Location résidence principale ? Vous avez fait l’achat d’une résidence principale depuis quelques années, mais vous avez décidé de passer à autre chose ? J’ai le plaisir de vous informer que vous n’êtes pas obligé de revendre le bâtiment. Vous pouvez parfaitement faire un placement locatif en vous servant de votre ancienne résidence principale. Toutefois, je vous préviens déjà que cela ne doit pas se faire au hasard. En effet, le fait de réaliser un investissement en location peut engendrer des changements à ne pas prendre à la légère même si vous utilisez votre résidence principale. Vous devez alors poser les bonnes questions pour assurer la gestion locative de votre bien.
Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
Une résidence principale est une habitation où une personne réside la plupart du temps. Cela peut être une maison, un appartement ou tout autre type de logement. La résidence principale est généralement située près du lieu de travail ou de l’école des enfants.
Comment louer sa résidence principale ?
Il est tout à fait possible de louer sa résidence principale, à condition de respecter certaines conditions. En effet, la loi stipule que le propriétaire doit habiter lui-même dans les lieux et ne pas les mettre en location pour une durée supérieure à un an. De plus, il est important de informer le bailleur de son intention de louer la résidence principale, afin qu’il puisse prendre les dispositions nécessaires.
Quelles sont les démarches administratives pour louer sa résidence principale ?
Il est possible de louer sa résidence principale, mais il y a quelques démarches administratives à suivre. La première chose à faire est de déclarer la location à la mairie, qui émettra un récépissé de déclaration de meublé de tourisme. Vous devrez ensuite vous acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties et du prélèvement forfaitaire unique sur les revenus fonciers.
Vous devez également déclarer votre location à l’administration fiscale et fournir une attestation d’assurance pour couvrir les risques encourus par le locataire. Lorsque vous louez votre résidence principale, vous devez établir un contrat de location par écrit. Ce contrat doit être signé par le locataire et le propriétaire. Vous devez rédiger un bail de location qui fixe clairement les droits et obligations des parties prenantes. Le bail doit durer un an. Cela signifie que le locataire est en mesure de rester dans les lieux pendant toute la durée du contrat, sans interruption. Le propriétaire ne peut donc pas demander au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail.
Quelles sont les démarches liées à la location ?
Tout d’abord, il faut trouver un bailleur qui acceptera de louer sa résidence principale. Cela peut être une entreprise ou un particulier. Ensuite, il faut rédiger le contrat de location. Ce contrat doit comporter les conditions de location et les droits et obligations des parties. Une autre démarche sera de s’occuper de la gestion locative, c’est-à-dire du paiement du loyer, de l’entretien des lieux et du respect des conditions du bail. En cas de départ, il faut s’assurer que le logement a été remis dans le même état qu’à l’arrivée et que le bailleur reçoit ce qui lui est dû.
Louer sa résidence principale, est-ce rentable ?
Je suis certain que vous avez choisi votre bien en prenant en compte les critères et le budget dont vous disposez à l’époque. Certes, vous avez acheté un logement neuf pendant ces années. Mais, des années se sont écoulées et il est désormais considéré comme étant un logement ancien. La question dont je me pose souvent quand je vois cela concerne la rentabilité que vous aurez pu faire pendant son utilisation comme résidence principale.
Je peux comprendre que vous n’avez pas pensé à faire un placement locatif avec le logement à l’avenir. Mais, vous pouvez toujours bénéficier d’un investissement rentable même avec ce type logement. Cela est dû au fait que vous percevrez des revenus locatifs mensuels pouvant être investi dans un autre projet. Les locataires se bousculeront toujours pour habiter la résidence.
En tout cas, il est important de faire une étude de marché avant de vous lancer dans ce projet d’investissement locatif. Je vous invite alors à vérifier le prix de votre bien en tenant compte du prix de revente du bien si c’est nécessaire. Aussi, pensez bien aux revenus locatifs que vous pouvez percevoir en réalisant un placement, car il ne faut pas oublier que le marché immobilier change chaque année. Cela est valable que ce soit avec un logement neuf ou une résidence ancienne.
La potentielle évolution du quartier ou de la ville que vous habitez
Il n’y a pas que l’évolution du marché immobilier que vous devez vérifier. En réalité, vous devez vous pencher sur la transformation du quartier ou de la ville où votre résidence se situe. Cela peut avoir un impact sur la gestion de votre patrimoine immobilier pendant sa mise en location. Il n’y a rien de mieux que se trouver dans une maison répondant encore aux attentes du marché locatif. Il ne faut pas non plus négliger l’état de votre résidence par rapport à vos voisins. La proximité de commerce est aussi un point à ne pas négliger dans ce type d’investissement immobilier. Tout comme les transports et les services sans oublier les projets de développement en cours dans la ville. Ces points peuvent aussi s’avérer intéressants pour assurer la réalisation d’un placement immobilier.
