Pourquoi investir dans la location immobilière ?

les clés d'un bien immobilier devant un porte pour sensibiliser à Investir location immobilière

Investir dans l’immobilier, incite pas mal de propriétaires actuellement. Construction, location ou urbanisme, ce secteur est très étendu et apporte une palette d’avantages non-négligeables. De nos jours, l’investissement immobilier attire beaucoup plus les épargnants. Cela consiste à acheter un bien immobilier, destiné à être loué. Mais pourquoi un tel engouement ? Je vous livre dans ce guide les différentes raisons qui rendent ce type de placement très attrayant.

Investir dans la location immobilière : quèsaco ?

Tel qu’indiqué par son appellation, l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier, programme neuf ou ancien, dédié à être loué suivant une certaine période dénommée « bail ». Ce contrat, liant le propriétaire et le locataire, peut être reconduit ou transmis en cas de vente ou de cession du bien acquis.

L’investissement locatif concerne n’importe quel bien immobilier, pouvant être loué à un tiers, comme une maison, un appartement, un garage, une cave, un parking, un local commercial ou également un immeuble contenant plusieurs lots. Il est possible de louer une propriété nue ou meublée (pour les habitations), ou encore de revendre avec locataire.
Ce type d’investissement est le seul qui permet à la fois de se créer un patrimoine financé à crédit, suite au versement des loyers, de bénéficier des avantages fiscaux et de réduire un effort d’épargne.

Comment investir dans la location immobilière ?

Cela peut se présenter sous deux manières différentes. Soit vous investissez de façon directe en achetant un bien immobilier neuf ou ancien, soit de façon indirecte dans la pierre papier, comme SCPI (Société civile de placement immobilier) ou OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier). Parce que chaque situation est unique, je reste également à votre disposition pour réaliser votre étude patrimoniale gratuite.

Investissement indirecte

Les OPCI et les SCPI font partie des solutions efficaces pour investir dans l’immobilier à louer. Le principe consiste à créer des sociétés dites Foncière pour mutualiser plusieurs épargnants.

Choisir un programme neuf ou ancien

Réaliser cet investissement permet de bénéficier de nombreux avantages. Pour l’investisseur, ce concept offre l’opportunité de se créer un patrimoine, d’avoir un complément de revenu et d’obtenir potentiellement une réduction de la taxation.

Pour le gouvernement, c’est une alternative favorable pour compenser le déficit national en logements, redynamiser l’économie et combler les besoins en studios pour la prise en charge des étudiants. Le choix s’annonce difficile par contre entre le neuf ou rénové.
L’achat du logement neuf permet d’avoir un bien prêt à louer, mais son coût est parfois élevé. Quant à l’ancien, il peut être plus accessible en termes de prix, sauf que l’investisseur doit envisager des travaux de réfection. Même pour les immeubles anciens, les dispositifs fiscaux existent toujours comme le dispositif Denormandie, le Borloo ancien ou encore le dispositif Malraux.

Si vous vous posez la question d’un investissement dans du neuf, je vous recommande de lire également mon article 5 raisons d’investir dans le neuf.


investissement locatif

Les avantages de la location immobilière

Le placement immobilier locatif offre un certain nombre de privilèges, il s’agit principalement de constituer un patrimoine familial sur le long terme sans nuire au budget. Vous pouvez aussi obtenir des avantages fiscaux, percevoir des revenus complémentaires ou faire une plus-value financière. Les avantages de cette pratique sont nombreux, vous pouvez même disposer d’un bien à habiter pour les vos vieux jours ou à transmettre à vos proches. Cela vous permettra d’assurer un meilleur avenir à votre famille par exemple.

Un investissement très accessible

Si bon nombre d’épargnants se lancent dans l’achat locatif, nul doute parce que c’est un actif très accessible au plus grand nombre, même aux revenus les plus modestes, et aussi durable. Tout le monde peut s’y lancer et assurer eux-mêmes sa gestion. Il suffit d’avoir du bon sens.

Investir dans la pierre rassure également par son côté tangible. Vous pouvez visualiser et visiter votre logement locatif, le garder sur une durée que vous souhaitez. Si l’achat du bien se réalise à l’aide d’un emprunt immobilier, celui-ci va être remboursé au fur et à mesure par les loyers. De ce fait, il ne risque pas d’impacter fortement votre budget au quotidien. Il est possible d’investir sans apport propre. En fait, l’établissement de prêt financier prend en compte vos futures recettes locatives pour vous prêter le montant nécessaire à votre projet.

