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Des interrogations sur des termes spécifiques ? consultez notre GLOSSAIRE Investissement immobilier
En 2025, les contraintes d’un investissement immobilier sont claires : dans un contexte de taux bancaires élevés, les stratégies privilégiant le rendement immédiat (SCPI, crowdfunding) ou la création rapide de valeur (achat-revente) semblent les plus pertinentes. Pour autant, faut-il foncer tête baissée ? Non. L’investissement locatif direct reste viable dans certaines villes, tandis que les foncières cotées offrent une option intéressante pour les investisseurs tolérants au risque. La clé réside dans la diversification et l’adaptation de la stratégie. Voici, justement, nos cinq stratégies préférées en 2025, avec quelques conseils sur la manière de les combiner.
Top 5 des placements les plus intéressants dans l’immobilier en 2025
Nous avons analysé les meilleures stratégies d’investissement immobilier pour 2024-2025 en tenant compte du contexte actuel des taux d’intérêt. Voici nos stratégies, classées par ordre de pertinence :
Investissement dans les SCPI : les SCPI permettent d’investir dans un portefeuille immobilier diversifié géré par des professionnels. Rendement visé : 4-6 % ; Rendement observé fin 2023 : 4,52 % en moyenne (certaines SCPI atteignant 5-6 %).
Investissement locatif optimisé fiscalement : achat d’un bien immobilier pour le louer, avec une optimisation fiscale via des régimes spécifiques (LMNP, Pinel, Denormandie, etc.). Nécessite une gestion active et un bon choix d’emplacement. Rendement visé : 5-10 % net ; Rendement observé : variable selon le montage, potentiellement 5-10 % net avec effet de levier du crédit et optimisation fiscale.
Crowdfunding immobilier : financement participatif de projets immobiliers à court terme, offrant des rendements élevés, mais avec un risque accru. Rendement visé : 8-12 % ; Rendement observé fin 2023 : 9,3% en moyenne (selon Fundimmo).
Investissement locatif dans les villes « rendement » : achat de biens immobiliers dans des villes offrant des rendements locatifs élevés, nécessitant une gestion active. Rendement visé : 6-8% brut ; Rendement observé : 6-7 % brut en moyenne dans les villes concernées.
Foncières cotées (SIIC) : Investissement dans des sociétés immobilières cotées en bourse, offrant liquidité et dividendes potentiellement élevés. Rendement visé (dividendes) : 3-5 % ; Rendement observé fin 2023 : environ 7 % en moyenne pour les principales SIIC françaises.
Quel placement choisir selon mon horizon d'investissement ?
En mettant de côté l’immobilier de jouissance, concentrons-nous sur l’investissement immobilier pur. Le choix entre l’investissement locatif classique et l’immobilier pierre-papier dépend de plusieurs facteurs.
Voici trois questions essentielles à se poser :
Question 1 : Quel est votre horizon d’investissement ?
Question 2 : Quel niveau d’implication souhaitez-vous avoir dans la gestion de votre investissement ?
Question 3 : Quelle est votre tolérance au risque et votre capacité à absorber des fluctuations de valeur à court terme ?
Analysons les options selon l’horizon d’investissement :
Moins de 2 ans
l’immobilier n’est effectivement pas adapté à un horizon si court. Cependant, plutôt que de se limiter aux fonds euros (qui ont versé 2,65 % en moyenne fin 2023), considérez des placements à court terme comme les comptes à terme ou certains produits structurés à capital garanti.
Entre 2 et 4 ans
le crowdfunding immobilier est une option valable, offrant des rendements potentiels de 8 à 10 % sur des projets de 2-3 ans. Cependant, n’oubliez pas que le risque est plus élevé que pour un investissement immobilier classique. Une alternative pourrait être les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) qui offrent plus de liquidité que les SCPI tout en gardant une exposition à l’immobilier.
