Tout savoir sur le bail de location

Le terme bail de location est un terme utilisé couramment dans l’immobilier locatif. De nos jours, les investisseurs surtout les particuliers choisissent l’investissement locatif pour ses nombreux avantages. Investir dans l’immobilier est une bonne idée pour se constituer un patrimoine durable. Toutefois, vous devez connaître les lois et les termes techniques y afférant comme le bail d’habitation avant de vous lancer. En outre, je vous conseille de faire appel à des conseils en gestion patrimoniale surtout en gestion locative pour diminuer les risques et optimiser vos rendements.

Immobilier locatif

Un investissement immobilier locatif se définit comme l’achat d’un bien immobilier qui sera ensuite mis en location pour en percevoir des loyers. Ce type d’investissement ne se limite pas aux immeubles d’habitations. Cela concerne tous les types de bâtiment :

• Maison
• Appartement
• Bureau
• Local commercial
• Entrepôt
• Parking…

L’investissement dans l’immobilier locatif est un moyen d’augmenter ses revenus mensuels et peut offrir des perspectives d’avenir non-négligeables. Beaucoup d’investisseurs particuliers et professionnels utilisent aussi cet investissement pour diversifier son patrimoine. En plus, vous pouvez habiter le logement en question dans l’avenir lorsque vous avez assez épargné ou si vous en avez besoin.

De ce fait, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion patrimoniale pour vos investissements locatifs. En effet, il vous conseillera sur la meilleure option afin d’avoir un rendement maximal.

C’est quoi un bail de location ?

Un bail d’habitation, communément bien connu sous le terme contrat de location, est un document qui engage le bailleur et le preneur d’un bien immobilier professionnel ou d’habitation (appartement, local commercial, garage…). Le bailleur correspond au propriétaire du bien tandis que le preneur est son locataire. La signature du bail signifie que le preneur a plein droit sur le bien immobilier.

Ce document est alors à rédiger pour tout contrat de location. Un bail d’habitation doit suivre certaines règles juridiques spécifiques. Je vous conseille de faire appel à un cabinet de gestion locative ou en gestion patrimoniale pour vous aider à le rédiger si vous n’êtes pas à l’aise avec les différents termes juridiques. Vous pouvez quand même vous appuyer sur un modèle de bail type, suivant les lois en vigueur pour vous aider à le rédiger vous-même.

Les lois régissant les contrats de bail de location

En France, les baux d’habitation sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 puis complétée par la Loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) du 24 mars 2014. Ils concernent les locations de logement vide, de logement meublé pour une résidence principale. Ces lois concernent également les différents contrats de colocation. Les baux conclus avant l’instauration de la Loi Alur restent valables, mais doivent être mis à jour pendant le renouvellement du bail.

La loi de 1989 stipule que le bail d’habitation doit être écrit. Néanmoins, il existe des contrats de bail verbal dans certains cas avec les mêmes dispositions que le bail écrit. Ce type de contrat ne contient pas de clauses de révision du loyer et le bailleur ne peut pas mettre un terme au contrat de bail en cas de loyers impayés. C’est pourquoi je vous recommande toujours de faire un bail écrit pour vos contrats. Vous pouvez contacter un gestionnaire de patrimoine pour la rédaction du bail pour assurer que ce dernier soit conforme aux lois en vigueur.

Contrat de colocation

Une colocation consiste à partager une résidence principale en plusieurs locataires appelés colocataires qui ne sont ni mariés ni partenaires PACS (Pacte Civil de Solidarité). La loi alur complète aussi celle de juillet 1989 sur les spécificités des contrats de colocation. Il existe alors trois types de bail de colocation :

• Un seul contrat de bail pour tous les colocataires appelé aussi bail unique solidaire : le bail prévoit les mêmes obligations et droits à tous les colocataires. Ce document est signé par le propriétaire et les colocataires conjoints. Le loyer sera alors unique pour tous les occupants.
• Un contrat pour chacun des locataires appelés aussi bail individuel : chaque colocataire signe son contrat de bail pour empêcher les éventuels litiges. Les débuts et fins des baux sont totalement indépendants.
• Un contrat entre un locataire et des sous-locataires : le locataire principal peut sous-louer une partie de son bien immobilier à travers un contrat de sous-location, évidemment avec l’autorisation du propriétaire. Ainsi, le locataire principal est responsable de ses obligations et de celles de ses sous-locataires vis-à-vis du bailleur.

