Lors de la revente d’un bien immobilier que ce soit un appartement, une maison ou un terrain, vous devez payer des impôts à l’État, la fiscalité vente immobilière. La vente ou la revente d’un immeuble engendre un paiement d’impôt et de taxes de la part du vendeur et de l’acheteur. Toutefois, les impôts de l’acheteur ne sont pas les mêmes que ceux du vendeur. Je vous conseille donc de contacter ou d’engager un cabinet de gestion du patrimoine. Ils vous aideront dans la réalisation des démarches nécessaires dans la revente de votre bien. Ils seront à vos côtés dans l’accomplissement de certaines formalités fiscales qui peuvent durer dans le temps.
En quoi consiste la revente d’un bien immobilier ?
Avant de parler de la fiscalité immobilière, je vous propose de découvrir la notion de revente immobilière. En effet, c’est un concept assez vague. Il est donc nécessaire que je vous explique en quoi cela consiste. L’opération de revente implique un achat préalable. Vous devez donc acheter un bien immobilier pour pouvoir revendre. C’est une des conditions préalables de la revente. Ainsi, sans l’achat préalable, ce n’est pas une revente, mais une simple vente. Et en matière de fiscalité, cette différence est très importante. En effet, il y a plusieurs impôts qui assujettissent la vente et non la revente, et vice-versa.
Les impôts courants appliqués à la revente d’un bien immobilier
Comme toute opération juridique, la revente immobilière est assujettie à certains impôts et taxes. Le revendeur doit payer des impôts et des taxes auprès des services publics.
La taxe sur la valeur ajoutée pour les professionnels de la revente d’un bien immobilier
Les professionnels de la revente immobilière disposent d’un régime spécifique. En effet, ils détiennent un statut particulier par rapport aux simples personnes. Ainsi, si vous faites construire un bien neuf pour ensuite la revendre, vous devez payer une taxe sur la valeur ajoutée de 20 %. Par contre, vous ne payez pas la taxe sur la valeur ajoutée en cas d’achat et revente d’un bien immobilier qui a plus de 5 ans. Toutefois, vous devez vous acquitter d’une TVA de 20 % pour la revente d’un bien qui a plus de 5 ans et qui a été remis à neuf. Il est à noter que la TVA grève le prix total de la revente et non la plus-value réalisée.
La taxe sur la valeur ajoutée pour les particuliers
Il se pourrait qu’un particulier puisse faire une opération de revente de bien immobilier. Ce n’est pas courant, mais c’est un cas possible. Le particulier peut ne pas vouloir du bien qu’il a acheté ou avoir besoin de liquidité rapidement. Dans cette optique, le régime fiscal du particulier diffère de celui du professionnel de l’immobilier. En effet, le particulier n’est pas assujetti à la TVA lors d’une opération de revente, peu importe l’état du bien immobilier.
Les impôts propres à la revente d’un bien immobilier
L’impôt sur les plus-values immobilières
L’opération de revente de bien immobilier implique un achat préalable. Dans certains cas, la revente va être réalisée à un prix supérieur à celui de son acquisition. C’est la définition même de la plus-value. Pour faire simple, la plus-value est la différence entre le prix d’achat initial et le prix de la revente. Ne faisant pas exception aux autres opérations juridiques, la réalisation de cette plus-value sera aussi imposée. C’est l’impôt sur la plus-value immobilière. Je vous propose de découvrir en quoi consiste cette plus-value et comment calculer son taux d’imposition. Je vous ferai découvrir dans les prochaines lignes les différentes exonérations de cet impôt sur les plus-values immobilières.
Les biens assujettis à l’impôt sur les plus-values immobilières
La législation fiscale est très claire sur la liste des biens immobiliers qui font l’objet d’un impôt sur la plus-value immobilière. La loi dresse une liste exhaustive des biens soumis à cet impôt en cas de revente. Il s’agit en outre des résidences secondaires, des logements vacants, des biens locatifs, des locaux à vocation commerciale, les terrains nus et les parts détenus dans une société civile de placement immobilier ou dans une société civile immobilière. Depuis le 1 septembre 2014, la loi a aussi inclus les terrains à bâtir.
Les exonérations au paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières
L’exonération en cas de revente de la résidence principale
Les propriétaires qui vendent leur maison principale, ainsi que les dépendances associées (garage, cours, jardins, etc.), ne sont pas tenus de payer de l’impôt sur les plus-values immobilières. Les contribuables dont la première résidence est vendue sont également exemptés. Cependant, l’exonération n’est applicable que si le bien immobilier a été utilisé à des fins résidentielles jusqu’à ce qu’il soit vendu ou revendu.
La loi donne la possibilité à un propriétaire de n’avoir aucun impôt à payer lors de la revente d’une maison, si celle-ci intervient dans un délai d’un an après déménagement. Cet allègement ne s’applique pas seulement au propriétaire mais aussi aux conjoints, partenaires pacsés ou concubins qui auraient déménagés de l’habitation principale, et dont la vente est liée à des circonstances telles qu’un divorce ou une séparation.
L’exonération en cas de petite revente d’un bien immobilier
L’impôt sur les plus-values immobilières n’est pas dû en cas de petite opération. Il s’agit de toute revente ou vente n’excédant pas les 15 000 euros.
