Rentabilité locative : la méthode pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif

une personne devant une courbe ascendante rouge représentant la rentabilité et un contrat de capitalisation

Peut-être que vous vous posez la question du pourquoi ou quelles sont les raisons d’investir dans l’immobilier neuf plus précisément ? Eh bien, je peux vous affirmer que cela vous permettra de bénéficier de nombreux avantages. En plus de générer des revenus pendant de longues années, vous pouvez aussi profiter de plusieurs atouts fiscaux. Le calcul de la rentabilité d’une location est simple et assure une bonne gestion locative du bien immobilier neuf. Aussi, un placement locatif peut aussi se faire après un achat appartement ou d’un logement neuf. Voici alors un petit guide pour que vous puissiez vous y retrouver.

Les différentes méthodes de calcul de la rentabilité locative

Les trois méthodes suivantes peuvent être proposées pour la détermination de la rentabilité locative.

  • Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité locative brute est surement la méthode la plus aisée à réaliser. J’ai constaté que cette méthode ne repose pas sur les charges de locations acquittées par la fiscalité ainsi qu’un bailleur. Elle se base sur le rapport du loyer annuel du bien immobilier avec son prix d’acquisition. Le calcul se base de ce fait sur la formule : (loyer annuel/prix d’achat) x 100. Le prix peut s’étendre sur toutes les charges. À cela s’ajoute les frais d’acquisition avant de faire un investissement immobilier locatif.

La détermination du rendement locatif brut peut être insuffisant pour connaitre exactement ce que rapporte un bail. De plus, les vendeurs ont tendance à s’en servir pour convaincre les bailleurs. Ce type de calcul permet de comparer tout ce qui est peut l’être pendant la réalisation d’un investissement locatif. Je recommande toujours de considérer la rentabilité brute comme première indication vers d’autres facteurs.

  • Calcul de la rentabilité net de frais et charges

Cette méthode de détermination prend parfaitement en compte les frais et les charges pendant la réalisation d’un investissement locatif. On peut par exemple évoquer la taxe foncière. Toutefois, je préfère vous informer que le prêt immobilier que vous ferez pour l’achat du logement sera aussi pris en compte. Cela peut même alourdir le prix d’achat retenu pendant l’évaluation du rendement d’un investissement dans l’immobilier.

Mis à part l’impôt foncier, je vous invite aussi à vérifier les dépenses sur les travaux ainsi que l’entretien du logement. Les charges non récupérables laissées par les locataires sont aussi à prendre en compte tout comme les frais de gestion locative. Ce point est important si vous confiez la mise en bail du logement à un professionnel. Aussi, prenez en compte les frais d’assurance liés aux loyers impayés. De mon côté, je me suis basé sur la formule suivante pour connaitre le rendement net de frais et charges pour mon investissement locatif immobilier : ([Loyer annuel – Frais et charges]/[Prix + coût de crédit]) * 100.

  • Calcul de la rentabilité « net-net »

En tant que bailleur, je vous propose de vérifier vos impôts pour faire un calcul rentabilité locative « net-net » ou d’imposition. Le principe repose sur les charges fiscales réalisées par chaque investisseur. J’insiste sur les revenus fonciers sur ce type de détermination de rendement d’une location. Je vous invite aussi à prendre en compte les avantages fiscaux possibles pendant la réalisation du calcul.

De plus, si vous avez investi avec le dispositif Pinel, optez pour cette méthode de détermination. En effet, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôts sur les revenus fiscaux. Cette stratégie peut aussi s’avérer avantageuse pour un bailleur ayant choisi la nouvelle Loi Cosse. Je peux vous assurer que cette option fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation proposés par l’État. Je vous informe que cette méthode de rentabilité ne repose sur aucune formule de calcul. Cela dépend uniquement du profil fiscal du bailleur qui peut changer en fonction de la situation.

