Calcul du rendement d’un investissement : la méthode 

un niveau à bulle pour le Calcul rendement investissement

Pour être sûr que votre projet ait du succès et rapporte plus qu’il n’en coûte, vous devez avoir le bon état d’esprit. Vous pouvez utiliser diverses méthodes pour déterminer le rendement de votre investissement et calculer les avantages et les coûts liés à votre entreprise. En lisant ce guide, découvrez comment évaluer correctement vos projets potentiels.

Établir le seuil de rentabilité     

Le seuil de rentabilité est une estimation qui permet aux investisseurs de savoir si un projet est viable avant même de le lancer. Il détermine le moment où un investisseur commence à réaliser des bénéfices sur son plan. Il prend en compte les risques pris par l’investisseur et peut être quantifié avec la connaissance des charges fixes et variables. Une fois établi, il est possible pour le propriétaire d’entreprise de procéder à des ajustements et d’adapter son modèle commercial afin de réduire ses coûts, ce qui rend la viabilité de votre entreprise plus certaine. Le seuil de rentabilité est donc un bon indicateur pour évaluer l’idée proposée.

La formule pour le calcul du rendement d’un placement exprimé en monnaie est :

SR = charge fixe/taux de marge sur coûts variables.

Exemple : si vous souhaitez lancer une activité de vente de lunettes de soleil sur les marchés forains, vous devez connaître (après calcul) combien vous devez vendre en moyenne par jour pour ne pas faire de pertes.

Un autre indicateur pour évaluer votre investissement est de calculer la marge opérationnelle.

Le taux de marge opérationnelle

La marge opérationnelle ou marge d’exploitation est un calcul de rentabilité pour mesurer le pourcentage des ventes contribuant à la richesse de votre entreprise. Tout comme le seuil de rentabilité, il permet de déterminer si votre programme est viable. Elle indique la santé économique de votre entreprise par rapport à la concurrence. Elle constitue un ratio financier de la performance de votre entreprise sans tenir compte de du résultat financier et des taxes. Seuls deux éléments sont considérés : le résultat d’exploitation et le chiffre d’affaire ou CA.

La formule de la marge opérationnelle est :

Marge opérationnelle = résultat d’exploitation/CA

Le résultat obtenu vous éclaircit sur le pourcentage de vos ventes et permet de connaitre votre faiblesse ou votre puissance après l’investissement.

Il existe aussi d’autres taux de rendement pour évaluer si un placement est bon ou non.

Évaluer un bon investissement avec les taux de rendement

Pour savoir si votre placement est rentable, vous devez évaluer le taux de rendement. Il existe 2 taux de rendements à évaluer : le rendement comptable et le rendement interne.

  • Le taux de rendement comptable ou TRC

Le taux de rendement comptable (TRC), également appelé ARR, est un indicateur qui permet d’évaluer la rentabilité en divisant le bénéfice net annuel par l’investissement initial. Par exemple : si vous investissez 750 000 euros dans un équipement et que ce dernier génère 50 000 euros de bénéfice net par an, votre TRC sera de 6,5 %. Bien que cette méthode soit simple à calculer, elle ne prend pas en considération des aspects essentiels tels que la valeur temporelle de l’argent et la liquidité, ce qui en fait une approche primaire pour l’évaluation des programmes.

La formule du TRC ou ARR est :

ARR= bénéfice comptable moyen/investissement moyen.

  • Le taux moyen de rentabilité ou ROI et les pay-back

Le pay-back ou pay out est le délai de récupération base sur les flux nets de trésorerie incluant la variation BRF. C’est un indice de liquidité de votre plan, c’est-à-dire, où vous avez la possibilité d’entreprendre de nouvel investissement. Les pay-back sont des couvertures contre les risques engendrés par un projet court avec un ROI souhaité. Le délai de récupération a l’avantage d’être simple et de protéger contre un éventuel abandon prématuré d’un programme.

Le ROI évalue la rentabilité d’un placement en différenciant le revenu généré par le placement et le coût moyen des capitaux investis.

La formule du ROI ou taux moyen de rentabilité est ROI = (gain – coût de l’investissement)/coût de l’investissement.

