Comment utiliser la défiscalisation avec la location immobilière ?

plusieurs immeubles de type parisien - Defiscalisation location immobilière

En 2022, la défiscalisation location immobilière est plus que jamais normalisée. Cette pratique est devenue un réflexe pour ceux qui paient trop d’impôts et cherchent un moyen pour renverser la donne. Quand on a 40 ans, c’est un bon moyen pour sécuriser sa retraite et se construire un patrimoine durable. Cependant, comment cela marche ?

La défiscalisation location immobilière : quèsaco ?

Par définition, la défiscalisation location immobilière n’a rien de compliqué. Il s’agit tout simplement d’un placement consistant à acheter un bien immobilier et à le mettre en location pour pouvoir toucher une réduction d’impôt sur ses revenus locatifs.

C’est un brillant moyen pour dynamiser le marché immobilier locatif. Les divers dispositifs proposés poussent notamment les Français à investir dans une zone géographique donnée ou pour une catégorie de bien en particulier afin de compenser un manque de logements. En contrepartie, ces dispositifs leur permettent de bénéficier d’une réduction sur impôts variables suivant l’ampleur de leur investissement locatif, le montant de leur imposition sur le revenu et leurs revenus fonciers.

Voir la défiscalisation avec l’immobilier locatif sous cet angle peut vous mener à penser que c’est simple. Je ne vous donne pas tort. Cependant, certaines subtilités peuvent en complexifier la mise en œuvre.

Déjà, vous devez savoir que c’est un projet immobilier à long terme. L’on ne s’y aventure qu’après étude. Durant les premières années post-investissement, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. Par la suite, les revenus locatifs de votre bien immobilier se verront soumis à l’impôt.

Il faut aussi tenir compte de la localisation du bien immobilier à acquérir. Cela joue sur son potentiel de location, de revente et de cession. Vous aurez en plus à mettre ce logement sous bail locatif spécifique si vous désirez bénéficier des plus de ce système de placement immobilier locatif. Cela sous-entend vous engager pour une durée minimale de location du bien et le respect d’un plafond de loyers et de ressources pour vos futures locataires.

Au final, tous ces détails et les lois encadrant les dispositifs de défiscalisation peuvent vous sembler complexes au point de nécessiter une assistance professionnelle. Ce type d’accompagnement vous permettra de vous prémunir d’erreurs de choix et vous aidera à réussir votre défiscalisation.

Le point sur les principaux mécanismes de la défiscalisation location immobilière

Que pensez-vous gagner si vous créez ou augmentez votre patrimoine immobilier locatif via la défiscalisation immobilière ? Vous verrez vos impôts réduits d’un cran. C’est un avantage considérable dont vous pouvez bénéficier grâce à différents mécanismes d’imposition que sont :

  • Abattement fiscal : pourcentage forfaitaire déduit de votre impôt sur le revenu, réduction de votre base imposable pour être taxé partiellement sur vos revenus
  • Réduction d’impôt : diminution de l’impôt à payer rendue possible via des dépenses engagées
  • Crédit d’impôt : déduction de l’impôt calculé dont le surplus est remboursé par le Trésor public rembourse le surplus auquel cas où les dépenses sont supérieures à l’impôt du
  • Déficit fiscal : accessible quand le montant des charges dépasse les revenus immobiliers
  • L’exonération : dispense, totale ou partielle, d’un impôt à payer

Défiscalisation location immobilière : le bilan des dispositifs fiscaux disponibles

En matière d’offre de dispositifs de défiscalisation location immobilière, ce n’est pas les choix qui manquent… Bien au contraire. Il existe tellement d’options que trancher peut vous dérouter.

Rassurez-vous, je peux vous dire que considérer pour faire le juste choix.

Avant de découvrir ces différents dispositifs, pensez en amont à définir vos objectifs d’investissement immobilier locatif. Cela vous permettra d’avoir un schéma clair de vos attentes. Ce qui vous aidera à mieux identifier les produits de défiscalisation immobilière vous convenant.

En outre, vous cherchez à vous bâtir votre empire patrimonial ? Souhaitez-vous en disposer le plus rapidement possible pour assurer votre retraite ? Vous hésitez entre rentabiliser votre investissement locatif et défiscaliser tout bonnement ? Vous prévoyez d’investir dans un type de logement en particulier ? Quels types de logements vous intéressent : neufs, anciens, résidence de services, monuments de pierre ? Vous avez du mal à trancher entre la Métropole et les pays d’outre-mer ? Peu importe quel profil de projet immobilier vous entrevoyez, vous pourrez défiscaliser avec tout investissement immobilier locatif.

Pour être on ne peut plus clair, je vous invite à découvrir et à comprendre le fonctionnement des principaux dispositifs de défiscalisation.

