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Des interrogations sur des termes spécifiques ? consultez notre GLOSSAIRE Investissement immobilier
Le prêt immobilier est le recours le plus pratique pour réaliser les projets de construction, d’aménagement ou de réparation autour de l’habitation. Mais l’octroi d’un prêt bancaire se présente souvent comme un véritable parcours du combattant, tant les conditions sont nombreuses. L’une des questions qui sera à analyser concerne l’assurance emprunteur immobilier. En effet, si la loi ne l’impose pas, les établissements de crédit n’entendent pas accorder un prêt sur le long terme sans la garantie que son argent sera remboursé intégralement et dans les temps.
Désormais, grâce à la délégation d’assurance, les particuliers peuvent choisir leur assureur, en dehors des assurances de groupe proposées par la banque. Seulement maintenant, le client doit trouver la meilleure offre d’assurance-crédit pour lui et par lui-même. Et pour s’y prendre, il faut comprendre les tarifications. Dans cet article, je développe les 5 types de garanties qui se cachent derrière le montant des cotisations d’assurance de prêt.
Assurance Prêt Immobilier : Définition et Importance
Bien que l’assurance de prêt n’est pas obligatoire par la loi, les banques l’exigent généralement pour émettre un crédit immobilier. Il s’agit d’une couverture qui protège les emprunteurs en cas de sinistre ou d’incident grave qui empêche le remboursement des mensualités de prêt. Ainsi, si vous êtes confronté à une incapacité temporaire ou permanente, à une perte d’emploi ou à un décès, l’assurance prendra en charge le remboursement du prêt immobilier.
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, une assurance est exigée par les banques pour protéger l’emprunteur et sa famille. Il existe deux types d’assurance crédit immobilier : le contrat groupe et le contrat externe, aussi appelé délégation d’assurance. Cependant, l’emprunteur est libre de souscrire le contrat proposé par sa banque ou à un assureur sélectionné par lui-même.
#1 : Garantie Décès de l'Emprunteur : l'Essentielle
La garantie assurance emprunteur décès est la première garantie obligatoire de tous les projets immobiliers requérant un crédit immobilier.
Couverture de la Garantie Décès de l'Emprunteur
De base, la mort peut survenir à tout moment interrompant ainsi le remboursement du capital restant dû à l’établissement prêteur. Pour pallier à cette situation, la garantie décès permet de passer le relai à l’assurance pour l’indemnisation du prêteur dans les conditions et modalités prévues par le contrat initial.
Cette garantie décès est essentielle, car elle protège les proches et la famille du sinistré en même temps que l’établissement de crédit. Elle entre en jeu dès la présentation de l’acte de décès et d’un certificat médical où figure la cause du décès.
Cas d'Invalidité de la Garantie Décès
Toutefois, certaines situations ou prédispositions peuvent amener à l’annulation de la garantie. C’est le cas si :
- Le lieu de résidence de l’emprunteur se trouve dans une zone de guerre,
- Le souscripteur pratique un sport comportant des risques aggravés mettant sa vie en danger,
- Il y a acte délibéré de se créer des dommages corporels ou de se donner la mort de la part de l’emprunteur.
Calcul du Tarif pour la Garantie Décès
D’une manière générale, le cout de la garantie assurance emprunteur décès équivaut à 0,15 à 1,5 % du montant total de l’emprunt. Il varie en fonction de certains paramètres :
- Le montant total emprunté,
- La situation personnelle de l’emprunteur :
- Son âge,
- Son état de santé en général et ses prédispositions génétiques,
- La catégorie sociale et professionnelle à laquelle il appartient.
#2 : Garantie PTIA : Protection Complète
Avec la garantie décès, la garantie perte totale et irréversible d’autonomie constitue les éléments obligatoires d’une souscription assurance emprunteur.
Définition de la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
Par définition, la perte totale et irréversible d’autonomie est l’incapacité à exécuter les actes les plus communs de la vie quotidienne. Elle peut survenir à la suite d’une maladie ou d’un accident professionnel ou non. Elle conduit généralement à une inaptitude à réaliser les actes ordinaires de la vie courante comme se nourrir, se laver, se vêtir et se déplacer et à la nécessité de recourir, pour cela, à une aide extérieure. Et cela entraine, tout naturellement une invalidité rendant impossible la tenue d’un emploi ou d’une activité génératrice de revenus.