Calcul du rendement locatif : quelques points à prendre en compte

Comme je viens d’exposer, trois méthodes de calcul du rendement peuvent être proposées. Toutefois, quelques astuces peuvent être prises en compte pour profiter des nombreux avantages pouvant être obtenus avec un programme immobilier.

  • Se préparer aux changements de locataire ou vacance locative

Les techniques de calcul de la rentabilité que je vous ai expliqué ne concernent pas la vacance locative. En effet, je préfère vous informer que l’investissement ne créera aucun bénéfice si le logement reste inoccupé. À noter que ce genre de situation peut durer pendant une courte ou une longue période. La baisse de rendement sur un investissement locatif peut par exemple durer deux ou trois mois ou bien plus. Je vous invite alors à vérifier les gains possibles sur cela en cas d’une location de vacance. Prenez en compte que des loyers impayés peuvent forcer le changement de locataire dans ce type d’investissement.

  • Penser à tous les scénarios pour la rendement locatif

Il est tout à fait logique si vous cherchez à faire du profit en faisant un placement immobilier. Toutefois, il faut s’attendre à tout même si vous investissez dans un logement neuf. Je tiens aussi à vous informer que l’on ne peut pas avoir tous les atouts fiscaux dans un investissement immobilier locatif. En tant que bailleur, je vous invite à rester sur vos gardes pour éviter les mauvaises surprises. Cela est parfaitement valable pour le calcul de rentabilité pour la mise en bail de votre bien. Le fait d’augmenter le loyer tous les trois ans ne vous garantira pas toujours les bénéfices que vous espérez. Je vous propose donc de bien penser à tous les risques avant d’investir dans l’immobilier. Cela est aussi valable même si vous confiez la gestion de votre patrimoine immobilier à un spécialiste.  Aussi, il est à savoir qu’une location de vacance peut toujours se manifester à un certain moment.

  • Ne pas négliger la plus-value en cas de revente

Je préfère vous prévenir à préparer la revente de votre patrimoine à la fin de l’investissement en location. Cela implique l’ajout de la perspective de plus-value immobilière dans le programme immobilier avant de se lancer dans le projet. Il faut alors prendre en compte l’intérêt sans négliger le bénéfice que l’on peut se faire. En tout cas, ne vous focalisez pas uniquement sur la rentabilité pendant la réalisation d’un investissement locatif. Il est parfaitement possible de faire un investissement plus risqué pour obtenir plus de bénéfice. Pour cela, il suffit alors de mettre le bien sur le marché à la fin du projet immobilier. En outre, il faut s’assurer que le prêt immobilier soit couvert avant de penser à revendre.

  • La méthode Larcher pour faciliter le calcul

Je vous propose d’utiliser la méthode Larcher pour calculer le rendement locatif dans les meilleures conditions. Cette méthode permet de connaitre le rendement, tout en évitant des lourds calculs. Elle reprend généralement la rentabilité brute en se basant sur les loyers perçus au cours des 9 derniers mois. Je vous rappelle que les dépenses et les charges sur le bien immobilier peuvent représenter 25 % des loyers. Ici, l’exemple le plus proche que je peux citer est la fiscalité concernant le patrimoine immobilier.

Calcul du rendement locatif : astuces pour une bonne rentabilité

Que ce soit pour un bien immobilier neuf ou ancien, je vous recommande de prendre certains points en considération pour obtenir une bonne rentabilité. Il faut déjà faire attention aux simulations trop optimistes. Il est aussi important de penser à la taxe foncière ainsi que les charges et les travaux possibles sur le logement. Je précise que ces critères seront déduits des loyers perçus pour un rendement net-net. Il ne faut pas non plus négliger la vacance locative, car cela peut avoir un impact sur le bénéfice. Il faut par exemple se préparer à deux mois d’une location de vacance pour une période de 3 ans.

