Comprendre la Fiscalité de l’Investissement Locatif : Guide Complet

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

📌 Des interrogations sur des termes spécifiques ? consultez notre GLOSSAIRE Investissement immobilier

Les impôts occupent un rôle prépondérant sur les plans sociaux, financiers et économiques d’un État. Avant d’entamer le vif du sujet par rapport aux revenus immobiliers, essayons de comprendre ce que c’est en général. Nombreuses personnes possédant des biens, font confusion dans le discernement des impôts qui doivent être versés à l’administration publique. Ces premières ont l’habitude de blâmer le gouvernement dans la gestion de ces montants. Cette accusation est due souvent aux manques d’informations, à l’ignorance des rétributions émanant des appartements, des terrains, des biens immobiliers n’étant pas taxables comme les revenus professionnels. La fiscalité investissement locatif est souvent mal calculée ou trop peu anticipée.

Qu'est-ce que les revenus fonciers ?

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Les revenus fonciers couvrent les revenus provenant de différentes sources, y compris les loyers perçus des biens bâtis ou non bâtis (terre agricole), des parts de FPI et même d’une embarcation si elle est aménagée pour être utilisée comme un lieu d’habitation permanent.

 

Les revenus provenant de locations ou sous-locations meublées, ainsi que les revenus des sous-locations d’immeubles nus ne sont pas considérés comme relevant de cette catégorie. De même, les revenus de location générés par une entreprise commerciale, industrielle, agricole, libérale ou artisanale ne relèvent pas non plus d’elle.

 

Les revenus fonciers peuvent être soumis à deux régimes différents d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. Ces bénéfices sont également passibles de cotisations sociales et, dans certains cas, de la contribution sur les revenus locatifs.

Imposition des revenus fonciers : quel régime choisir ?

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Les revenus fonciers sont assujettis à l’impôt selon deux régimes distincts : le régime micro-foncier et le régime réel. Quel que soit le choix, cette décision doit tenir compte du montant des revenus annuels et des charges payées pendant les douze mois précédents. Voyons plus en détail les avantages et les inconvénients de chacun des systèmes.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique aux revenus fonciers ne dépassant pas 15 000 euros par an. Sous ce régime, vous bénéficiez d’une imposition avantageuse avec un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes annuelles pour calculer votre revenu net imposable, sans possibilité de déduction des charges liées aux biens fonciers. Il suffit de déclarer vos recettes brutes sur le formulaire N°2042, sans avoir à remplir une déclaration de revenus fonciers spécifique.

 

Les contribuables français doivent reporter le montant brut des revenus fonciers perçus en 2022 dans la case 4BE de leur déclaration de revenus 2023. Les couples et autres foyers fiscaux ne peuvent pas avoir plusieurs locations soumises à des régimes différents (comme le micro-foncier ou le régime réel) et doivent choisir un seul régime pour l’ensemble de leurs biens immobiliers.

 

Le régime micro-foncier ne s’applique pas à certains types de biens, notamment les monuments historiques et ceux bénéficiant de dispositifs de déduction spécifiques (Robien, Borloo, Périssol, Besson, etc.). Cependant, il peut être compatible avec le dispositif Pinel.

Le régime réel

Si vous possédez des revenus supérieurs à 15 000 euros et/ou si vous êtes propriétaire d’au moins un bien loué en hors régime micro-foncier, vous serez automatiquement soumis au régime réel.

 

Le régime réel permet aux propriétaires de déclarer leur revenu foncier imposable en déduisant leurs charges foncières payées et certains avantages fiscaux liés à des dispositifs de défiscalisation. Il n’y a pas d’abattement forfaitaire, il est donc important que vous calculiez votre revenu net imposable en tenant compte du total des recettes et des charges entièrement supportées pendant l’année.

 

Lorsque vous choisissez d’être imposé au régime réel pour la déclaration de revenus en 2023, vous devrez indiquer le montant des revenus fonciers touchés en 2022 dans la déclaration N° 2044 ou N° 2044 Spéciale. Ces montants doivent également être reportés sur la déclaration classique déclaration N° 2042, dans les cases 4BA et suivantes.

Les charges déductibles des revenus fonciers

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Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez supporter des coûts pour le maintenir en bon état et pouvoir le louer. Heureusement, ces dépenses nécessaires à l’entretien sont déductibles de vos revenus fonciers. Il s’agit principalement des dépenses liées à la rénovation et aux améliorations du logement. Les coûts supplémentaires liés à la reconstruction ou à l’agrandissement ne sont pas éligibles aux réductions de revenus fonciers.

 

Si vous désirez améliorer l’efficacité énergétique de votre maison en rénovant la toiture, vous pouvez déduire les frais et les devis du professionnel de vos impôts. Toutefois, si vous optez pour des installations plus luxueuses comme une piscine ou une terrasse, elles seront à votre charge.

