Saviez-vous que plus de la moitié des Français ont déjà réalisé un investissement locatif ? En effet, le patrimoine peut rapidement constituer un revenu passif. Et cette pratique s’est accrue au fil de ces dernières années. Toutefois, pour en tirer le meilleur parti, il faut apprendre à bien gérer son patrimoine. Dans cet article, je vous donne 5 conseils pratiques pour optimiser votre gestion de patrimoine immobilier.
1 – Bien distinguer patrimoine immobilier brut et patrimoine immobilier net
Il est difficile d’anticiper le rendement que va rapporter un bien immobilier. Rien ne garantit que celui-ci soit élevé et puisse répondre à nos attentes. L’étude patrimoniale
permet de mieux gérer son patrimoine immobilier en considérant un certain nombre de paramètres. Elle permet d’optimiser le rendement immobilier, en même temps qu’elle réduit les risques associés à un tel investissement. L’étude patrimoniale peut toucher à l’ensemble des biens. Ceux-ci sont répertoriés pour calculer le patrimoine immobilier d’un ménage ou d’un individu. Je parle du patrimoine brut. Mais lors de la détermination du patrimoine net, je dois prendre en compte les dettes liées à ces biens.
Le patrimoine immobilier brut
Le patrimoine immobilier brut inclut tous les biens neufs ou anciens détenus par la famille. Ces biens peuvent être divisés en 3 catégories :
- L’immobilier d’habitation : c’est l’ensemble des résidences principales et secondaires, qu’il s’agisse d’appartements en copropriété ou de maisons individuelles.
- L’investissement locatif ou l’immobilier de rapport : il regroupe les maisons, les appartements et les terrains à bâtir prévus pour la location saisonnière ou la location résidentielle. Ceux-ci peuvent être destinés à la location étudiante.
- Le patrimoine professionnel ou l’immobilier d’entreprise : il s’agit des terrains agricoles, entrepôts, locaux commerciaux, bureaux et tous les locaux destinés à l’activité de l’entreprise.
Le patrimoine immobilier net
Le patrimoine immobilier net est le patrimoine immobilier brut auquel est déduit le passif immobilier. Ce dernier est constitué de l’ensemble des dettes comme les emprunts utilisés pour l’achat d’une maison. Au fur et à mesure que je rembourse mes dettes, mon endettement décroît tandis que mon patrimoine augmente. Selon les statistiques, 50 % des Français détenaient ensemble 92 % de l’ensemble du patrimoine immobilier et financier de l’ensemble des Français. Ces chiffres très récents concernent les individus qui ont un patrimoine brut supérieur à 163 100 €. Les 10 % les plus riches détiennent au total 46 % de l’ensemble du patrimoine immobilier et financier des Français.
2 – Bien définir le patrimoine immobilier à investir
La définition à long terme du patrimoine immobilier nécessite un calcul des rendements et charges. Mais dans la pratique, tout ne se fonde pas sur les chiffres. L’optimisation de la gestion patrimoine repose sur un certain nombre de facteurs :
Choisir la meilleure zone avec soin : pour être facilement loué, doit être situé à un point stratégique. Ce point offre une meilleure accessibilité, visibilité du patrimoine vis-à-vis des clients potentiels. Afin de limiter les risques et d’optimiser le rendement de l’investissement, il faut tenir compte de la qualité de construction (terrain, maison, SCPI, parking, etc.). Il est judicieux de considérer avec précaution l’emplacement et la demande locative. Je vous conseille donc de prendre en compte ces paramètres, car le marché du bien immobilier est constamment affecté par les hausses et les baisses de prix. Mis à part cela, il faut sélectionner avec soin les meilleurs quartiers de la ville avec l’aide des agents immobiliers locaux. Ils fourniront les informations utiles, en particulier celles qui concernent les zones à plus forte demande locative.
- Voir les secteurs dans lesquels la demande locative est la plus élevée.
3 – Se fixer des objectifs clairs
Importance de clarifier ses objectifs
Définissez des objectifs clairs. Cela vous aide à les atteindre le plus rapidement possible. Il faut commencer par organiser vos idées selon une hiérarchie. Votre objectif primaire peut être de constituer suffisamment de revenus en quelques années. Cela pour financer les études universitaires de vos enfants. En faisant une étude patrimoniale, il se peut que vous souhaitiez aussi être bénéficiaire d’une rente au moment de prendre votre retraite. Dans la gestion de patrimoine et dans tous les cas, il faut être suffisamment clair pour savoir le montant mensuel ou annuel qui correspond à ses attentes. Vous vous demandez peut-être si vos placements doivent être définis selon votre âge ? La réponse est oui. En effet, l’espérance de vie est le critère déterminant pour évaluer les risques qui pourraient survenir.