L’achat à crédit

L’immobilier locatif est un actif qui peut s’acheter donc à crédit. Certains établissements bancaires accordent un emprunt jusqu’à 110 % du montant du bien, y compris les frais de notaire. Cela peut être plus, en cas d’éventuels travaux. Néanmoins, vous devez avoir une situation financière parfaite en matière de gestion de compte. Vous avez besoin de bien préparer votre dossier pour profiter de l’effet de levier.

Ce processus limite l’impact sur le budget quotidien, mais affecte par contre les revenus locatifs. À cela, s’ajoute le contrat de prévoyance concernant l’assurance décès invalidité. En cas de décès de l’emprunteur, il est possible que le survivant ne rembourse qu’une partie du crédit ou même rien pour un contrat à 100 %. Cette option accorde une protection importante pour la famille. Les locataires payent la totalité ou une partie de l’emprunt.

Un investissement peu risqué

Contrairement aux stratégies de placement financier, l’immobilier locatif présente un risque faible pour un taux de rendement intéressant, allant en moyenne de 4 à 5 % et pouvant atteindre des rendements supérieurs à 10 %. Certainement, c’est l’un des investissements les plus sûrs et les plus stables du marché. Il s’agit d’un actif tangible. La présence des différentes garanties locatives offre en plus une assurance supplémentaire.

Tel est le cas de la Garantie loyers impayés (GLI) ou encore la garantie Visale, qui servent à vous prémunir des mauvaises surprises. Cela peut être bien évidemment les loyers impayés dans un certain plafond, la dégradation du bien loué impliquant des frais d’entretien, le départ sans préavis des locataires, etc.

Un marché très prometteur

C’est un placement très prometteur, vu la situation économique actuelle. En fait, la demande de logements ne cesse d’accroître, notamment dans les grandes villes et quartiers intéressants. La raison est simple. La hausse du nombre de divorces et familles monoparentales entraine des besoins supplémentaires de logements. L’État motive même les acteurs dans ce domaine vu qu’il permet de dynamiser l’économie.

Un complément de revenus à la retraite

Investir dans la location immobilière nécessite une certaine aisance financière pour être rentable. Il est préférable que les revenus des loyers ne contribuent pas trop dans vos ressources fondamentales au quotidien. De ce fait, les recettes locatives vont former un revenu régulier, fortement appréciable à l’échéance de l’emprunt. C’est un bénéfice non-négligeable pour conserver votre niveau de vie une fois arrivé à la retraite. L’on sait parfaitement que les gains diminuent à ce moment-là. Sinon, investissez de nouveau en achetant un autre bien immobilier locatif ou utilisez le capital comme bon vous semble.

Un avantage fiscal attractif

Le plus grand avantage d’investir dans l’immobilier locatif est la réduction d’impôt à payer via différents mécanismes. Certains régimes fiscaux permettent d’exonérer les impôts sur les intérêts d’emprunt concernant l’achat, la construction, la réparation ou la rénovation du bien pour optimiser l’investissement. Ce qui n’est jamais le cas pour le remboursement du capital.

En contrepartie d’un engagement de location de la propriété, le gouvernement autorise actuellement divers avantages fiscaux. Tout contribuable qui paye régulièrement des impôts est en mesure d’obtenir la solution de défiscalisation qui lui convient. Bon nombre de programmes et dispositifs sont disponibles à cet effet dont :

  • La Loi Pinel (ex-Duflot) pour l’achat du bien neuf  – (economie.gouv.fr/Pinel)
  • La Loi Pinel Outre-mer
  • La Loi Scellier
  • La Loi dite du Robien Recentré
  • Le dispositif Borloo neuf
  • La Loi Bouvard
  • La Loi Malraux
  • La loi de Demessine (ZRR)
  • La Loi Monuments Historiques
  • La Loi sur le déficit foncier
  • La Loi sur le démembrement de propriété
  • La Loi Denormandie
  • La Loi Girardin sociétés
  • Le statut de Loueur en meublé LMP/LMNP. (Pour plus détails concernant ces deux statuts je vous invite à lire mes articles détaillés ici : Professionnel / non professionnel)

L’avantage fiscal varie suivant le type de bien immobilier : neuf, ancien, monuments historiques, résidence avec services, etc. Il est toutefois possible d’obtenir plusieurs dispositifs de défiscalisation à la fois comme le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie. Sous respect de certaines conditions, telles que le plafonnement des loyers, une part importante du montant d’acquisition de la propriété sera amortie au fil des années.