La durée d’un contrat de bail de location

La durée d’un contrat d’habitation dépend du type de location et des locataires. D’après la législation, les durées sont différentes pour une location vide et meublée, ainsi que si les locataires sont des particuliers, des étudiants ou des personnes morales.

Pour les logements meublés, la durée de contrat minimale d’un bail est d’un an. Après cette période, le contrat est reconduit de façon tacite pour une durée d’un an sans action de la part des deux parties prenantes.

Pour les logements vides, le contrat de bail d’habitation dure au moins 3 ans pour un locataire particulier et 6 ans si le locataire est une personne morale (société, association…). À la fin de cette période, le bail est reconduit tacitement pour 3 ans, sauf action du bailleur ou du preneur.

Pour des locataires étudiants, la durée du bail peut être ramené à 9 mois, mais qui ne sera pas objet d’une tacite reconduction. 

Fin d’un bail de location

La fin d’un contrat de bail est marquée par la réalisation d’un état des lieux de sortie suivi de la remise des clés. Un contrat de bail d’habitation peut prendre fin soit :

• Après un congé donné par le propriétaire,
• Suite à un congé à l’initiative du locataire,
• A cause d’une résiliation judiciaire.

Le bailleur peut mettre fin au contrat par une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par exploit d’huissier. Le motif doit être clair : soit il souhaite vendre le logement (le locataire est l’acheteur prioritaire) ; soit il souhaite le reprendre pour y résider ou pour transmettre son bien. C’est aussi dans le cas où le locataire a commis des fautes graves et/ou ne respecte pas ses obligations. Pour ce faire, le propriétaire doit informer son locataire au moins 6 mois avant l’échéance du contrat sinon ce dernier sera reconduit. Pour une location meublée, la durée de préavis est de 3 mois.

Le preneur peut aussi donner congé par acte d’huissier ou par LRAR à tout moment avec un délai de préavis égal 3 mois. Ce délai est ramené à 1 mois pour un bail meublé et dans certains cas comme : l’obtention d’un premier emploi, la perte d’un emploi, une mutation professionnelle… etc.

En outre, un contrat en cours d’exécution peut prendre fin suite à une résiliation judiciaire. Cela intervient lorsque l’une des parties prenantes n’honore pas ses engagements qui sont surtout stipulés dans la clause résolutoire. La fin du contrat se fera à la date fixée par le juge et dans les conditions de la clause.

Je vous conseille toujours de faire appel à un conseiller de gestion locative ou à un cabinet de gestion patrimoniale pour gérer vos investissements locatifs pour éviter ses types de problèmes et pour optimiser vos gains.

Le contenu d’un bail de location

Un bail d’habitation contient les informations essentielles sur le bien en question, les parties prenantes et leurs diverses obligations. En général, un contrat de bail contient des clauses obligatoires, des clauses facultatives, des clauses interdites et des annexes. Le contrat doit suivre le modèle de contrat de bail ou modèle type pour être valide

Les clauses obligatoires d’un contrat de location

Les mentions obligatoires importantes sont nombreuses :

• La désignation des parties : nom et domicile du propriétaire, ceux d’un éventuel gestionnaire, nom du locataire
• Informations sur le bien immobilier en question : type de logement, destination localisation, nombre de pièces et surface habitable, description des équipements (cuisine, chauffage…)
• Informations sur le contrat : date de prise d’effet, durée
• Les conditions financières : le montant du loyer et les modalités de règlement, les modalités de révision ainsi que la date de la dernière révision, le montant des charges et le mode de paiement, les frais d’agence

Si vous avez des problèmes concernant ses mentions, je vous recommande de contacter des gestionnaires de patrimoine ou des conseillers pour éviter toute confusion.