Entre 4 et 8 ans
les SCI en assurance-vie sont une option intéressante, mais pas la seule. Les SCPI peuvent également être envisagées sur cet horizon, notamment via des contrats d’assurance-vie pour optimiser la fiscalité. De plus, certaines foncières cotées (SIIC) pourraient offrir un bon compromis entre rendement et liquidité sur cette période.
Plus de 8 ans
c’est effectivement l’horizon idéal pour l’investissement immobilier à long terme. Les SCPI offrent une solution passive avec des rendements de 4 à 6%, mais n’oubliez pas que ces rendements peuvent fluctuer. L’investissement locatif direct sous le régime LMNP peut offrir des rendements potentiellement plus élevés pour ceux prêts à s’impliquer dans la gestion.
Stratégie 1 : Investissement dans les SCPI
Fonctionnement des SCPI
Les SCPI sont des « supermarchés de l’immobilier » qui permettent d’investir indirectement dans un vaste parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements…), sans contrainte de gestion, et avec des rendements réguliers sous forme de loyers versés trimestriellement.
Il existe 213 SCPI en France au moment de ces lignes, gérées par des sociétés spécialisées et accessibles dès quelques centaines d’euros. On distingue :
Les SCPI de rendement (qui versent des loyers) ;
Les SCPI de plus-value (qui visent la revalorisation du capital via des reventes d’actifs) ;
Les SCPI fiscales (qui permettent de réduire ses impôts, type Malraux, déficit foncier, etc.).
Les loyers (ou dividendes) sont imposés comme des revenus fonciers, avec une quote-part de charges déductible d’environ 10 % en moyenne.
Source : Observatoire des SCPI Linxea – Février 2024
Comment choisir ses SCPI ?
Il y a quatre critères de sélection : le taux de distribution (DVM) visé et son évolution, le taux d’occupation financier (TOF), la qualité du patrimoine sous-jacent, la gestion de la société…
En 2025, dans un contexte de taux encore élevés, nous conseillons de vous concentrer sur des SCPI de rendementavec un taux de distribution supérieur à 5,5% et un historique régulier, comme Corum XL (5,40 % en 2023), Iroko Zen (7,28 %), Epargne Pierre (6,68%), Primovie (5,12 %), Eurovalys (6,01 %), etc.
vous pouvez aussi choisir une SCPI « verdie » avec un label ISR (Investissement Socialement Responsable) qui sélectionne des immeubles durables, comme PFO₂ ou Neo. Nous parlons de l’intérêt de ces véhicules dans notre article détaillé sur les SCPI.
Quelles sont les bonnes pratiques d'investissement ?
Diversifiez sur 2 à 4 SCPI complémentaires (bureaux, commerces, santé, résidentiel…) pour mutualiser le risque locatif. Vous bénéficierez d’une exposition indirecte à des dizaines d’immeubles et entreprises locataires. Intéressez-vous à l’actualité de vos SCPI (bulletins trimestriels, assemblées générales) et leur performance dans la durée.
Ensuite, mieux vaut investir progressivement, en étalant sur 12 à 18 mois, pour lisser votre point d’entrée et le rendement obtenu. Démarrez par de petites sommes (1000 à 5000 €) avant d’augmenter graduellement, pour tester cet investissement. Réinvestissez les loyers pour profiter des intérêts composés et augmenter exponentiellement votre capital et vos revenus à long terme.
Placez les SCPI dans une assurance-vie, pour une fiscalité allégée à terme : exonération d’impôt après 8 ans (hors prélèvements sociaux), et surtout transmission facilitée aux héritiers. Contrairement aux idées reçues, les SCPI sont assez liquides : vous pouvez revendre vos parts sous un mois en général, sans frais, via votre contrat chez Linxea ou Boursorama.
