Tout savoir sur la défiscalisation immobilière

une bibliothèque en bois avec une échelle symbolisant le savoir sur la défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière englobe un ensemble de dispositifs qui visent à réduire le taux d’impôt du contribuable. Et ce, en toute légalité. Si la défiscalisation immobilière a de nombreux avantages, notamment dans le marché immobilier locatif, comment fonctionne-t-elle ? D’ailleurs, êtes-vous concerné par les nombreux dispositifs en vigueur ? Dans cet article, je vais répondre à toutes vos questions sur la défiscalisation immobilière.

Défiscalisation immobilière : qu’est-ce que c’est ?

La défiscalisation immobilière permet, grâce à des lois, à un investisseur d’acquérir un nouveau bien, tout en faisant des économies. Il faut néanmoins savoir que cette baisse fiscale ne se fait pas comme par magie. Avant de les identifier, découvrez les résultats de la défiscalisation immobilière.

Les avantages :

Le principe de la défiscalisation immobilière est de permettre aux investisseurs et aux contribuables d’avoir des réductions d’impôts. L’ensemble des dispositifs concerne les biens immobiliers neufs et anciens, qu’ils soient meublés ou non. Dans la location d’un bien par exemple, vous pouvez économiser jusqu’à 10 700 €, déduits sur vos revenus, sous certaines conditions. Cela en effectuant des travaux pour l’amélioration de l’isolation, du chauffage, etc. Et pas que, puisqu’il y a d’autres possibilités.

Bref, de nombreux avantages découlent de la défiscalisation immobilière. Il suffit de choisir la solution qui est la plus adaptée à votre situation. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un expert comme moi. En tant que conseiller en investissement financier, je vous accompagne dans votre choix. En faisant appel à mes services, vous avez la possibilité de constituer un capital sûr pour votre retraite grâce à l’immobilier. C’est le genre de revenu passif qui facilite notamment la vente d’un bien immobilier locatif.

Les mécanismes :

Les contribuables peuvent jouir d’une réduction sur les dépenses via des mécanismes de défiscalisation dont :

L’abattement fiscal

Il s’agit d’une réduction fiscale notée en pourcentage concernant l’impôt sur le revenu. Si en temps normal l’État déduit l’impôt sur la base imposable, un abattement fiscal réduit la taxe sur celle-ci. En plus clair, le contribuable n’est plus taxé sur l’ensemble de ses revenus, mais sur une partie seulement.

La réduction d’impôt

Tous les citoyens d’un pays paient des impôts, les propriétaires de biens immobiliers sont aussi concernés. En effet, ce dernier est taxé sur les dépenses engagées dans la construction, voire la rénovation d’un logement. La déduction d’impôt consiste tout simplement à réduire ces taxes en fonction des achats réalisés.

Le crédit d’impôt

Comme son nom l’indique, c’est une déduction de l’impôt à payer. En bénéficiant d’un crédit d’impôt, l’investisseur voit ses taxes déduites d’un montant défini par le Trésor public. À noter que ce dernier procède à un remboursement si les dépenses excèdent l’impôt.

Le déficit fiscal

Si les frais, amortissements, etc. sont plus importants que les revenus relatifs à un bien immobilier, le propriétaire peut prétendre à un déficit fiscal. Autrement dit, les impôts qui pèsent sur lui seront réduits. Toutefois, cela ne concerne que des cas très précis. Comme quoi, il faut que l’activité soit considérée comme déficitaire.

L’exonération

Ce mécanisme est certainement celui qui offre le plus d’avantages. Effectivement, il ne s’agit ni plus ni moins que de la dispense d’impôt. L’exonération peut être partielle ou totale selon le cas. Le vendeur d’un bien peut par exemple être exonéré d’impôt sur la plus-value. Dans l’immobilier, elle s’applique aussi bien aux logements anciens qu’aux logements neufs.

Qui est concerné par la défiscalisation immobilière ?

La question de savoir si vous êtes éligible à la défiscalisation est tout à fait légitime. La réponse est simple : toutes personnes soumises à l’impôt sont concernées par la défiscalisation immobilière.

Si les dispositifs sont recommandés aux propriétaires payant au moins de 2 500 € d’impôts, ils ne sont pas réservés aux classes les plus aisées. Par contre, il est préférable que l’investisseur ait moins de 55 ans. Il faut savoir qu’au-delà de cet âge, il y a des conditions supplémentaires. Aussi, la défiscalisation est plus avantageuse si le bien en question est votre résidence principale.

