Tout savoir sur l’investissement locatif sans apport

résidence de maison pour l'investissement locatif sans apport

Vous vous demandez sûrement s’il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport. La réponse est « oui » : il est tout à fait possible de vous lancer. Toutefois, il vous faudra construire un projet. Et surtout, il vous faudra persuader le prêteur (qui est un établissement généralement) pour la solidité du placement ainsi que de la fiabilité de votre montage. Pour vous aider, dans cet article, je vais vous dire tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif sans apport. 

C’est quoi l’apport, lorsqu’on se lance dans l’investissement immobilier ?

Tout d’abord, l’apport c’est la somme que l’acheteur peut introduire dans son projet d’achat, et ce, sans avoir recours à un quelconque crédit. Lorsqu’une personne souscrit à un prêt immobilier, légalement, il n’y aura pas de montant d’apport imposé. Cependant, les banques demandent la plupart du temps à ce qu’il y ait une contribution dans les environs de 10% du montant de l’acquisition. Et plus cette somme est élevée, plus il sera possible que celui qui a acheté obtienne un taux d’intérêt qui lui sera avantageux.

Ça implique quoi, emprunter sans apport ?

Il est très courant que pour mener à bien un projet immobilier, posséder un apport personnel qui s’élève à 10% du bien soit le minimum des choses. Cette somme constituerait, en effet, les frais liés à l’acquisition, par exemple les frais de notaires, les frais d’agence, mais aussi les frais de différentes garanties. Des dépenses que la banque ne pourrait pas récupérer si elle venait à se trouver dans une situation où l’emprunteur serait dans l’incapacité de rembourser le prêt.

Dans le cas où vous ne possédez pas d’apport, il faudrait alors emprunter la somme pour financer le bien à acquérir et les dépenses. Les banques vous accordent un crédit immobilier qui va inclure la totalité de ces frais. On parle ainsi de prêt de 110%. Un prêt qui s’avère encore plus conséquent si le bien à acquérir en question nécessite de faire des travaux.

Mais il faut le dire, les établissements prêteurs prennent des risques à emprunter de l’argent à ceux qui n’ont pas d’apport. Malgré ce risque, il est encore tout à fait possible d’envisager de se lancer dans un investissement locatif sans apport. C’est même un moyen très efficace pour se constituer un patrimoine sur le long terme.

À qui sont réservés les crédits immobiliers sans apport ?

Alors qu’il y a des années de cela, l’accès à l’investissement locatif n’était pas envisageable, aujourd’hui c’est devenu une nouveauté. Les banques et les établissements financiers accordent désormais des crédits immobiliers sans apport personnel que ce soit :

  • Pour les jeunes qui viennent d’entrer dans la vie active et ceux qui n’ont pas encore réalisé d’effort d’épargne,
  • Pour les personnes qui ont déjà une épargne, mais qui souhaitent encore diversifier leurs gains en se lançant dans l’investissement locatif sans apport,
  • Pour les investisseurs locatifs qui ont misé sur la défiscalisation et l’optimisation fiscale afin d’acquérir leurs placements immobiliers

À qui s’adresser pour un investissement locatif sans apport ?

Vous avez le choix de vous tourner vers différents organismes prêteurs pour un investissement locatif sans apport. Premièrement, contacter votre banquier serait une bien meilleure idée. Pour cause, celui-ci connaît forcément votre situation. De cette manière, il sera l’homme de confiance. Mais s’il s’avère qu’il ne vous obtient pas une offre intéressante, cherchez de l’aide auprès de votre courtier.

Il passera en revue tous les dossiers spécialement pour vous. Il saura vous proposer des offres alléchantes, mais il saura aussi vous conseiller sur les meilleurs établissements pour que vous puissiez obtenir un prêt immobilier sans apport. Une fois que vous aurez les résultats, il vous suffit alors de comparer les offres et les conditions d’emprunt. Cela va certainement vous permettre de faire des économies ou encore de vous faire jouer sur la concurrence.

Les avantages d’un investissement immobilier sans apport

Si vous souhaitez vous investir dans un appartement sans apport, de nombreux avantages se présentent devant vous.