Couverture de la Garantie PTIA
La Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), est la nouvelle dénomination de l’Invalidité absolue et définitive (IAD). Elle couvre l’emprunteur si un sinistre venait à le rendre invalide de façon définitive. Lorsque l’état est avéré, c’est l’assurance qui prend le relai dans le remboursement du capital restant dû. Le paiement des échéances s’exécute aux termes et conditions prévues par le contrat initial entre l’emprunteur et son créancier.
Activation de la Garantie PTIA
La mise en jeu de la garantie PTIA se fait par la réunion des conditions suivantes :
- L’assuré se trouve dans l’incapacité totale, irréversible et définitive d’accomplir une activité rémunérée, quelle qu’elle soit. Il ne peut donc pas générer des gains ou des profits par lui-même.
- L’assuré se trouve dans l’obligation absolue et irrévocable de recourir à une assistance totale et permanente de la part d’une tierce personne pour réaliser la totalité ou la quasi-totalité des actes ordinaires de la vie courante,
- L’assuré n’a pas encore atteint l’âge limite prévu par le contrat. Il se situe, généralement entre 60 et 65 ans, ou correspond à l’âge du départ à la retraite.
La compagnie d’assurance peut demander un justificatif de jouissance de la pension d’invalidité de 3e catégorie d’un régime obligatoire d’assurance maladie (sécurité sociale, par exemple). Ceci pour justifier cette condition de l’assuré. Cependant, cette preuve ne peut être suffisante pour mettre enjeu la garantie. Les trois conditions citées plus tôt doivent être cumulatives.
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#3 : Garantie IPT : Sécurité Invalidité Permanente Totale
La garantie invalidité permanente totale (IPT) n’est pas obligatoire pour tous les projets. Néanmoins, elle est exigée lors de l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Dans tous les cas, elle est vivement recommandée, surtout s’il y a un risque professionnel important.
Qu'est-ce que l'IPT ?
L’invalidité permanente totale (IPT) correspond à une inaptitude à l’emploi causé par un accident de travail ou un incident majeur altérant les capacités physiques d’une personne.
La garantie IPT est mise en jeu lorsque la capacité à exercer une activité professionnelle génératrice de gains et de profits est totalement compromise. Celle-ci doit être à un taux au moins égal à 66 %. Cette précision est faite dans le contrat d’assurance et en rapport avec un barème médical préétabli.
Prise en Charge de l'IPT
Dans le cadre de l’IPT, nous retrouvons 2 modalités de remboursement par la compagnie d’assurance :
- Elle prend le relai des mensualités dues à la banque
Cette option présente des risques potentiels pour l’assuré. En effet, ce dernier est soumis à des surveillances médicales périodiques. Et la garantie cesse lorsque la situation de l’assuré sort du cadre prévu par l’IPT. Cela signifie qu’au bout d’un moment, l’assurance cesse de payer les mensualités. Si dans ce cas l’emprunteur n’est toujours pas en mesure de s’acquitter de ses échéances, il devra vendre le bien pour rembourser ses dettes.
- Elle rembourse le capital restant dû à partir de la date de déclaration de l’IPT
Dans ce cas de figure, l’assuré est totalement et immédiatement dégagé de toutes ses responsabilités vis-à-vis de l’établissement de crédit. En effet, la compagnie d’assurance se charge de payer, en une seule fois, la totalité du capital restant dû. L’emprunteur n’est plus alors tenu à des contrôles de santé périodiques et dispose pleinement de son bien.
Exclusions de la Garantie IPT
Chaque compagnie d’assurance dispose de sa liste de situations conduisant à l’annulation de la garantie. Il est donc judicieux de lire attentivement le contrat avant de le signer. Mais d’une manière générale, les assureurs prévoient une exclusion de garantie pour les métiers et les activités à risque ou jugés trop dangereux (militaire, pompier, escalade, parachute…).
Il faut aussi préciser que la garantie est activée :
- Pour un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66 % seulement. En deçà, la garantie est annulée.