Avant de lancer les démarches, je vous recommande d’assurer votre éligibilité. Tout simplement parce que les dispositifs de défiscalisation immobilière n’ont pas forcément les mêmes attentes vis-à-vis de l’investisseur. Voilà pour certains d’entre eux fixent des plafonds et autres contraintes. Il ne faut pas non plus oublier que les biens peuvent ne pas être éligibles à un ou plusieurs dispositifs. Pour dire que tout cela dépend de nombreux critères.

Quoi qu’il en soit, renseignez-vous. Et si vous avez des questions sur la défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à me contacter.

Quels sont les types de défiscalisation immobilière ?

Le moins que l’on puisse dire, c’est que les Français veulent réduire leurs impôts, plus que leurs voisins européens. Figurant parmi les pays où la pression fiscale est énorme, la France ne fait pas de cadeau aux particuliers. Dans ce contexte, les dispositifs de défiscalisation immobilière sont à l’image des oasis. Ce sont des solutions simples et surtout légales (car elles sont encouragées par l’État), de réduire les charges fiscales.

Voici les 6 principaux types de défiscalisation dans l’immobilier :

  1. La loi Pinel

La loi Pinel concerne tout particulièrement les investisseurs qui souhaitent acheter un bien neuf en métropole. Ces derniers bénéficieront d’une économie d’impôt s’ils décident de conserver et de louer le logement acquis. Le pourcentage de l’économie d’impôt sur le montant investi dépend de la durée de location :

  • 12% pour 6 ans
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans

Cependant, la loi Pinel prévoit quelques conditions :

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire
  • Le propriétaire doit respecter les fourchettes loyers imposées par la zone
  • Le locataire doit respecter un plafond de ressources
  • Le calcul de l’avantage s’arrête au plafond fiscal de 300 000 €

À noter que la loi Pinel est valable en outre-mer, où elle permet des réductions d’impôts plus importantes. Le propriétaire d’un bien immobilier peut par conséquent bénéficier de 23, 29 et 32% s’il conserve et loue son bien pendant 6, 9 et 12 ans. Comme vous le voyez, l’outre-mer est plus propice au marché immobilier fiscalement parlant.

  • La loi Denormandie

Le dispositif Denormandie prend source de la loi Pinel. Pour rappel, en 2019, un nouveau volet de défiscalisation a été créé dans cette dernière. Il s’agit du dispositif Denormandie. Vous pouvez bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière si vous investissez dans la rénovation ou la réhabilitation de logements anciens qui se trouvent en centre-ville.

Les prétendants au dispositif Denormandie doivent respecter les mêmes conditions que celles pour être éligible au dispositif Pinel. Alors que le seconde encadre l’achat d’un bien neuf, le premier se réfère à l’acquisition d’un bien ancien. Le bien en question doit avoir besoin de travaux à la hauteur d’au moins 25% du montant investi. Sinon, le propriétaire ne pourra pas avoir une défiscalisation sur son bien locatif.

Cela dit, si toutes les conditions sont respectées, l’investisseur pourra jouir des mêmes réductions stipulées par la loi Pinel. À savoir :

  • 12% de l’investissement pour 6 ans de location
  • 18% de l’investissement pour 9 ans de location
  • 21% de l’investissement pour 12 ans de location
  • La loi Censi-Bouvard

Il faut le dire, ce ne sont pas les dispositifs de défiscalisation immobilière qui manquent en France. Il y a notamment la loi Censi-Bouvard qui permet au contribuable de faire des économies sur les impôts en investissant dans un logement meublé comme :

  • Les résidences de tourisme classées
  • Les EHPAD
  • Les résidences étudiantes ou séniors

La loi Censi-Bouvard permet au propriétaire de payer des impôts réduits si le bail commercial dure entre 9 et 12 ans. Le cas échéant, l’investisseur économise 11% du prix de revient du logement en taxes. Il y a néanmoins un plafond fiscal. Comme pour la loi Pinel, celui-ci est fixé à 300 000 €.

Bon à savoir : le dispositif de Censi-Bouvard peut se cumuler avec le LMNP. Pour ceux qui ne le savent pas, il s’agit du dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel.