La rentabilité de l’investissement = (revenu annuel moyen/montant moyen de l’investissement) x 100.

Ces deux indices sont simples à calculer, mais ne tiennent pas compte des flux.

des outils de mesure pour l'évaluation d'un bon investissement

Le taux de rendement interne ou TRI

Le taux interne de rendement (TRI) est un outil pour évaluer le retour sur investissement à long terme d’un projet. Il est similaire à la VAN qui détermine le montant qu’un placement génère en temps réel, mais il tient également compte du fait que l’argent perd de sa valeur avec le temps. Ces deux méthodes sont souvent utilisées ensemble pour mesurer l’impact des placements. Il est possible d’avoir un TRI bas et une VAN élevée, ce qui signifie que le taux de rendement peut être faible, mais sa contribution à la valeur globale de l’entreprise sera importante. Pour les projets à court terme, le TRI sera plus élevé et pour les projets à long terme, il sera plus faible.

La formule du TRI est TRI= (MD/MI) ^ (1/t) — 1

MI est le montant d’investissement

MD est le montant de désinvestissement

T est la durée du placement en nomme d’années ^ signifie puissance (ex : 5 ^2=25 [5×5]

Comme je vous ai parlé de la VAN, je vous l’explique sur ce prochain sujet.

Évaluer la valeur actuelle nette ou VAN

La VAN ou valeur actuelle nette est l’indice de rentabilité par référence. Cette méthode calcule les pertes et les gains financiers nets en actualisant les entrées et sorties de futures estimées. Elle s’obtient après une étude de rentabilité approfondie de votre placement financier et par le calcul du flux de trésorerie. En d’autres termes, il faut déterminer les recettes attendues par rapport aux dépenses engagées sur une période donnée. Le CA ou chiffre d’affaires estimé est lié aux charges dans le cadre de l’exploitation de votre investissement : frais d’entretien de matériel, emprunts, loyers…). Ces flux de trésorerie sont calculés chaque année et actualisés selon les intérêts perçus dans le futur. On parle alors de taux d’actualisation correspondant au taux de rentabilité minimal exigé pour un placement d’argent. À partir de ces données, vous pouvez déterminer la valeur actuelle nette ou VAN. Elle s’obtient par la somme des flux nets de trésorerie actualisée, puis déduite du montant de l’investissement initial. Sachez que la rentabilité de votre placement est assurée lorsque la VAN est positive.

La formule de la VAN est VAN = – Investissement + Somme des flux nets actualisés.

Les flux de trésorerie ou flux financier concernés sont liés aux :

  • Opérations ;
  • Variation du résultat induite ;
  • Financement.

Vous pouvez aussi évaluer la rentabilité par le calcul du RA.

Calculer la rentabilité attendue de votre actif

Les actifs sont des éléments qui composent un patrimoine. Ils ont une valeur économique positive c’est-à-dire qui génère une source de revenus. L’actif est l’ensemble des économies, des biens, des contrats, etc. Le patrimoine est l’ensemble des actifs et des passifs (dette). La rentabilité attendue d’un actif ou RA est calculée grâce au modèle d’évaluation des actifs financiers ou MEDAF. Il permet de connaitre combien rapporte un actif en fonction de l’offre et de la demande.

La formule du rendement attendue d’un actif est : RA = rf + (Rm – rf)βA.

Rf est le risk free ou le taux sans risque

Rm est le rendement moyen du marché (10,2 % pour les grosses firmes) βA est le bêta de l’actif.Ainsi, pour constituer un bon patrimoine, il faut accumuler des actifs.

Un autre évaluateur d’un bon investissement est l’indice de profitabilité.

Évaluer un bon investissement en estimant l’indice de profitabilité ou IP

L’indice de profitabilité ou Profitabilty Index est le rapport entre le montant d’investissement initial et les flux financiers d’exploitation générés par votre projet. Il reflète le revenu actuel de chaque unité de capital investi. Connaitre l’IP vous permet de connaitre votre éligibilité, si votre IP est supérieur à 1, il est rentable. Cela vous aide également à faire une comparaison entre 2 projets concurrents. Et enfin, l’IP permet à votre entreprise de s’adapter face à des restrictions sur les accès aux capitaux.