- Jusqu’à 60-65 ans ou l’âge de départ à la retraite. La garantie s’arrête à partir de là.
#4 : Garantie IPP : Invalidité Permanente Partielle
L’assurance emprunteur Invalidité Permanente Partielle figure parmi les garanties facultatives recommandées pour l’acquisition d’une résidence secondaire ou principale.
Assurance IPP : Qu'est-ce que c'est ?
La garantie incapacité permanente partielle ou assurance IPP concerne les incapacités physique ou mentale entrainant à un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 %. Plus précisément, cela correspond à l’invalidité de 1re catégorie de la Sécurité Sociale.
Notions de Taux d'Invalidité
La notion d’incapacité à travailler est fonction du taux d’invalidité fonctionnelle et de la profession de l’assuré. En effet, pour un même membre invalide, l’incidence sur le métier exercé n’est pas équivalente. Mais globalement, il existe un tableau qui donne les taux d’incapacité fonctionnelles. À titre d’exemple, la perte d’une phalange donne un taux d’incapacité de 1 %. La paralysie ou la perte d’un doigt, de l’odorat équivaut à un taux de 1 à 5 %. La perte du pouce gauche chez un droitier correspond à un taux de 15 à 25 %. La perte de la main droite pour un droitier correspond à un taux de 40 à 50 %,…
La somme des traumatismes donne le taux d’invalidité fonctionnelle d’une personne. L’IPP est atteint lorsque ce taux se situe entre 33 et 66 %.
Prise en Charge en Cas d’IPP
La garantie IPP obligera l’assurance à prendre en charge une partie du remboursement que vous devez effectuer tous les mois auprès de l’établissement bancaire. Pour cela, elle a deux options (qu’il faudra spécifier à la signature du contrat d’assurance) :
- Une prise en charge forfaitaire : qui prend en main le remboursement des mensualités
- Une prise en charge indemnitaire : qui couvre uniquement la perte de revenus, due à un arrêt de travail.
Dans tous les cas, il faut bien considérer les délais de carence et de franchise. Le premier correspond à une période pendant laquelle vous n’êtes pas encore couvert. Il peut être de 1 mois voire plus selon les polices d’assurance. Le second correspond à la période de latence entre le sinistre et le début de l’indemnisation. Il peut aller de 90 à 180 jours.
Par ailleurs, pour conserver vos droits, veillez à suivre scrupuleusement les procédures (délai pour déclarer le sinistre, se soumettre aux examens médicaux demandés par l’assureur…).
#5 : Garantie ITT : Interruption Temporaire de Travail
Enfin, la garantie ITT (Interruption temporaire de travail) est la cinquième garantie à laquelle vous devez souscrire pour être tout à fait serein pendant toute la durée de votre prêt immobilier.
Définition de la Garantie ITT
Comme son nom l’indique, cette garantie vous couvre dans le cas où vous vous retrouvez momentanément incapable de travailler par la suite d’un accident ou d’une maladie.
Pendant ce temps, c’est l’assurance qui se charge de verser vos mensualités auprès de l’établissement de crédit.
Le montant de la prise en charge se base sur la perte de revenu. Elle est calculée selon le statut de l’assuré, selon qu’il soit salarié ou travailleur non salarié (TNS, regroupant les commerçants, artisans et professions libérales).
Importance de la Garantie ITT pour l'Emprunteur
Personne n’est à l’abri d’un accident, d’un incident au cours de l’exercice de ses fonctions ou de la vie quotidienne. Ces accidents peuvent être plus ou moins graves entrainant une interruption temporaire du travail. Cette situation peut se répercuter sur le paiement des échéances auprès de la banque.
L’ajout de la garantie ITT vous permet de bénéficier de la couverture de votre assurance pour payer les mensualités pendant que vous ne pouvez pas le faire. Ainsi, vous gardez la jouissance de votre bien et vous pouvez récupérer plus tranquillement en vue de reprendre les mensualités.