Constituer un patrimoine immobilier

Une fois que la période d’engagement de location, le dispositif de défiscalisation ainsi que le remboursement de l’emprunt arrivent à échéance, le propriétaire peut se servir du logement comme résidence principale ou secondaire. À une époque où la quête de logement à louer est devenue difficile, l’investissement locatif permet d’attribuer aux ascendants ou aux descendants un logement convenable avec un loyer attractif. Il est toutefois nécessaire de s’assurer que le remboursement du crédit immobilier s’achève avant la fin de la vie active. Sachez notamment que c’est plus facile de transmettre un patrimoine aux enfants s’il était en location.


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Investir dans la location immobilière : comment le réussir ?

Comme tout type d’investissement, le rendement est primordial, gage de sa réussite. Cela constitue aussi une meilleure garantie de revente à terme. Pour y parvenir, différents critères doivent être pris en compte, dont les conditions géographiques, le type de propriété, la défiscalisation immobilière, etc.

Le secteur géographique

L’emplacement est l’un des atouts non-négligeables. Privilégiez les zones bien desservies par les transports en commun, à proximité des écoles, des infrastructures commerciales, des hôpitaux, etc. ou les endroits très connus. Optez pour les villes qui se caractérisent par une hausse constante de la population ou possèdent un bassin d’emplois très actif. La seule manière de pérenniser le placement, visez l’emplacement où il y a une forte demande locative.

Analyser les offres déjà en cours

Pour éviter les mauvaises surprises, il faut faire une petite étude du projet en analysant le taux de logements disponibles et le coût du loyer appliqué dans le quartier. Entre autres, un T2 neuf peut se trouver à un bon prix en centre-ville, surtout s’il se situe près des grandes industries.
Un site un peu moins méconnu du grand public vous permet de visualiser les derniers prix de vente connus. Il vous faut renseigner la section cadastrale :  https://app.dvf.etalab.gouv.fr/.

Un investissement avant tout

Évitez de faire intervenir votre affection dans la recherche du bien à acquérir. Il faut miser toujours sur un investissement rentable. La propriété en question doit d’abord plaire aux autres afin d’attirer des locataires. N’achetez pas une maison située dans un endroit sinistré sous prétexte que son prix est raisonnable. Sans oublier de faire une visite sur place pour connaître vraiment la réalité de la situation.

Privilégier la défiscalisation plutôt que la rentabilité excessive

Un rendement d’environ 3 à 4 % suffit pour garantir les performances de votre investissement locatif.

Choisir les bons locataires

Même si ce n’est pas une tâche facile, il est préférable d’embaucher de bons locataires, qui pourront payer régulièrement le loyer ou ne risqueront pas d’abîmer le bien. Demandez-leur des pièces justificatives si nécessaire. Il est possible de réclamer une caution au cas où le loyer ne dépasserait pas un tiers des ressources familiales. C’est toujours mieux d’avoir des garanties.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Pour assurer la réussite de votre projet, commencez par calculer le rendement locatif. En fonction des paramètres pris en compte, vous pouvez vous appuyer sur le rendement brut, le rendement net de frais et charges (impôts, frais de notaire, etc.), ou encore le rendement net.

La rentabilité brute

Ce rendement s’obtient en divisant le loyer brut annuel par le prix d’achat initial du bien (frais d’acquisition compris, dont le notaire, l’agence immobilière, le prêt).

Taux de rentabilité brute = (Loyer mensuel x 12) x 100/prix d’achat du bien (incluant les frais associés)

Néanmoins, ce pourcentage n’est qu’un indicateur relatif de rendement. Il n’intègre pas les charges qui infligent le revenu annuel comme la taxe foncière, les frais de gestion locative, les coûts d’entretien du bien, etc.

La rentabilité nette

Les différents frais et charges s’empilent quand il s’agit d’avoir une propriété. Il faut les déduire des loyers pour obtenir le rendement net. Le calcul se rapproche ainsi du rendement réel de votre investissement.

Taux de rentabilité nette = (Loyer mensuel x 12) x 100 – (les charges locatives)/prix d’achat du bien

Le rendement net ou réel

Après avoir enlevé des loyers les charges diverses, les frais relatifs à l’entretien et à la gestion du bien locatif, vous aurez l’indicateur le plus précis pour le rendement de votre projet.

Taux de rendement réel = (Loyer mensuel x 12 – taxe foncière – charges non-récupérables – frais de gestion) x 100/prix d’achat du bien.

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour réussir votre investissement locatif. Il ne vous reste plus qu’à peaufiner votre projet et trouver le financement nécessaire.

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