La loi Pinel, le meilleur choix pour le neuf

Si vous souhaitez investir dans le neuf au sein de zones tendues en métropole ou dans les DOM, (zones à fortes demandes de logements locatifs en d’autres termes), ce dispositif vous est adressé. Avec la loi Pinel, vous décrocherez un avantage fiscal variant selon le montant du bien acheté et de la durée de la location (6, 9 ou 12 ans). Grosso modo, vous aurez respectivement une réduction d’impôt de 12 % en Pinel et de 23 % en Pinel Outre-mer pour une durée locative de 6 ans. Si c’est pour 9 ans, le rabais est de l’ordre de 18 % en Pinel et de 29 % en Pinel Outre-mer. Sur une durée plus longue, 12 ans en l’occurrence, vous avez 21 % en Pinel et 32 % en Pinel Outre-mer.

Pour bénéficier d’une défiscalisation avec l’immobilier locatif sous la loi Pinel, vous aurez à répondre à certains critères en lien avec l’emplacement du bien, la durée de location, le plafond du montant du loyer au m — et les revenus des futurs locataires. Pour ce qui est des plafonds imposés aux loyers et aux ressources pour les locataires, c’est évolutif dans le temps et suivant les fluctuations du marché immobilier.

La loi Denormandie, l’idéal dans l’ancien

Il s’agit de l’extension de la défiscalisation immobilière de la loi Pinel et qui date de 2019. Ce dispositif convient aux investissements immobiliers dans l’ancien et ayant pour but de réhabiliter le logement. À l’image de la loi Pinel, celui-ci est circonscrit à des zones géographiques et à des conditions de location spécifiques (plafonds de loyers et de ressources des locataires, durée minimum de location). Quant à la réduction fiscale, c’est aussi dans le même refrain qu’avec Pinel (même durée et même taux) sauf qu’elle est calculée suivant le prix d’achat augmenté du cout des travaux. Ces travaux doivent faire tout au plus 25 % du montant de l’investissement immobilier locatif.

La loi Censi-Bouvard 2020, l’investissement pour les résidences gérées

Cette loi renvoie à une défiscalisation immobilière à l’intention des logements meublés situés dans des résidences de services. Cela concerne notamment les résidences estudiantines, les logements touristiques, les complexes de soins et les établissements dédiés aux séniors (EHPAD). Le bien à défiscaliser devra être neuf et loué meublé pour 9 à 12 ans. Il peut aussi s’agir de logements rénovés, mais sous certaines conditions. Celui-ci devra être soumis à un bail commercial. 

Ce dispositif Censi-Bouvard 2020 diffère des autres alternatives du fait qu’elle se détache des contraintes de zonage, de plafond de loyer et de ressources du locataire.

Avec cette option, un foyer fiscal peut alors se permettre multiples investissements. Mais pour ce qui est de la réduction d’impôt, elle sera déterminée dans la limite d’un investissement total de 300 000 €. Ce qui vous donne la chance de profiter d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de votre investissement immobilier locatif hors taxes. Cela permet aussi de récupérer la TVA à 20 % dans le cadre d’un achat dans le neuf. En bonus, cette loi peut être combinée au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Les lois Malraux et Monuments historiques pour investir dans des biens classés et rénovés

Ces deux dispositifs sont cumulables avec d’autres produits de défiscalisation immobilière vu qu’ils sont exempts du calcul de plafond des niches fiscales.

Pour le cas particulier du dispositif Malraux, celui-ci séduit pour ses investissements dans les belles pierres. Prorogé de trois ans jusqu’au 31 décembre 2022, il existe uniquement afin de préserver et de restaurer les quartiers historiques des centres urbains. Les investissements sous ce dispositif jouissent d’un plafonnement de 400 000 € sur 4 ans et d’un abattement de 22 % à 30 % sur les couts des travaux de rénovation entrepris. La contrepartie de ces avantages est que le propriétaire se retrouve dans l’obligation de louer son bien pour 9 ans et sans contrainte de location.

Quant à la loi Monuments historiques, elle se veut de faciliter la défiscalisation de l’immobilier locatif des charges liées à l’acquisition. En l’occurrence, cela renvoie à la restauration et à l’entretien d’un bâtiment classé (datant d’au moins 15 ans). Ces lesdites charges peuvent être déduites à 100 % sur les revenus fonciers tandis que le déficit foncier, vous pouvez le déduire du revenu global.

  • La loi Cosse pour rallier l’investissement immobilier au social

Ce dispositif, dit aussi la loi du « louer abordable », s’adresse aux investisseurs dans le neuf comme dans l’ancien. Également prorogé de trois ans soit jusqu’au 31 décembre 2022, il fixe les détails de location sous convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Son fonctionnement tient compte des conditions de plafond des loyers et de revenus des locataires. Il permet ainsi une déduction fiscale sous forme d’abattement des revenus fonciers. Cet abattement varie entre 15 et 85 % et est calculé sur les revenus bruts. Cela fluctue suivant les caractéristiques du bien immobilier locatif et du bail.  