Je vous invite à prendre un moment de réflexion avant de vous lancer dans votre projet de placement en location avec une résidence principale. En tant que nouvel investisseur, vous serez le seul à savoir si votre projet a des chances de survivre ou non. C’est pourquoi, je vous propose même de vérifier si la location du bien permet de profiter d’une plus-value intéressant à l’avenir, car cela est aussi possible de se faire une idée de l’évolution du marché. Une étude patrimoniale peut être intéressante afin de vous permettre de bien définir vos objectifs et ciblé vos potentiels résultats. Mais n’oubliez pas que vous aurez un patrimoine immobilier ancien au fil des années.
Avez-vous assez de temps pour assurer la gestion locative ?
Il faut admettre que la réalisation de ce placement nécessite du temps. En effet, il est important d’assurer la gestion locative de votre bien tout au long de l’investissement. Je vous préviens que ce type d’investissement ne se fait pas à court terme. De ce fait, je vous conseille de trouver un prestataire pour assurer la gestion de votre patrimoine immobilier.
Pour plus de précisions, sachez qu’un placement en location nécessite des tâches régulières à ne pas négliger. Vous devez par exemple assurer la recherche d’un acquéreur pour votre bien. Ce qui consiste généralement à publier des annonces et à répondre aux appels téléphoniques et bien d’autres encore. Il faudra aussi gérer la relation avec les locataires qui ne doit pas se faire au hasard. On peut par exemple évoquer les suivis des loyers et la régularisation des charges ainsi que d’autres points.
La gestion locative peut même impliquer la résolution des problèmes des locataires. Il est vrai que vous pouvez déléguer toutes ces tâches à une agence spécialisée. Mais, les recherches peuvent aussi prendre du temps. C’est pour toutes ces raisons que je vous dis qu’un placement locatif est un programme qui nécessite une bonne préparation. De cette manière, vous n’aurez aucun souci à vous faire sur votre bien durant la réalisation de l’investissement. Cela est important surtout si on parle d’une ancienne résidence principale.
Qu’en est-il de votre prêt immobilier ?
Je suis sûr que vous avez déjà pensé à votre nouvelle résidence principale avant même de réaliser un placement locatif avec l’ancien logement. Il faut noter que la mise en location peut être plus avantageuse que la revente du bâtiment même si on parle désormais d’un logement ancien. Mais, la question qui se pose souvent est liée au prix d’achat immobilier à l’époque où vous avez acheté le logement. Il faut déterminer si vous avez fait un prêt immobilier pour réaliser l’achat d’un logement neuf à l’époque.
Il faut alors déterminer le capital restant si vous avez obtenu un crédit immobilier. Cela est aussi valable pour les mensualités ainsi que le possible endettement que vous subissez pendant tout au long du prêt immobilier. Je vous propose même de vérifier si les gains locatifs perçus pendant l’investissement pourront couvrir les mensualités du prêt.
Il se peut que vous ayez besoin de contracter un nouvel emprunt pour acheter une nouvelle résidence principale. Par conséquent, l’ancien prêt ne doit pas venir gâcher votre programme immobilier neuf. Notez que la banque vérifie toujours le taux d’endettement avant d’accorder un nouveau prêt. Cela implique la vérification des mensualités sur chaque emprunt en fonction des gains que vous pouvez faire. Sachez aussi que la mise en location de l’ancien logement principal implique une fraction du loyer hors charges. Cela alors pourra vous aider à calculer le profit que vous pourrez faire avec votre placement.
La fiscalité liée à la location de sa résidence principale
Je vous préviens que les gains locatifs perçus n’iront pas directement dans vos poches même s’ils sont hors charges. Car une partie va servir avant tout à régler les frais et les charges sur le logement. Il faudra aussi régler le paiement de l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux réalisables avec le revenu foncier. Aussi, vous avez deux options pour le régime d’imposition. On peut alors évoquer le régime réel où les charges et les frais seront déduits directement sur des chiffres exacts. Mais, il y a aussi le régime du microfoncier qui repose beaucoup sur les gains locatifs. Chaque revenu foncier peut avoir un impact sur ce type de régime.
