Tout savoir sur l'investissement en nue propriété
Par Vincent Gaspalon / Juillet 2023
Sommaire
S’agissant d’un droit de propriété démembré, la nue-propriété permet à son titulaire de disposer de la chose. Le titulaire n’a pas le droit de percevoir des revenus complémentaires, d’habiter, le droit de disposer, le droit d’usage des fruits de la chose, puisqu’il s’agit d’une prérogative usufruitière.
Voyons ensemble ce qu’il en est réellement de l’investissement immobilier en nue-propriété, sur quels critères choisir une nue-propriété, les avantages de ce type d’investissement et des droits et obligations de la nue-propriété.
Qu’est-ce que la nue propriété ?
L’investissement immobilier en nue-propriété consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier, mais de ne pas devenir le propriétaire du logement. C’est un type d’investissement intéressant, car il permet de réduire le prix d’achat du bien, et donc de maximiser les potentiels de rentabilité.
La nue-propriété est démembrée en deux éléments : l’usufruit et le nu-propriétaire. Le démembrement de propriété par ce dernier peut être le résultat de dispositions légales. Un testament, un contrat de vente ou encore une donation peuvent être à l’origine du démembrement. L’enfant ou le conjoint survivant qui devient le nu-propriétaire suite au décès d’un parent se voit transmettre la nue-propriété. L’usufruit qui est issu de l’autre parent survivant conserve la nue-propriété par viager (jusqu’à sa mort).
Quand on parle de démembrement de propriété, c’est l’usus qui a le droit de jouir de la chose. Le fructus dispose du droit de percevoir les fruits de la chose. L’abusus a le droit de disposer de la chose. Comme le nu-propriétaire ne pourra uniquement que démembrer le bien, en le vendant ou le détruisant, il dispose de l’abusus. L’usufruit temporaire permet aux nus propriétaires de devenir pleinement propriétaire du bien démembré.
Patrimoine et la nue propriété
La nue-propriété peut toucher votre patrimoine en bien meublé ou non meublé, qu’il soit corporel ou incorporel, à savoir :
- Habitation
- Commercial
- Voiture
- Droit social
Les droits sociaux sont démembrés si nous nous référons à un part de propriété ou un bailleur social. À cet effet, le nu-propriétaire dispose à lui seul la qualité de copropriété. Par contre, l’usufruit possède une multitude de prérogatives. En effet, si le droit de vote n’appartient uniquement qu’au nu-propriétaire, l’aménagement des statuts au profit de l’usufruitier serait possible. Aussi, il est aussi possible pour l’usufruitier et le nu-propriétaire de prendre les décisions ensemble. Le plus important est le droit à la communication d’informations et le droit de poser des questions.
Avantages et obligations des nus-propriétaires
Le nu-propriétaire ne doit pas entraver les droits de l’usufruitier, qui a comme obligation la gestion locative. Il ne peut pas percevoir les loyers, du coup, il n’a pas à déclarer de revenus locatifs des biens immobiliers. S’il s’agit d’un bien immobilier, il aura une optimisation fiscale et sera exempter de la taxe d’habitation et la taxe foncière. Au sujet de la fiscalité, il doit seulement régler l’impôt sur la fortune, taxe imposable et revenus fonciers.
En cas d’une revente du bien en pleine propriété ou faire une donation, l’accord de l’usufruitier sera utile à l’acquéreur. D’ailleurs, un barème fiscal sur la nue propriété est déterminé par le droit français. Un barème qui évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Par ailleurs, les grosses réparations et revalorisation sont à la charge du nu-propriétaire, tandis que les réparations d’entretien sont à faire par l’usufruitier. Les grosses réparations regroupent les réparations des gros murs, des poutres, des voûtes, de la toiture et de la clôture.
En ce qui concerne les baux ruraux, artisanaux, industriels et commerciaux, l’usufruitier doit demander l’autorisation du nu-propriétaire. Même se cela fait partie de son droit d’usufruit, il doit obtenir au préalable une autorisation en justice.
De même pour le démembrement de droit social, le montant relatif à la valeur totale des valeurs mobilières revient au nu-propriétaire. Si nous ne citons que le remboursement de l’apport, la distribution de réserves ou encore le droit à l’éventuel boni de liquidation.
Si par malheur, l’usufruitier ne respecte pas son droit de jouissance, le nu-propriétaire peut demander au juge qu’il ordonne l’extinction de l’usufruit. En commettant des actes de dépérissement en oubliant de procéder à l’entretien du bien par exemple, la nue propriété prend fin. Dans certains cas, la durée de l’usufruit est déterminée et une fois le temps expiré, la nue propriété prend fin. Alors, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et une somme sera à payer à l’usufruitier jusqu’à la fin de l’usufruit.
nue propriété et professionnel
En outre, un chef d’entreprise peut opter pour une transmission progressive de l’entreprise et de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Pour ce faire, il doit réaliser une donation-partage qui lui servira quand il voudra effectuer une retraite anticipée. À ce moment, les droits de mutation de la nue-propriété de la société de son vivant à ses enfants est faisable. En plus, il pourra conserver l’usufruit qui sera ensuite transmis à cause de morts.