Durée de l’Indemnisation ITT
La durée maximale de couverture dans le cadre d’une ITT est de 3 ans, soit 1095 jours. Au-delà de ce délai, il faudra solliciter une autre garantie. Par ailleurs, la garantie s’arrête dès que l’assuré se trouve en mesure de reprendre ses activités professionnelles.
Conclusion : Garanties Essentielles à Connaître
En conclusion, l’assurance emprunteur immobilier se révèle être un élément essentiel pour sécuriser un prêt immobilier. Comprendre les cinq types de garanties permet de faire un choix éclairé et adapté à sa situation personnelle et financière. La garantie décès assure le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’assuré, offrant ainsi une tranquillité d’esprit aux proches.
La garantie invalidité permanente et totale (IPT) ainsi que la garantie invalidité permanente partielle (IPP) couvrent les emprunteurs en cas d’incapacité à travailler, garantissant le maintien du remboursement du prêt. Enfin, la garantie incapacité temporaire de travail (ITT) et la garantie perte d’emploi offrent une protection supplémentaire en cas de perte de revenus, renforçant ainsi la sécurité financière de l’emprunteur.
Choisir une assurance emprunteur adaptée aux besoins spécifiques est primordial pour bénéficier d’une couverture optimale. Il est recommandé de comparer les offres et de bien comprendre les termes et conditions de chaque garantie pour prendre une décision informée. En s’assurant adéquatement, l’emprunteur peut aborder son projet immobilier avec confiance et sérénité.
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Questions fréquentes
Il est important de ne pas sous-estimer la puissance de l’assurance prêt immobilier, car elle représente jusqu’à un tiers du coût total d’un emprunt. Les tarifs des assurances sont très compétitifs, et en 2024 le taux le plus bas proposé par certaines d’entre elles se situe autour de 0,07 % du capital emprunté pour un achat dans l’immobilier résidentiel.
Les banques préfèrent toujours que vous souscriviez à une assurance emprunteur, même si elle n’est pas légalement requise. C’est une mesure de protection pour eux en cas de problèmes de santé qui serait liée au prêt et est donc une condition essentielle à la réussite de votre demande.
Lorsque vous souscrivez à une assurance de prêt immobilier, vous êtes couvert ainsi que l’établissement prêteur en cas de problèmes médicaux, accidentels ou autres. Selon les termes et conditions du contrat, elle prendra en charge le remboursement de votre emprunt si vous décédez, êtes invalidés (garanties PTIA, IPT, IPP), prenez un arrêt de travail (ITT) ou perdez votre emploi.
Le meilleur moyen de trouver la couverture d’assurance emprunteur la moins chère est une délégation d’assurance, c’est-à-dire un contrat externe à votre banque.
Si vous avez une assurance prêt immobilier et que le tarif ne vous convient plus, il est possible de trouver une assurance qui propose des garanties et des tarifs plus avantageux. Pour cela, vous pouvez comparer les différentes offres sur Internet ou de me demander conseil.
Il est possible de changer votre assurance emprunteur à tout moment pendant une année, puis chaque année à la date d’anniversaire en envoyant un préavis de 2 mois. Ces changements sont gratuits mais il est essentiel de trouver des protections identiques à ceux offerts par votre contrat actuel avec la banque.
L’assurance prêt immobilier est une forme d’assurance qui vise à protéger le prêteur en cas de défaut du débiteur. Elle garantit que les paiements des remboursements seront effectués même si le titulaire du prêt n’est pas en mesure de s’en acquitter. Cela offre donc une protection aux prêteurs contre les risques financiers liés à l’octroi de prêts et crée un cadre plus favorable pour obtenir des fonds et favoriser le développement économique.
Dans le cadre d’un sinistre couvert par votre assurance emprunteur, vous devez signaler l’incident à votre assureur dans les délais prévus par les termes de votre contrat et fournir toutes les preuves en rapport avec le sinistre afin de recevoir une indemnisation.
Il est important de prendre en compte plusieurs facteurs lorsque vous choisissez une assurance pour votre prêt immobilier, tels que votre âge, le montant emprunté, la durée du remboursement et si vous êtes fumeur ou non-fumeur. De bien des façons, le coût de l’assurance peut varier selon les différents établissements et il faut donc procéder à une simulation pour obtenir une estimation précise.
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