La formule pour calculer l’indice de profitabilité est :

IP = Somme actualisée des flux de trésoreries liés à l’exploitation/somme actualisée des flux financiers liés à l’investissement ou IP = (coût d’investissement + VAN)/coût de l’investissement.

Un des investissements les plus intéressants est l’investissement locatif, car il fructifie votre patrimoine tout en réduisant votre taux d’impôt.

Calcul du rendement d’un investissement locatif

60 % des Français sont intéressés par l’investissement immobilier et notamment du type locatif. C’est un placement dans les pierres qui rassure les investisseurs et assure une rentabilité élevée en comparaison des autres placements financiers. La rentabilité de votre investissement locatif varie en fonction de votre prix d’achat initial, du loyer et des charges. L’objectif est que votre bien s’autofinance avec un meilleur rendement qu’une épargne bloquée sur un livret A ou un PEL. Afin de réduire les risques, le choix de l’emplacement de votre logement locatif et la demande locative dans la ville où vous faites votre achat sont à bien considérer en amont. Il y a 2 calculs à effectuer pour connaître le rendement d’un investissement locatif : le rendement brut et le rendement net.

  • Le rendement brut d’un investissement locatif

Le rendement brut permet d’avoir une estimation de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à d’autres placements. Il existe divers coûts à prendre en compte : frais du notaire, coûts de travaux et rénovations, etc.

La formule du rendement locatif brut est : (coût du loyer x 12 mois) x 100/prix d’achat (avec frais d’acquisition).

Exemple : l’achat de l’appartement est de 150 000 €, son futur loyer est de 850 € donc 850 x12=10 200 € x100/150 000 € = 6,8 %.

Ce taux de 6,8 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement, affiné en ajoutant les charges locatives non récupérables et les impôts et vous obtenez la rentabilité réelle ou nette.

  • Le rendement net d’un investissement locatif

En devenant propriétaire, vous accumulez des frais comme les charges et les taxes. Pour calculer votre rentabilité nette, vous devez ajouter ces frais et obtenir un taux précis et réel.

La formule du rendement net locatif est : (coût du loyer x 12mois) x 100 — (charge locative)/prix d’achat.

Exemple : L’achat de la maison est 150 000 €, le futur loyer est 850 € : 850 x12 mois = 10 200 €. C’est le loyer annuel qu’il faut ensuite déduire des charges : taxe foncière, charge d’assurance, de copropriété ou de gestion). Faites la somme de ces charges par exemple taxe foncière 800 €, charge de copropriété 950 € (annuelle et non récupérable), 350 € réparation locative et 200 € assurance loyer impayé. Ce qui vous revient donc à 2300 € de charges. Soit : 10 200 – 2300 x 100/150 000 = 5,26 %.

Ce taux a deux points d’écart avec le rendement brut. À cela, il faut ajouter les frais de l’agent immobilier pour une gestion locative confiée à un professionnel et le coût du crédit immobilier.

Pour votre investissement locatif, il faut faire attention à la fiscalité (imposition de revenus fonciers) et à la vacance locative (absence de locataire).

Conclusion

Évaluer un investissement est une opération complexe qui nécessite divers calculs et méthodes susmentionnés. C’est pour cela qu’il faut faire appel à un professionnel. Puisque l’on parle ici de patrimoine, je vous recommande faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou conseiller patrimonial. Ce CGP est un consultant souvent indépendant qui est objectif dans les services et les produits qu’il propose. Il est compétent dans divers domaines tels que la fiscalité, l’économie, la juridique et la finance et vous aide à réaliser chaque étape pour rentabiliser votre projet et vous assurer de faire le bon placement. Pour toutes questions ou conseils, n’hésitez pas à me contacter. Vous trouverez mes coordonnées sur les pages principales de mon site web. Nous pouvons définir ensemble vos objectifs et mettre en place une stratégie d’investissements répondant à vos objectifs.

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