Les clauses facultatives d’un bail de location

Il existe aussi d’autres clauses importantes que les parties prenantes peuvent insérer dans leur contrat. Les parties sont libres de prévoir différentes clauses si celles-ci suivent les lois en vigueur. Les plus connus sont :

• Le délai de garantie : montant que verse le locataire au propriétaire au début du contrat surtout pour les éventuelles réparations.
• Clause résolutoire : comporte les conditions avec lesquelles l’une des parties peut résilier le contrat en cours

Les clauses interdites d’un bail

Il existe plusieurs clauses considérées comme abusives qui ne doivent pas figurer dans un contrat de bail. Il est alors interdit de :

• Contraindre le locataire à une compagnie d’assurance pour l’assurance locative
• Interdire d’héberger d’éventuels invités
• Imposer un paiement par prélèvement automatique
• Considérer automatiquement que le locataire soit responsable des dégradations du bien immobilier… etc.

Les annexes

À part ces différentes clauses, il faut toujours prévoir des annexes dans le contrat de bail. Il faut ainsi insérer :

• Les états des lieux, avec les états des mobiliers pour le cas d’une location meublée
• Informations sur les droits et obligations des deux parties
• Un extrait de règlementation copropriété sur l’utilisation des parties communes et privées, sur la destination de l’immeuble…
• Les diagnostics techniques : les diverses installations (gaz, électricité…), performance énergétique, risques naturels…

Les types de bail de location

Nous pouvons distinguer plusieurs types de bail selon la destination du bien immobilier, son contenu et sa durée.

Bail de location vide

Un bail de location vide concerne les logements non meublés. Alors, seul le logement est à la disposition du preneur. Les lois qui régissent les logements nus sont différents des logements meublés. Le bail de contrat vide peut prendre la forme d’un acte authentique rédigé par un professionnel ou sous forme d’acte sous seing privé rédigé et signé sans l’intervention de professionnel.

Bail de location meublée

Contrairement à la location vide, un bail de location meublée correspond aux habitations immédiatement habitables. De ce fait, le propriétaire met à la disposition du locataire, en plus du logement, des équipements de base :

• Des lits et rideaux pour les chambres
• Des mobiliers : chaise, table, étagères
• Pour la cuisine : four, réfrigérateur, ustensiles…

Bail commercial

Les baux commerciaux concernent les locaux destinés à des activités commerciales, industrielles ou artisanales. Les professions libérales, les sociétés mutualistes et les associations ne sont pas concernés par ce type de bail. La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, sauf dans les cas de bail saisonnier que l’on traitera plus tard.

Bail mixte

Un bail mixte concerne les bâtiments qui servent à la fois d’habitation principale et de local professionnel. C’est souvent le cas des professions libérales. En tout cas, le preneur doit préalablement informer le bailleur du pratique d’activités professionnelles dans ses locaux.

Bail précaire

Appelé aussi bail dérogatoire, un bail précaire correspond aux locaux destinés pour une exploitation d’un fonds de commerce, mais de courte durée. La différence avec un bail commercial normal est l’existence d’une durée maximale du contrat de bail de 3 ans.

Bail emphytéotique

Au contraire du bail précaire, un bail emphytéotique est un contrat d’habitation de très longue durée. Il concerne les différents types de bâtiments : habitation, industriel, artisanal ou commercial. Le contrat de bail emphytéotique a une durée minimale de 18 ans et une durée maximale de 99 ans.

Comment prévoir la révision du loyer ?

Au moment de rédiger un bail, il est préférable d’inclure une clause prévoyant le réajustement annuel du loyer hors charges. Pour ce faire, le locataire et le propriétaire appliquent le dernier indice de l’INSEE publié et mis à jour trimestriellement. Ensuite, pour calculer le nouveau loyer, on doit multiplier la valeur du loyer actuel par la nouvelle moyenne et la diviser par celle enregistrée durant l’année précédente.

Comment calculer le montant des charges locatives ?

Dans la plupart des contrats de location, un montant est ajouté au loyer principal. Il s’agit des charges du logement payées par le propriétaire et prélevables sur le locataire (taxe sur les déchets, électricité, eau, gaz, une partie des charges de copropriétés…). Ces frais ne peuvent pas être prédits à l’avance et sont donc inclus dans une provision ou un forfait pour les locations meublées.