Le choix de régime est important pour un placement locatif même avec un logement ancien. Je peux vous affirmer que cela aura un impact sur le calcul du revenu foncier que vous ferez. Cela se fait en principe avec la déduction des charges. Chaque revenu complémentaire sur ce type d’investissement s’ajoutera aux revenus imposables. Le marché locatif implique aussi un paiement de la CSG CRDS. Celle-ci peut reposer sur votre foyer fiscal, mais aussi les loyers perçus nets. Le taux de la CSG CRDS peut varier entre 17,2 et 62,2 % selon l’investissement en location que vous ferez.
Est-il possible de se voir imposer sur la plus-value le 1er jour de l’investissement locatif ?
Voici un autre point à ne pas négliger avant de réaliser la mise en location de l’ancienne résidence principale. Ainsi, le bien immobilier ne sera plus considéré comme étant votre habitation principals dès la signature du contrat de location. C’est aussi à ce moment que commence alors l’investissement locatif. Je vous précise que la revente de votre patrimoine n’est plus une bonne option une fois que l’investissement sera lancé.
Notez que la revente du bien peut vous rendre redevable en se basant sur l’impôt sur la plus-value. Mais, cela ne doit pas se faire qu’après de nombreuses années après la mise en location de votre patrimoine. En outre, les locataires peuvent de leur côté utiliser l’habitation comme résidence principale selon leur situation.
Je vous informe aussi que le taux d’imposition peut être de 19 %, peu importe les prélèvements sociaux ainsi que les revenus fonciers que vous ferez. Des abattements liés à la durée de détention du bien immobilier seront aussi pris en compte en cas de revente de votre logement ancien. Il faut noter qu’une exonération peut être possible qu’après 30 ans de possession du bien. Ce dernier peut aussi être considéré comme étant une résidence secondaire.
Les contraintes en cas de revente à l’avenir ?
La mise en location du bien immobilier peut aussi avoir des conséquences en cas de revente. Cela est valable même pour une ancienne résidence principale. Je dois dire que l’on ne risque pas beaucoup si on opte pour une revente directe du bien immobilier au lieu de passer par un placement locatif. Il suffit d’assurer la transition avec le nouveau logement principal afin d’assurer votre relogement.
En outre, le fait de réaliser ce placement vous liera contractuellement avec un locataire. Je vous conseille de bien choisir entre une mise en location meublée et une mise en location nue de votre bien. Le temps de renouvellement tacite est de un an pour la première option contre trois ans pour la seconde. Le fait de réaliser un placement locatif peut avoir un impact sur votre gestion locative au cas où vous déciderez d’une revente du bien. En premier lieu, il est possible de revendre le bien immobilier sans arrêter l’investissement locatif. Il peut être difficile de trouver un acquéreur qui acceptera le bâtiment avec un contrat de location en cours. Toutefois, cela peut avoir un impact sur le prix de vente de votre bien immobilier ancien.
Sinon, vous pouvez entamer une procédure stricte pour arrêter l’investissement en location dans les meilleures conditions. Le locataire peut par exemple avoir son mot à dire dans l’histoire. Il peut alors décider de mettre fin à la location de votre bien immobilier de son plein gré. Il peut aussi arrêter de payer le loyer tout en vous laissant un préavis. En outre, je vous informe que vous devez entamer la procédure de rupture du contrat de location de l’habitation avec le locataire. Ce qui nécessite toutefois le suivi de plusieurs étapes précises qui peut prendre du temps.
Comment réduire les risques de l’investissement immobilier locatif avec une résidence principale ?
Je tiens à vous rappeler que ce type d’investissement immobilier peut comporter certains risques à ne pas négliger. On peut en premier lieu parler du risque d’impayé sur les loyers. Cela est un risque à prendre quand on décide d’investir dans la location d’immobilier. En réalité, les locataires qui sont des mauvais payeurs peuvent même vous causer un endettement. Certes, vous pouvez profiter d’une assurance contre les loyers impayés. Par contre, elle peut être conditionnée par le choix de locataires pour le bien immobilier. Vous ne devez pas négliger ce point en tant qu’investisseur.
La vacance locative est aussi un risque à prendre avec ce placement. Cela désigne généralement la période écoulée entre deux locataires. Il faut noter que le risque de logement vacant peut être plus important avec la mise en location d’une ancienne résidence principale. Enfin, il ne faut pas négliger le risque de dégradation de votre patrimoine immobilier. Ce point est indispensable dans la gestion locative d’un bien immobilier. Ainsi, il vous est recommandé de demander une caution avant de signer un contrat d’investissement immobilier locatif pour éviter toutes sortes de pertes.
