’aide aux personnes âgées et dépendantes et le premier en Europe.

DVD DOLCÉA DOMUSVI

Le Groupe DVD DOLCEA DOMUSVI a vu le jour à l’aube de 2011, suite à la fusion de l’entreprise DOMUSVI et de DOLCEA. Il s’agit d’une entreprise dont le capital est estimé à 130 millions d’euros, détenue par des actionnaires majeurs tels que le fonds d’investissement britannique « Intermediate Capital Group » (ICG) et Sagesse Retraite Santé (véhicule de placement contrôlé par M. Yves Journel).

Monsieur Aymar Hénin dirige DOMUSVI depuis 2015. L’entreprise gère 38 000 lits en France et à l’étranger, grâce aux efforts de ses 28 000 employés. La société se concentre sur trois secteurs principaux : les maisons médicalisées, les résidences seniors et les services à la personne à domicile (y compris les soins infirmiers).

MAISONS DE FAMILLE

Maisons de famille est un concurrent relativement nouveau des autres entreprises du secteur, ayant été créée en 2003 par le fondateur M. Harmel. La société dispose d’un capital de plus de 49 millions. Un groupe qui se caractérise par un ensemble de différences prononcées.

Maisons de Famille est présent à l’étranger pour la plupart de ses capacités d’hébergement. 16 établissements sont localisés en France (1326 lits) et 146 à l’étranger (16 350 lits). En 2014, le fondateur de Maisons de famille, Philippe Tapié, a pris la tête de l’entreprise qui compte aujourd’hui près de 6 000 employés.

Le groupe Maisons de Famille est dirigé par ses fondateurs et contrôlé majoritairement par le fonds d’investissement de Creadev, qui appartient à l’Association Familiale Mulliez (propriétaire des magasins Auchan, Décathlon). Ce qui rend son cas particulier.

COLISÉE

Patrick Teycheney a créé le groupe en 1988 et Madame Christine Jeandel en est actuellement la PDG, après avoir dirigé MEDICA France pendant 12 ans. Le groupe est le 4e plus grand prestataire de services médicaux en Europe et en France, avec 96 résidences en France et un total de 24 359 pensionnaires. Son chiffre d’affaires se situe autour du milliard d’euros. Il est présent dans cinq pays européens et aussi récemment en Chine, à l’instar de ses concurrents KORIAN, ORPÉA et DOMUSVI.

COLISÉE, une société anonyme ayant un capital de 131 millions d’euros rachetée par IK Investment Partners et comptant 18 350 employés, opère selon deux branches principales : le soutien des personnes âgées vulnérables à travers les maisons médicalisées et aux services à domicile grâce à l’ouverture de 70 structures spécialisées.

Dans le cadre de sa politique de développement, le groupe, qui a une expertise dans la remise aux normes des EHPAD en France, cherche à se développer également à l’étranger. Il prévoit d’ouvrir 80 000 places en Italie dans les 10 prochaines années et a inauguré un premier EHPAD de 130 places à Canton en Chine.

Avec la contribution de ses actionnaires, Eurazeo en 2014 et IJ Investment Partners à partir de 2017, COLISÉE a les moyens pour se réaliser. Par exemple, cela a été mis en évidence lorsqu’en 2017, ils ont racheté 12 EHPAD que GDP Vendôme gérait auparavant.

Investissement ehpad : Conclusion

Investir dans un EHPAD peut être une excellente façon de générer des revenus à long terme et de soutenir les personnes âgées. Cependant, il y a quelques risques à prendre en compte avant de commencer votre investissement. Assurez-vous donc d’étudier attentivement tous les avantages et les risques associés à l’investissement afin que vous puissiez prendre la meilleure décision pour vos finances.

Si vous souhaitez mettre en place une stratégie d’investissement ou apprendre la gestion de patrimoine, n’hésitez pas à me contacter . Vous trouverez mes solutions d’investissements sur la page principale de mon site web. Je serais ravi de discuter de vos plans d’action ensemble.

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Vincent Gaspalon

Vincent est le créateur de InvestissementFAQ, où il fusionne sa passion pour l'investissement passif avec son expertise en tant qu'ancien conseiller en gestion de patrimoine. En 2023, il a créé cette plateforme pour partager des stratégies d'investissement éclairées, visant à simplifier la finance pour ses lecteurs. Engagé à démocratiser l'investissement, Vincent guide chacun vers l'autonomie financière avec acuité et pédagogie.

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