Avoir une bonne marge de manœuvre financière est aussi une bonne option pour faciliter la gestion d’une location. Ce que je veux dire, c’est que vous devez être capable d’assurer les charges même en cas de baisse de loyer annuel. Je vous conseille même de faire un investissement à part pour obtenir des revenus complémentaires pour ceux qui ont contracté un prêt immobilier pour réaliser un investissement immobilier locatif. Pour ma part, cela m’a évité un endettement jusqu’à l’achèvement de mon projet. Il ne faut pas oublier que le bénéfice peut baisser à tout moment au fil du temps. Quant aux atouts fiscaux, ils sont loin d’être une fin en soi. En effet, ils doivent rester de simples bonus.

Je vous informe aussi que l’emplacement du bien immobilier peut avoir un impact sur le rendement locatif. Ainsi, les adresses les plus résidentielles sont celles qui peuvent présenter un faible bénéfice. Cela est dû au fait que ce type de patrimoine peut se montrer plus coûteux. Par ailleurs, je recommande toujours à un propriétaire-bailleur de penser comme les investisseurs financiers. Pour ces derniers, le rendement dépend du risque. En effet, plus on prend des risques, plus l’investissement locatif peut être bénéfique. Cela peut même s’avérer plus avantageux en cas de baisse de loyer. Ainsi, il ne faut pas hésiter à prendre des risques que vous souhaitez investir dans le neuf ou dans un logement ancien.

En cas de besoin, il ne faut pas hésiter à utiliser un simulateur avant de réaliser un investissement. Cela permet de profiter d’un gain répondant aux attentes de chacun. Il est important de préciser tous les points dont on a besoin avant de vérifier la faisabilité et le rendement d’un investissement immobilier locatif. Je peux assurer que cela permet de profiter de tous les atouts liés à ce type d’investissement. La simulation permet aussi de choisir l’option qui vous convient le mieux.

un graphique sur un écran pour le calcul rentabilité locative

Un investissement locatif est-il rentable ?

Certes, le marché de l’investissement immobilier locatif est de plus en plus serré chaque année. Mais, je peux dire que l’on peut toujours y tirer une bonne rentabilité. Personnellement, je refuse de croire que le bénéfice d’un investissement en location doit varier entre 2 et 7 %. Ce taux peut parfaitement augmenter en fonction de la situation et du type du logement.

Les studios et les T1 peuvent par exemple garantir une bonne rentabilité locative même s’ils sont établis sur de petites surfaces. Par contre, il faut s’attendre à un changement régulier de locataire. Il faut même se préparer à une vacance locative répétée. Je vous recommande même de faire des remises sur les mensualités à un certain moment même si cela peut avoir un impact sur le bénéfice.

D’un autre côté, la rentabilité peut être moins importante pour les grands appartements ainsi que les maisons, puisque cela se mesure en principe sur le mètre-carré. En outre, il faut savoir que les locataires sont plus stables pour ce type d’investissement. Ils ont même tendance à s’approprier davantage le bâtiment. Cela diminue grandement les charges supportées en tant que propriétaire-bailleur. Je préfère rappeler que les frais d’entretien peuvent avoir un impact sur le bénéfice d’un investissement dans une location, que ce soit avec un bien immobilier ancien ou dans le neuf.

Une étude patrimoniale définira vos objectifs afin de cibler quel projet s’adapte le mieux à votre situation.

Pour une meilleure rentabilité, je vous conseille d’investir dans un bien immobilier avec deux ou trois pièces. Ces types de bâtiment peuvent parfaitement se trouver sur de petites surfaces, mais aussi des terrains plus grands. Le risque de vacance locative est très faible pour ces logements. Il est tout à fait possible de louer un logement meublé pour plus de bénéfice. Pour aller plus loin, on peut profiter d’une défiscalisation avec la loi Pinel en optant pour ce type d’investissement locatif. Cela concerne principalement la mise en location d’un logement neuf. Le propriétaire-locataire peut alors profiter de nombreux atouts fiscaux avec l’investissement immobilier en location.

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