  • La loi LMNP

La loi Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP fait partie des dispositifs de défiscalisation les plus vieux. Comme son nom l’indique, le LMNP vise en particulier la location immobilière meublée pour particuliers. En respectant toutes les conditions, le contribuable deviendra un « loueur en meublé non professionnel ». Ce statut lui permet notamment de choisir entre deux régimes fiscaux.

D’un côté, il y a ce qu’on appelle régime réel du LMNP. Son fonctionnement consiste à déduire des impôts les charges réelles du propriétaire. La conséquence directe, le plus souvent, c’est que les plus-values sont exonérées de taxes. De l’autre, il y a le régime micro-BIC. Quant à ce dernier, il permet au contribuable d’avoir un abattement de 50% sur les charges.

Il va sans dire que la loi Location Meublée Non Professionnelle offre des avantages réels en matière de défiscalisation immobilière. Outre le fait que vous pouvez choisir entre deux formules, ce dispositif s’applique également sur tous les types de biens. Et ce, peu importe l’état des logements. Ce qui fait de lui un dispositif très polyvalent.

  • La loi Cosse

Cette loi vise les propriétaires de bien proposant un loyer modéré. Une déduction forfaitaire de revenus fonciers est possible dans le cadre d’une convention avec l’Anah signée entre 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022. Pour faire simple, plus le loyer est bas, plus la déduction est élevée.

Quant au taux, en principe, il varie entre 15 et 75% (voire 85% dans de rares cas). En réalité, tout dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement, mais aussi de la nature de la convention. Il va de soi que les plafonds des loyers dans un secteur intermédiaire, social et très social ne sont pas les mêmes.

Pour bénéficier de la loi Cosse, il faut respecter des conditions strictes :

  • Le bien doit être non meublé
  • Le bien doit être une résidence principale
  • Le bien doit se situer dans des zones spécifiques
  • Le bien doit respecter un plafond fixé selon la zone géographique

D’une part, la loi Malraux promeut la remise en état des centres-ville historiques. La défiscalisation immobilière s’applique donc sur les logements situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou ZPPAUP. La réduction des taxes se fait entre 22 et 30% des dépenses pour la rénovation du bien selon l’emplacement. Il faut tout de même préciser que ce genre de réduction n’est disponible que pendant la période des travaux.

D’autre part, la loi Monuments Historiques offre au propriétaire la possibilité de déduire de l’ensemble de son revenu les charges. À la seule condition que ces dernières aient été réalisées dans la remise à l’état d’un bien classé dans les monuments historiques. Comme pour la loi Malraux, ce dispositif n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Enfin, il peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Des livres anciens avec un stylo pour l'apprentissage des moyens de défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière : quelle formule choisir ?

Une chose est sûre, faire la liste de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière n’est pas très pertinent. En revanche, il est important de savoir comment choisir entre les principales lois que je viens d’énumérer. En effet, et il ne faut pas l’oublier, chaque formule a sa spécificité. De plus, aucune d’elles ne se vaut et ne s’utilise dans un même cas. Cela étant, les lois peuvent être complémentaires. Certaines peuvent même se cumuler avec d’autres.

Voici les principales solutions fiscales et quand y avoir recours :

  • La loi Pinel : pour tout investissement immobilier locatif neuf
  • La loi Denormandie : pour compléter la loi Pinel, donnant la possibilité à l’investisseur de rénover des logements anciens
  • La loi Censi-Bouvard : pour ceux qui veulent investir dans les résidences de tourisme, les EHPAD ou les résidences étudiantes
  • La loi LMNP : pour les locations meublées qui ne sont pas professionnelles
  • La loi Cosse : pour les logements à loyer modéré dans des zones concernées
  • La loi Malraux et la loi Monuments Historiques : pour les patrimoines historiques

Conclusion

La défiscalisation immobilière est un moyen simple et légal de réduire les impôts à l’achat ou lors de la rénovation d’un bien. Pour cela, il y a des dispositifs qui proposent chacun des réductions fiscales, mais posent également des conditions spécifiques. Faire un choix n’est donc pas si facile, que vous soyez en métropole ou en outre-mer. Si vous avez besoin de l’aide d’un conseiller dans cette étape très importante, n’hésitez pas à me contacter.

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