Notre commentaire 💡
Les SCPI sont une excellente base de patrimoine immobilier diversifié, qui a fait ses preuves depuis plus de 40 ans. En suivant ces conseils et en visant les pépites du marché, vous pouvez raisonnablement tabler sur un rendement net de 4,5 % à 5,5 % par an, soit 3 à 4 fois plus que le fonds euros de l’assurance-vie !
Mais évidemment, les SCPI ne doivent constituer qu’une poche de votre allocation (10 à 25 % selon votre profil), en complément d’autres placements (fonds euros, actions, obligations, immobilier en direct…). L’idéal est de construire un portefeuille de SCPI cohérent et adapté à votre horizon et vos objectifs. Chez InvestissementFAQ, nous sommes prêts à vous accompagner dans la sélection et le suivi.
Pour 2025, les meilleures SCPI sont selon nous les suivantes. Elles ont souffert du dégonflement de la bulle immobilière en 2023, mais elles reprennent des couleurs ces dernières semaines :
SCPI | Parc immobilier | Rendement (TDVM) | Taux d’occupation | Capitalisation (en M€) |
Cœur de Régions | Focus sur villes dynamiques | 6,30% | 97% | 310 |
Cœur d’Europe | Diversifiée | 6,00% | 95% | 250 |
Iroko Zen | Diversifiée | 7,28% | 98% | 400 |
Corum Origin | Diversifiée | 6,80% | 96% | 2,150 |
Épargne Pierre | Bureaux | 6,68% | 98% | 1,600 |
Cristal Rente | Commerces | 6,02% | 94% | 320 |
Pierval Santé | Santé et éducation | 5,50% | 99% | 1,400 |
Log In | Logistique et industrie | 6,10% | 97% | 200 |
Logipierre 3 | Résidentiel et hôtellerie | 5,80% | 96% | 180 |
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Stratégie 2 : Investissement locatif optimisé fiscalement
Fonctionnement d’un investissement locatif optimisé
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (appartement, maison) pour le louer et percevoir des loyers. C’est un investissement actif qui demande une gestion (trouver un locataire, faire les travaux, payer les charges…).
L’intérêt majeur est de pouvoir acheter à crédit, donc avec un effet de levier qui démultiplie la rentabilité des fonds propres investis. La clé pour booster sa rentabilité nette est donc l’optimisation fiscale : il faut donc cibler l’un des nombreux régimes pour défiscaliser ses loyers et/ou obtenir des réductions d’impôt (LMNP, LMP, Pinel, Denormandie, Cosse, Malraux…).
Le choix du régime fiscal dépend du type de bien, de son emplacement, de l’état du marché locatif et de votre situation personnelle (impôts, revenus, patrimoine…). Il est donc plus que nécessaire de faire des simulations poussées avant de placer le moindre euro. Notre article sur notre guide détaillé sur la défiscalisation immobilière vous sera certainement d’une aide précieuse.
Vous pouvez dans un premier temps consulter la carte disponible sur le site data.gouv carte DVF. Vous trouverez les données sur les valeurs foncière vous permettant d’évaluer votre projet.
source : data.gouv dvf
Comment monter un investissement locatif ?
Une location meublée non professionnelle (LMNP) : en louant un bien meublé, vous pouvez déduire bien plus de charges qu’en location nue, notamment l’amortissement du bien et du mobilier. Avec un bon équilibre loyers/charges, on peut ainsi effacer totalement l’impôt sur ses revenus locatifs ! De plus, la location meublée est plus souple (bail d’1 an renouvelable) et plus rentable (loyers 10 à 20 % plus élevés).
Le dispositif Pinel dans le neuf : en achetant un logement neuf (ou en VEFA), vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat (plafonné à 300 000 €) étalée sur 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie vous vous engagez à louer pendant cette durée à un loyer plafonné, ce qui limite la rentabilité locative mais sécurise l’investissement.