Vous avez la rare possibilité d’investir sans argent avec l’immobilier (effet de levier du crédit)

Vous connaissiez un placement possible sans argent ? Dans un immobilier, cela est possible. Vous pouvez, en effet, obtenir un crédit immobilier pour couvrir le prix de l’appartement acheté ainsi que le montant pour les frais à payer lors de l’acquisition (par exemple les frais de notaire, frais d’agence). Comme évoqué ci-dessus, il s’agit du prêt à 110%.

De ce fait, vous empruntez tout l’argent nécessaire avec cet investissement. L’achat est-il bon ? Vous pouvez en gagner sans pour autant débourser l’argent de votre propre poche. C’est d’ailleurs l’effet de levier de crédit. Il consiste à investir avec l’argent d’un autre ou avec l’argent de la banque. Il faut croire que cette solution fait croître rapidement le montant de son patrimoine. De plus, ceux qui n’ont pas d’économies pourront quand même se lancer dans l’investissement locatif sans apport.

Vous pouvez diversifier votre patrimoine en plaçant vos économies sur de meilleurs supports

Il est trop dangereux de mettre tous ses œufs dans le même panier. Or, beaucoup ont tendance à faire la même erreur. En France par exemple, plus de 70% du patrimoine de français est composé d’immobilier. Dans ce cas précis, si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif sans apport alors que vous êtes déjà propriétaire de votre résidence, cela reflète l’image de ses œufs qui sont placés dans le même panier.

Emprunter sans apport sera la solution idéale. Il permettra d’utiliser son épargne et ensuite de le placer sur d’autres supports dans le but de diversifier votre patrimoine. Vous pouvez donc acheter des actions en bourse, investir dans une société, bâtir votre propre entreprise, placer de l’argent dans une assurance-vie, etc.

Le choix s’offre à vous ! Vous définissez le plus rentable par rapport au niveau de risque désiré entre ces différentes possibilités de placements financiers. Vous définissez également le rendement locatif de votre projet d’appartement à louer.

Vous pouvez déduire les intérêts et les frais de vos loyers sur l’imposition de vos revenus fonciers

Les intérêts pour l’investissement locatif sont déductibles des loyers pendant votre déclaration de revenus fonciers aux impôts par rapport aux intérêts de prêt d’une résidence principale. Toutefois, il ne sera valable que si vous déclarez ces loyers au régime réel et non au régime microfoncier. C’est aussi pareil pour tous les autres frais de votre crédit immobilier à savoir frais de dossier, frais de garantie de prêt, etc.

Ainsi, une partie de vos frais bancaires vont permettre de réduire vos impôts sur le revenu foncier lors de cette mise en location. Une bonne gestion des frais et des impôts permettra alors d’augmenter de plus en plus votre rendement total.

Les inconvénients d’acheter pour louer sans apport

Il est vrai qu’investir avec un crédit immobilier à 110% présente des avantages. Cependant, dans d’autres termes, il présente aussi des inconvénients. C’est préférable de les connaître avant de choisir cette option.

Difficultés à obtenir un accord pour un prêt immobilier

Si vous n’engagez pas une partie de votre épargne, les banques auront du mal à accepter de vous prêter de l’argent pour votre investissement locatif. Pour information, tous les établissements prêteurs vont d’abord se renseigner si le crédit qu’ils vont vous accorder va leur rapporter. En effet, ils pensent d’abord à leur intérêt avant celui de l’emprunteur.

Et avec un prêt sans apport, les banques supportent l’entièreté des risques et la valeur de votre logement en cas de revente. Pour ce faire, ils sont moins faciles à convaincre. Il faudrait au moins que vous ayez un dossier très solide pour les convaincre et leur démontrer que votre demande est bien fondée.

N’hésitez pas à choisir la ville où vous allez investir. Mais aussi calculez votre rentabilité locative, sans oublier la faisabilité du loyer prévu en fonction du marché locatif actuel dans votre ville. Voici le contexte qui pousse les banques à n’accorder que très peu de crédit immobilier sans apport pour un investissement locatif :

Un taux d’intérêt plus élevé

L’emprunt à 110% que vous avez fait à la banque est réussi ? Tant mieux ! Par contre, il faudrait vous méfier du taux d’intérêt du prêt que la banque va vous proposer. En effet, elle va prendre un taux d’emprunt plus important que lorsque vous mettez suffisamment d’apports personnels dans votre projet d’investissement.