Ces droits qui sont délégués au nu-propriétaire lui contraignent à la taxation, des droits et des obligations.
Investir en nue-propriété présente de nombreux avantages et s’agit d’une option d’investissement immobilier simple. En plus de cela, cette fortune immobilière permet aux contribuables le partage temporaire de la propriété ainsi que l’usage du bien. C’est également un moyen pour les investisseurs d’acheter un bien immobilier à un prix décoté en contrepartie. J’accompagne les investisseurs sur tous les aspects ayant trait à leur vie privée (droit patrimonial, droits de donation, droits institutionnels, droits de succession par SCI). Étant donné que les enjeux sont souvent majeurs pour leur entreprise ou société, je leur serai de bons conseils. À cela, s’ajoutent l’établissement de contrat d’assurance-vie et la clause bénéficiaire pour les héritiers si nécessaires.
Comment fonctionne l'investissement en nue-propriété ?
L’investisseur qui investit en démembrement de propriété bénéficie d’une réduction substantielle sur son investissement qui peut aller de 30 à 50 % de la valeur totale du logement. Plus la période du démembrement est longue, plus la réduction est importante. La décote est égale au montant total des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir pendant la période de démembrement.
Cette formule permet de réaliser des économies d’impôt grâce à la déduction de la totalité du prix d’achat du bien immobilier. En effet, vous ne payez que 20 % du prix d’achat du bien immobilier et la différence est financée par un crédit bancaire. Cependant, vous êtes responsable du paiement des charges (taxes foncières, entretien, etc.). L’avantage de cet investissement est que vous n’avez pas besoin d’apport personnel pour investir et que vous n’êtes pas exposé aux aléas de la revente puisque vous louez le bien pour une durée fixe.
Comment investir en nue-propriété ?
Pour choisir une nue-propriété, il faut se baser sur plusieurs critères. Il existe plusieurs possibilités d’investissement en nue-propriété, mais certaines sont plus intéressantes que d’autres. Voici quelques éléments à prendre en compte lors de votre choix :
La nue-propriété : La rentabilité
c’est évidemment l’un des critères les plus importants, mais attention, elle ne doit pas être le seul. En effet, il est important de vérifier la qualité du bien et la solidité de l’emplacement avant de se lancer.
La nue-propriété : La zone géographique
Dans le cas de tout achat immobilier, le choix de l’emplacement est vital. Il est crucial de choisir une zone dans laquelle la demande de location est élevée, et aussi d’anticiper le développement des marchés à l’avenir. En effet, si vous choisissez d’acheter un logement en démembrement, vous profiterez de la propriété une fois que le démembrement sera terminé.
La nue-propriété : La fiscalité
comme pour tout investissement, il faut prendre en compte la fiscalité applicable à la nue-propriété. Heureusement, il existe des dispositifs avantageux comme le dispositif Duflot ou le déficit foncier.
La nue-propriété : Les frais d’entrée
attention aux promesses trop alléchantes ! Il est important de vérifier les frais d’entrée (notamment les droits d’enregistrement) avant de signer tout contrat.
Comme on le voit, il est important de bien étudier chaque possibilité avant de signer tout contrat. En effet, pour réussir son investissement en nue-propriété, il faut prendre le temps d’évaluer chaque possibilité et vous assurer que vous investissez dans un bien qui correspond à vos objectifs et à votre projet personnel.
Qui gère le bien immobilier en nue-propriété ?
Le gestionnaire de biens en nue-propriété est une personne physique ou morale qui s’occupe de l’entretien et de la gestion du bien immobilier en nue-propriété. Il est responsable de trouver les locataires, de collecter le loyer, de payer les charges et d’assurer le bon entretien du bien. Le gestionnaire de biens en nue-propriété est rémunéré par le nu-propriétaire du bien immobilier pour ses services.
Paye-t-on des impôts en nue-propriété ?
L’investissement immobilier en nue-propriété est un placement intéressant, notamment en raison de la possibilité de payer moins d’impôts. En effet, lorsque vous investissez dans une nue-propriété, vous ne payez pas d’impôts sur la plus-value immobilière. De plus, vous bénéficiez de la déduction des intérêts d’emprunt. Cependant, il est important de noter que vous devrez payer des impôts fonciers sur le bien immobilier.
Puis-je vendre ou louer mon bien immobilier en nue-propriété ?
Oui, il est possible de louer ou de vendre votre bien immobilier en nue-propriété. Toutefois, vous ne pourrez pas le vendre avant la fin du démembrement. Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire reçoit l’intégralité des droits de propriété sur le bien, sans incidence fiscale. L’usufruit et la nue-propriété appartiennent désormais à la même personne, à savoir l’investisseur. L’investisseur pourra donc faire ce qu’il veut du bien. Vous pouvez l’habiter, le mettre en location et profiter du revenu locatif ou même le vendre.
Cependant, il est important de noter que vous ne percevrez pas de revenu locatif tant que vous ne serez pas propriétaire du bien. En effet, le bailleur aura la jouissance du bien et percevra donc les loyers.
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