Si je suis à 2-3 ans de la retraite, j’ai plus de soucis que quelqu’un qui vient de commencer sa vie professionnelle. Plus je commence à m’investir tôt, plus les feuilles de calcul pour la gestion de patrimoine seront grandes au bout d’un certain temps. Il faut savoir que des professionnels peuvent effectuer une étude patrimoniale pour aider à choisir les biens les plus rentables. Ils peuvent apporter leurs aides pour constituer un patrimoine conséquent, en limitant la marge d’erreur. Cependant, pour formuler une stratégie patrimoniale cohérente, je dois clarifier les objectifs sur le moyen et sur le long terme. Il ne faut pas oublier que les investisseurs fixent eux-mêmes la stratégie visant à atteindre leurs objectifs.
Exemples d’objectifs de gestion de patrimoine immobilier à atteindre
Dans le domaine de la gestion de patrimoine, les objectifs peuvent être variés :
- Devenir propriétaire de sa résidence principale ;
- Compléter ses revenus avec des revenus locatifs ;
- Diversifier son patrimoine à partir d’une étude patrimoniale, en investissant dans des locaux ou dans l’acquisition de forêts pour posséder divers actifs ;
- Préparer sa retraite en investissant dans sa future maison ou en misant sur l’immobilier à loyers pour jouir de revenus additionnels ;
- Faire un investissement locatif ;
- Optimiser sa fiscalité en investissant dans les biens immobiliers répondant aux conditions de défiscalisation immobilière (loi Pinel…) ;
- Préparez la transmission de votre patrimoine à vos enfants.
4 – Profiter du déficit foncier dans le locatif
Mécanisme général du déficit foncier
L’acquisition d’un logement en vue d’une location est une option intéressante pour s’assurer d’un patrimoine immobilier stable sur le long terme. Celle-ci permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Si l’appartement est en très mauvais état, il est recommandé d’engager des travaux d’urgence. Dans ce cas, j’entreprends des actions visant à améliorer l’état général du logement. Ces procédures sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. En gestion de patrimoine, elles s’appliquent lorsque la somme des charges locatives est supérieure aux loyers perçus au cours de l’année. Le fait de générer un déficit foncier permet de bénéficier d’un gain fiscal sous forme de déductions d’impôts.
Je dois être propriétaire d’un bien immobilier en location pour bénéficier de ce mécanisme. Grâce à cet investissement, je percevrai des revenus fonciers imposables. Il est à noter que la déduction d’impôt correspond au droit de réduire le total des revenus déclarés. Elle interviendra au moment de déclarer les revenus, précisément, avant le calcul de l’impôt. Dans la gestion de patrimoine, lorsque les frais et dépenses de toutes les charges imputables légalement dépassent la somme des revenus fonciers générés, ma situation patrimoniale est en correspondance avec le déficit foncier. Le bilan patrimonial montre que ces charges incluent :
- La taxe foncière ;
- Les charges de copropriété ;
- Les assurances et frais de gestion.
En approfondissant mon étude patrimoniale, je peux déduire des frais supplémentaires, tels que les travaux de rénovation, dans le cadre de la réhabilitation de mon bien immobilier. Ces charges s’ajoutent pour créer un déficit foncier. En tout cas, je bénéficie d’une déduction de mon assiette de l’impôt sur l’ensemble de mes revenus grâce au déficit foncier.
Comment bénéficier du dispositif de déficit foncier en gestion de patrimoine ?
Trois conditions doivent être absolument réunies pour pouvoir profiter du déficit foncier :
- Achat d’un appartement ancien ;
- Réalisation d’un projet de rénovation suffisamment conséquent ;
- Location de cet appartement sans interruption pendant au moins 3 ans.
Je dois également appliquer le régime d’imposition appelé « réel » sur les revenus fonciers. Je dois m’assurer que les travaux que j’effectue soient bien des travaux de rénovation. Lors du calcul du déficit foncier, les projets de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent être pris en compte. Enfin, je dois disposer de toutes les factures de mon travail afin de pouvoir me justifier auprès des autorités fiscales. En gestion de patrimoine, la formule utilisée est simple. Je soustrais les charges et frais imputables, au logement concerné, à la somme des loyers perçus. Les résultats de l’étude patrimoniale montent que de nombreux frais et charges entrent dans le calcul :
- Frais de gestion ;
- Frais de diagnostic obligatoires ;
- Charges relatives à l’ensemble des opérations propres à l’entretien et à la rénovation ;
- Charges de copropriété ;
- Impôt foncier ;
- Intérêts d’emprunt.