Une prise de risque maximale

Jouer avec un levier va, d’un côté, vous permettre de gagner de l’argent rapidement. Mais de l’autre côté, il peut aussi engendrer des difficultés si tout ne se passe pas comme prévu. Ainsi, il est jugé préférable de toujours garder des liquidités sur vous pour les moments de difficultés, pour pouvoir assumer le remboursement de votre prêt.

Vous pouvez rechercher un investissement avec un cash-flow positif ou encore très peu négatif. C’est ainsi dire que chaque mois, vous ne sortirez que très peu d’argent de votre propre poche. C’est impossible me diriez-vous ? Figurez-vous que non ! Il peut s’avérer rare et difficile à obtenir surtout quand le loyer couvre en plus de la mensualité de crédit immobilier tous les autres frais de votre appartement, mais c’est bel et bien possible.

Un budget total plus limité

La capacité d’investissement va se limiter à la capacité d’emprunt. Cela peut limiter l’envergure de votre projet, mais aussi empêcher un investissement intéressant avant de procéder pour le financement. Il faut ainsi voir selon vos revenus, votre taux d’endettement avant ce projet, la durée d’emprunt souhaitée, etc., ce que peut donner le calcul de votre capacité à emprunter pour du locatif.

Les conditions favorables pour investir dans l’immobilier sans apport

Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, les organismes bancaires sont plus enclins à vous accorder un prêt sans apport. Il n’y aura pas de risque d’impayé. Ou s’il y en a, ce sera moindre puisque les loyers générés permettront de couvrir les mensualités de remboursement du prêt qui a été contracté.

Si vous êtes en mesure d’investir dans l’immobilier avec ou sans apport, le fait de posséder une épargne de secours reste un critère important pour les créanciers. Dans un cas comme dans l’autre, votre projet doit être cohérent et vous devez pouvoir prouver à votre prêteur qu’il peut vous faire confiance en tout.

En cas d’investissement locatif, votre banquier appréciera sans doute une signature d’un mandat de gestion de patrimoine au moment de votre achat. Est-ce que vous optez pour une assurance loyers impayés Garantie Totale Zelok ? Vous pourrez lui apporter la preuve du paiement de votre loyer et de vos charges à 100% chaque mois par un professionnel de l’immobilier quoiqu’il arrive même si votre locataire n’a pas réglé son loyer. Ce sera pour vous une solution plus rassurante pour investir.

une porte d'entrée en bois pour un investissement locatif

Quelques conseils pour investir dans l’immobilier sans apport

Pour obtenir un crédit immobilier et se lancer dans un investissement sans apport, il vous faudra un dossier bien solide pour convaincre la banque. Cette dernière va analyser votre capacité à rembourser les échéances d’emprunt tout en vérifiant votre tenue de compte courant.

Le mieux pour obtenir un prêt immobilier sans pour autant verser d’apport personnel est de ne présenter aucun défaut de paiement. Et pas que ! Il ne faut jamais être à découvert et ne pas également dépasser votre autorisation de découvert si vous en avez une. De cette manière, vous trouverez à conseiller bancaire que vous êtes quelqu’un de vigilant sur vos dépenses.

Les emprunteurs sont souvent ceux qui disposent d’une situation professionnelle stable avec des charges modérées et un reste à vivre suffisant pour obtenir un crédit immobilier sans apport personnel.

Si vous avez des ambitions raisonnables et que votre projet est sérieux, les organismes prêteurs vont vous accorder un investissement locatif dans l’immobilier sans avoir un apport conséquent à engager. Mais il sera toutefois recommandé de s’adresser à un professionnel de l’immobilier qui saura vous guider dans ce que vous voudrez.

Conclusion

Il suffit que votre projet soit solide et vous pouvez réaliser un investissement locatif sans apport. C’est un moyen pour vous de percevoir des loyers pour permettre de financer votre opération. Ces loyers deviendront ensuite des revenus complémentaires une fois que l’opération est amortie. Le plus difficile dans tout cela est de convaincre les établissements prêteurs. Mais là encore, vous pouvez avoir recours à un expert. Dans tous les cas, si vous souhaitez plus d’informations sur l’investissement locatif sans apport, vous pouvez me contacter.

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