Mis à part cela, ce dispositif est soumis à une légion de conditions relatives au type de logement : non meublé, récent, ancien rénové ou non, résidence principale du locataire et logement avec un certain niveau de performance énergétique.

La location meublée en LMNP ou LMP

Ces dispositifs fait des heureux chaque année, car ils permettent de déduire de ses revenus locatifs divers couts : intérêts d’emprunt, charges de copropriété et amortissement des murs et des meubles d’un appartement ou d’une maison. Avec ces statuts, vous, en tant que propriétaire, pourrez nullifier complètement l’imposition relative à la location de votre bien immobilier.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) offre aux propriétaires mettant leurs biens immobiliers à la location des avantages fiscaux substantiels. Il permet, sous certaines conditions, à un bailleur assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de soustraire le logement de son patrimoine taxable, car il est assimilé à un bien professionnel. Si le logement est loué pour plus de 5 ans dans le cadre du régime LMP, la plus-value générée sera entièrement exonérée d’impôt.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre au promoteur la possibilité d’obtenir des revenus peu imposables grâce à l’amortissement du bien et au remboursement des charges. S’il opte pour le régime réel, le promoteur peut aussi déduire des amortissements mobiliers et murs de son bénéfice d’exploitation. La plus-value de cession, une fois le projet immobilier achevé, est soumise aux mêmes règles que celles applicables aux particuliers. Le promoteur peut également profiter de la remise sur le prix de revient proposée par le dispositif Censi-Bouvard en plus de ces avantages.

des immeubles avec des balcons pour utiliser la defiscalisation location immobilière

Défiscalisation location immobilière et assurer ses arrières : les étapes à suivre

Choisir son bien avec soin 

Listez les villes situées dans leurs zones éligibles. Choisissez votre logement en tenant compte des critères ci-après : l’emplacement, le potentiel de location, la taille (superficie et nombre de pièces) et certains détails techniques (capital énergétique, isolation thermique et sonore, état de la toiture, modèle de chauffage, etc.). Dans un contexte de défiscalisation avec l’immobilier locatif, basez votre choix sur le prix d’achat et le rendement locatif même sans réduction d’imposition du logement. Je vous conseille d’éviter autant que possible les résidences exclusivement locatives.

Calculer ses capacités financières 

Cadrez votre budget suivant vos revenus, vos épargnes, vos charges au quotidien et vos emprunts. Vous aurez aussi à déterminer votre rentabilité nette suivant la formule :

(loyer au mois × 12) — charges/prix d’achat × 100.

Si on intègre l’imposition des revenus fonciers, on obtient cette rentabilité nette avec la formule :

Loyer annuel — (charges + [impôt – défiscalisation])/prix d’achat x 100.

Trouver les fonds pour financer son projet immobilier 

À ce stade, vous pouvez faire appel au crédit bancaire. Vous pourrez éventuellement déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs.

Déclarer son achat et ses revenus locatifs afin d’empocher l’avantage fiscal 

Pour cela, vous devez informer l’administration fiscale de certains détails concernant l’acquisition de votre bien comme la réalisation du montage, la date d’achat, la mise en location, etc. Cela permettra à celle-ci d’enregistrer votre dossier et de vous allouer une appliquer la réduction d’impôt.

Conclusion

En somme, même si la defiscalisation location immobilière : semble simple, ce n’est qu’en apparence. Vous devez savoir comment choisir le dispositif en adéquation avec votre situation actuelle et avec les caractéristiques de votre projet immobilier. Entre le Pinel et le LMNP par exemple, il y a tout un monde. Les conditions d’adhésion et les avantages fiscaux diffèrent d’une loi de finances à une autre. Si vous souhaitez maximiser vos réductions sur l’impôt et pérenniser votre investissement en patrimoine durable, vous avez intérêt à choisir les meilleures options.

 
Au besoin, je pense qu’il serait plus judicieux de confier la mise en place de votre projet à des professionnels comme des CGP ou conseillers en gestion de patrimoine. Ceux-ci disposent des compétences nécessaires pour mener à bien vos projets d’investissement en immobilier locatif. Sinon, pensez au moins à consulter un avis expert comme celui d’un courtier ou d’un promoteur immobilier par exemple. Cela vous donnera la garantie de parier avec sagesse et en pleine connaissance sur un bien immobilier donnée. Cela vous mettra aussi à l’abri des erreurs susceptibles de réduire à néant tous vos efforts.

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