Les charges versées par le locataire lorsque le loyer est réglé doivent être régularisés chaque année. Cela signifie que le bailleur compare les frais réels avec ceux qui ont été facturés au locataire, puis établit une demande de régularisation pour le montant restant dû ou rembourse la somme payée supplémentaire s’il en existe. Le propriétaire doit donner à son locataire qui le souhaite la possibilité de consulter les justificatifs sur toute une période de six mois après la demande de régularisation.

Le propriétaire d’un bien peut remonter jusqu’à trois ans en arrière si des charges n’ont pas été payées. De plus, le locataire a la possibilité de demander un étalement du paiement des charges liées à une année précédente sur 12 mois maximum. Pour déterminer le montant des charges récupérables, on prend le dernier montant annuel des frais et on le divise par 12.

Il est impossible de trouver une référence pour le loyer d’un bien immobilier neuf. Il est donc nécessaire d’estimer le montant en fonction de la taille, ainsi que de sa qualité et conformité aux normes écologiques (RT 2012, RE 2020, BBC). De plus, il va être utile de se renseigner sur le montant des charges prévues par le syndic pour avoir une estimation du prix global.

Conclusion

Nous pouvons voir que la gestion locative n’est pas simple comme nous l’avons imaginé. Cela requiert des connaissances juridiques et des compétences en gestion locative. Même la rédaction d’un contrat de bail n’est pas facile avec ses diverses clauses. Or, un investissement immobilier locatif est une bonne idée, car cela peut générer des revenus s’il est bien géré : augmentation des revenus, possibilité de défiscalisation, facilité de transmission… N’hésitez pas à faire appel à moi pour vous aider à bien gérer votre patrimoine et à bien choisir votre investissement.

FAQ sur le bail de location

Qui est le détenteur du droit de location ou du bail ?

La personne qui signe le bail est légalement responsable des obligations qu’il impose et se voit donc attribuer le titre de locataire. Dans certains cas, notamment lorsque deux personnes sont mariées, il est possible qu’elles soient toutes les deux co-titulaires du contrat de location. Ceci donne à chacun des locataires les mêmes responsabilités vis-à-vis du propriétaire.

Quelle est la distinction entre un bail et un contrat de location ?

Les baux et les contrats de location sont des termes interchangeables désignant une seule et même forme de contrat.

Quelle est la durée d’un bail de location ?

La durée de location d’un logement dépend de qui est le propriétaire et quel type d’habitation il s’agit, ce qui détermine la durée du bail.

• Pour les locations meublées, la validité du bail est d’un an (neuf mois pour un bail étudiant ou une durée maximale de 10 mois pour un bail mobilité).
• Selon les lois en vigueur, un bail peut être conclu pour une durée maximale de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Cela ne s’applique que si le logement est vide.

Quels sont les noms à mentionner sur le contrat de bail ?

Le bail doit mentionner la présence de tous les participants, notamment le propriétaire et/ou le locataire et les colocataires.

Comment annuler un bail de location ?

Si vous souhaitez quitter un appartement ou une maison et annuler votre bail de location, vous devez suivre les directives prévues par le contrat et par le droit local. Les deux parties contractuelles, le locataire et le bailleur, sont en droit de demander la résiliation du bail. Pourtant, les conditions pour y parvenir diffèrent selon l’initiative du demandeur.

Le locataire peut décider à tout moment de résilier le bail. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre de résiliation au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception et respecter le préavis (d’un ou trois mois). Lorsqu’un bail alloué par un propriétaire doit être résilié, cela ne peut se faire qu’à l’expiration du bail. Les raisons pour lesquelles le bail peut être révoqué incluent la vente, l’occupation ou des impayés et troubles du voisinage encourus. Le propriétaire est contraint de respecter un préavis de trois à six mois avant de procéder à la résiliation.

Comment avoir un garant pour une location ?

Si vous êtes à la recherche d’un moyen de garantir un contrat de location, il existe plusieurs solutions dont vous pouvez bénéficier. Vous pourriez demander à un membre de votre famille ou à un ami proche d’être le garant sur votre bail. Vous pouvez également souscrire une assurance locative qui peut servir de garant et couvrir les dépenses liées à la location que vous avez souscrite.