 

Le Code Général des Impôts définit les dépenses qui peuvent être déduites des impôts aux articles 29 et 31.

 

Les frais qui sont éligibles à cette déduction couvrent généralement :

  • des frais de gestion, de garde et de procédure ;
  • des frais d’entretien et de réparation ;
  • des frais d’amélioration ;
  • des frais acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
  • des dépenses pour l’acquisition ou la conservation des revenus fonciers
  • des assurances ;
  • des intérêts d’emprunt
  • des indemnités d’éviction et frais de relogement.

Fiscalité location meublée vs location nue

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Location Meublée

La location meublée bénéficie de plusieurs avantages fiscaux. Sous le régime Micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes, à condition que celles-ci ne dépassent pas 72 600 euros par an. Si vos recettes excèdent ce montant ou si vous le choisissez, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui peut réduire significativement le revenu imposable, mais il est administrativement plus complexe​​.

 

Résumé :

  • Abattement forfaitaire de 50 % en Micro-BIC.
  • Recettes annuelles maximum : 72 600 euros.
  • Régime réel : déduction des charges et amortissement.

 

 

Location Nue

La location nue est soumise à une fiscalité différente. Le régime Micro-Foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, pourvu qu’elles ne dépassent pas 15 000 euros par an. Au-delà de ce seuil, ou sur option, vous pouvez choisir le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles telles que les travaux et les intérêts d’emprunt, mais n’autorise pas l’amortissement du bien​​.

 

Résumé :

  • Abattement forfaitaire de 30 % en Micro-Foncier.
  • Recettes annuelles maximum : 15 000 euros.
  • Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt).

 

Comparaison et Choix

Le choix entre location meublée et location nue dépend de plusieurs facteurs. La location meublée permet plus de déductions fiscales et un amortissement qui peut réduire considérablement le revenu imposable, mais nécessite une gestion plus complexe. La location nue, avec son régime Micro-Foncier, est plus simple à gérer mais offre moins de possibilités de déduction. En termes de rentabilité, la location meublée tend à être plus avantageuse grâce à des loyers plus élevés et une fiscalité plus favorable sous le régime rée

Optimisez votre fiscalité pour un avenir serein

 

En conclusion, l’investissement locatif en France présente des opportunités fiscales variées en fonction du type de location choisi. La location meublée offre des avantages fiscaux importants, notamment avec des régimes permettant des abattements significatifs et la possibilité d’amortir le bien et le mobilier. Cela peut réduire considérablement le revenu imposable, bien que la gestion soit plus complexe et nécessite souvent l’aide d’un comptable.

 

En revanche, la location nue, bien que moins flexible en termes de déductions fiscales, reste une option attractive pour ceux qui recherchent une simplicité administrative. Le régime Micro-Foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, convient particulièrement aux investisseurs dont les recettes locatives sont modestes. Pour les recettes plus élevées, le régime réel permet de déduire les charges réelles, offrant une certaine optimisation fiscale.

 

Choisir entre location meublée et location nue dépend donc des objectifs financiers et de gestion de l’investisseur. Tandis que la location meublée peut offrir une rentabilité nette plus élevée, elle demande un engagement administratif plus important. La location nue, quant à elle, est plus simple à gérer mais offre moins de flexibilité fiscale. Il est essentiel d’évaluer ces aspects pour maximiser les bénéfices de votre investissement locatif.

Questions fréquentes

Les revenus fonciers issus de locations nues sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Les charges déductibles incluent les intérêts d’emprunt, les travaux, et les frais de gestion. Le régime réel permet de déduire les charges réelles, tandis que le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30%

Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de déduire les charges et d’amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi l’imposition des revenus locatifs. Le régime réel est généralement plus avantageux que le régime forfaitaire, qui applique un abattement de 50% sur les recettes locatives. Ce régime est accessible sous certaines conditions de revenus locatifs

Les charges déductibles des revenus fonciers incluent les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, les assurances, et les taxes foncières. Ces déductions sont possibles dans le cadre du régime réel d’imposition et permettent de réduire la base imposable des revenus locatifs​.

La plus-value immobilière est imposée à 19% pour l’impôt sur le revenu et à 17,2% pour les prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition, avec une exonération totale après 30 ans de détention. Les biens détenus en location sont soumis à ces mêmes règles.

Le régime réel en LMNP permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt) et d’amortir le bien et le mobilier. Ce mécanisme peut réduire, voire annuler l’imposition des revenus locatifs. Les amortissements se calculent sur des durées de 25 à 40 ans pour l’immobilier et 5 à 7 ans pour le mobilier​.

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