En gestion de patrimoine, la différence entre les charges et frais cumulés et le montant des loyers perçus représentent le déficit foncier. Si le résultat est positif, on déduit de ce résultat les autres charges (primes d’assurance…).
Déficit foncier : le principe de la SCPI
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société de placement collectif qui fait une collecte des fonds des investisseurs privés. Une société de gestion gèrera par la suite le patrimoine immobilier locatif acquis grâce à la SCPI. Les épargnants obtiennent des revenus ou actions sous forme de loyers en contrepartie de cet investissement. Les travaux effectués bénéficient du régime général de déduction des déficits fonciers. Une étude patrimoniale permet de déduire du revenu imposable de l’investisseur, jusqu’à 10 700 € chaque année. Pour les contribuables lourdement imposés, cela permet de faire une économie d’impôts de 45 %. Ce pourcentage est obtenu à partir de cette somme, qui viendra en déduction sur leur taux marginal d’imposition.
5 –Donner moins à l’administration fiscale grâce à la gestion de patrimoine immobilier
Comment bénéficier d’une réduction fiscale ?
Les dispositifs de défiscalisation immobilière constituent un ensemble de dispositifs légaux. Ils permettent aux contribuables et investisseurs français de bénéficier d’une réduction d’impôts. Plusieurs dispositifs existent pour permettre des exonérations fiscales dans l’ancien comme dans le neuf avec un logement meublé ou neuf. Je peux déduire jusqu’à 10 700 euros de mes revenus. En gestion de patrimoine, cela peut se faire si je suis propriétaire d’un bien locatif et que je doive effectuer certains travaux. À la suite de l’étude patrimoniale, plusieurs solutions existent : la loi Cosse, la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard… Elles peuvent être des solutions adaptées aux investisseurs. Chacune correspond à un profil spécifique de contribuable et à sa situation personnelle.
Que faire si je ne suis pas propriétaire-bailleur, mais seulement propriétaire de ma résidence principale ? Je pourrai demander une réduction d’impôts si je devais entreprendre des travaux d’amélioration pour valoriser mon patrimoine. Différentes formes de travaux peuvent être envisagées comme tous les travaux ayant un impact sur :
- L’environnement, Ceux-ci impactent également
- Le développement durable,
- L’économie d’énergies,
- L’aide aux personnes âgées ou handicapées.
Gestion de patrimoine immobilier : réduire l’imposition de vos revenus fonciers grâce au déficit foncier
Que faire si je suis propriétaire d’un bien immobilier et que je souhaite réduire l’imposition de mes revenus fonciers ? Je peux déduire de mes loyers les travaux effectués sur mes biens en location grâce au déficit foncier. La déduction fiscale qui m’est accordée peut donc être conséquente. Et si je n’ai pas de travaux à réaliser sur mes différents biens ? Il existe des solutions clé en main pour en bénéficier, en optant pour la remise en état de biens en direct ou la SCPI déficit foncier.
La gestion de patrimoine immobilier en deux mots
Pour conclure, faire fructifier mon patrimoine est tout à fait possible, à condition qu’il soit bien géré. En effet, gérer un patrimoine n’est pas donné à tout le monde. Raison pour laquelle je vous ai proposé 5 conseils pour une gestion de patrimoine réussie.
Une étude patrimoniale personnalisée comprend la gestion de votre patrimoine. Pour ce faire, je dois, au préalable, bien définir le patrimoine immobilier à investir : opter pour le patrimoine immobilier brut dans l’ancien ou dans le neuf et choisir parmi ses trois catégories. Ensuite, je dois être capable d’évaluer mon patrimoine net.
Dans le domaine de la gestion de patrimoine, le choix du placement est un critère qu’il ne faut pas négliger. Puis, je dois privilégier les zones à forte valeur locative et fixer en même temps des objectifs clairs. Enfin, je pourrais profiter du déficit foncier et de la défiscalisation immobilière pour réduire mon impôt.
Par ailleurs, je n’écarte pas le principe de la SCPI déficit foncier. Vous pouvez me contacter si vous avez des questions ou tout simplement si vous souhaitez faire appel à mon expertise.