L’exonération en cas de première revente d’un bien immobilier
Il est possible pour une personne ayant une résidence secondaire de vendre celle-ci pour en acheter une principale, sans que le paiement de l’impôt sur les plus-values soit dû. Cependant, certaines conditions strictes entourent cette exonération, comme le fait que le propriétaire n’est pas détenu la propriété pendant 4 ans avant la vente et qu’il doit être propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans. L’exemption concerne seulement la fraction du prix obtenue dans la revente de la résidence secondaire et dans l’acquisition de la résidence principale.
Les autres cas d’exonération du paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières
Si vous êtes une personne du troisième âge ou handicapée qui a été admise dans un foyer d’accueil ou un établissement médicalisé au cours des deux dernières années, alors vous serez exonérés de l’impôt sur les plus-values à la revente de votre bien immobilier. Dans cette rubrique, je partagerai d’autres cas de figure de cet allègement. Les personnes retraitées ou invalides peuvent aussi en bénéficier s’ils disposent des ressources inférieures à un plafond fixé par la loi et s’ils ne sont pas passibles de l’IFI.
L’exonération entre aussi en jeu lors de la revente d’une maison qui est située en France par un non-résident. Ce dernier dispose d’un régime fiscal spécial.
En outre, la plus-value qui a été réalisée à l’issue d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée. Pour bénéficier de l’allègement fiscal, il faut que l’ancien propriétaire ait utilisé au moins 90 % de l’indemnité dans l’achat, la construction ou l’agrandissement d’un bien immobilier.
Enfin, il y a les plus-values réalisées dans le cadre d’un remembrement urbain ou rural. Il faut toutefois garder à l’esprit que durant la revente du bien remembré ou échangé, la plus-value sera calculée sur la base du prix et de la date à laquelle le bien d’origine a été acquis.
Les abattements de l’impôt sur les plus-values immobilières
Si vous conservez votre bien immobilier pendant longtemps, alors l’impôt sera recalculé à la baisse. Dans cette section, je vais décrire ce qu’est l’abattement fiscal et son impact sur le montant dû à l’administration fiscale.
L’application du principe de l’abattement sur l’impôt sur les plus-values immobilières
L’abattement fiscal est une réduction de l’impôt imposé, qui se calcule selon la durée de détention du bien immobilier que l’on souhaite vendre. Après 22 ans, le taux d’abattement atteint 100 % et les contribuables pourront bénéficier d’un allègement total de l’impôt sur le revenu. Pendant les 21 premières années, le taux d’abattement se situe à 6 % par an, puis à 4 % lors de la 22e année.
Pour être exonéré dans les prélèvements sociaux qui ont un taux de 17, 4 %, il faut une durée de 30 ans. L’abattement sera de 1,65 % à partir de la sixième année de détention. À la 22e année de détention, l’abattement sera de 1,60 %. Il sera de 9 % à partir de la 23e année de détention. Une fois les 30 années achevées, l’abattement atteindra 100 %.
Le taux de l’impôt sur les plus-values
Une fois les abattements réalisés, vous allez avoir en votre possession le montant de la plus-value nette. Cette plus-value nette sera soumise à un prélèvement d’impôt sur le revenu de 19 %. À cela s’ajoutent des prélèvements sociaux d’un taux de 17,2 %. Le total des taux de l’impôt sur les plus-values immobilières est donc de 36,20 %.
L’application d’une surtaxe sur les plus-values très élevées
À partir du 1er janvier 2013, une surtaxe qui varie entre 2 et 6 % est appliquée aux très grosses plus-values. Le revendeur devra donc payer l’impôt et la surtaxe. Cette surtaxe est appliquée à partir d’une plus-value de plus de 50 000 euros. La surtaxe est calculée sur la base du revenu imposable. En outre la surtaxe va s’appliquer sur les reventes et les ventes d’immeubles autres que les terrains à bâtir.
Comment calculer la base de l’imposition de la plus-value immobilière ?
Pour calculer la plus-value, il faut prendre en considération plusieurs éléments. Dans cette rubrique, je vous ferai découvrir les éléments à prendre en compte lors du calcul de cet impôt.
Les éléments à prendre à compte lors du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculé en soustrayant le prix de revente à celui d’acquisition. Le prix de revente correspond à la somme mentionnée dans l’acte de revente, qui est déduction faite des frais liés à la cession. Pour le prix d’achat initial, on prend en compte le montant figurant dans l’acte de vente initial, qui peut être majoré des frais de notaire et des travaux réalisés. Si le bien a été détenu pendant moins de 5 ans, on va considérer ce montant. Dans le cas contraire, on retient soit le montant facturé pour les travaux ou bien un forfait représentant 15 % du prix d’achat.
En résumé,
La revente d’un bien immobilier implique le paiement de certains impôts. L’opération de revente est entre autres assez complexe pour un simple particulier. Il faut donc vous faire aider pour ne pas être pénalisé en cas d’oubli du paiement de l’impôt ou d’erreur dans le calcul de celui-ci.
J’espère que cet article aura répondu à toutes vos questions concernant la fiscalité sur la revente d’un bien immobilier. Si vous avez des questions supplémentaires concernant ce sujet ou sur un autre sujet lié à la gestion de patrimoine, vous pouvez me contacter par email ou par téléphone.
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