Le dispositif Denormandie dans l’ancien : en achetant un logement ancien avec travaux (rénovation énergétique), vous pouvez obtenir jusqu’à 21% de réduction d’impôt comme en Pinel, avec l’avantage d’un prix d’achat plus faible et d’un marché locatif plus fluide (centre-ville).
Une location en courte durée saisonnière (Airbnb) : en louant en courte durée, vous pouvez doper votre rendement locatif (jusqu’à 10% net) tout en déduisant vos charges en LMNP. Mais attention aux contraintes (accueil, ménage, disponibilité…), mieux vaut cibler des villes très touristiques et vous faire aider.
Comment choisir son investissement locatif ?
L’emplacement :
Cibler des villes dynamiques démographiquement et économiquement, avec un marché locatif tendu (faible vacance) pour sécuriser les revenus. Une bonne rentabilité locative dans une ville en déclin est un leurre !
Le type de bien :
Préférez un logement avec une bonne rentabilité naturelle (petite surface) et des charges modérées (espaces verts, ascenseur…). Les studios et T2 bien placés sont une valeur sûre.
L’état du bien :
L’idéal est un logement à rafraîchir pour le négocier avec une décote et revaloriser son loyer après travaux. Les logements neufs sont souvent trop chers.
Les besoins locatifs :
Identifiez la demande locative principale (étudiants, jeunes actifs, séniors…) pour choisir la localisation et la configuration (meublé, équipements, services…).
Quelles sont les bonnes pratiques d'investissement ?
Entourez-vous des bons partenaires : un bon courtier pour le crédit, un gestionnaire local proche du bien, un comptable pour les déclarations fiscales, voire un coach pour le montage global.
Si vous avez plus de 150 000 € d’apport, visez plutôt un immeuble de rapport que vous diviserez par lots pour multiplier la rentabilité. Investir dans un immeuble représente un très bon levier patrimonial !
Réinvestissez progressivement une partie des loyers pour autofinancer le prochain achat, puis le suivant… C’est l’effet « boule de neige » des loyers réinvestis. Pensez à la SCI familiale si vous avez des enfants adultes, pour leur transmettre en douceur votre patrimoine et mutualiser les risques.
Pour une gestion “100 % passive”, choisissez un opérateur type Benovac ou Investissement-locatif qui propose des solutions locatives intégrées (recherche, travaux, gestion…). Diversifiez à terme sur plusieurs biens (et zones géographiques) pour répartir le risque locatif. La diversification est la clé de la sérénité.
Notre commentaire 💡
L’investissement locatif optimisé demande de l’énergie et de la méthode, mais offre des rendements nets potentiellement très élevés (de 5 à 10 % par an) avec des loyers indexés, un crédit remboursé et un patrimoine valorisé sur 15-20 ans. C’est la stratégie favorite des investisseurs expérimentés qui capitalisent sur plusieurs biens avec des montages sur-mesure.
Si vous débutez, commencez prudemment avec un premier petit bien “simple” (un T2 bien placé) avant de monter en puissance. Et surtout, faites-vous bien accompagner pour sécuriser et optimiser votre projet. C’est le métier des CGP immobilier. N’hésitez pas à revenir vers nous pour des simulations personnalisées ou des conseils plus approfondis. Parallèlement, consultez notre guide sur le Pinel, ainsi que notre guide détaillé sur la LMNP.
Stratégie 3 : Financement de projets via le Crowdfunding immobilier
Fonctionnement du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier permet à des particuliers de co-financer des projets immobiliers (construction, rénovation) portés par des promoteurs, en contrepartie d’un rendement élevé.
Concrètement, vous prêtez de l’argent au promoteur via une plateforme en ligne spécialisée, pendant la durée du chantier (12 à 36 mois en général), puis vous récupérez votre capital et vos intérêts à la fin du projet.
Les rendements sont très attractifs : de 8 à 12 % par an en moyenne, avec parfois des pics à 15 % sur les meilleurs projets. C’est 3 à 4 fois plus que les placements sans risque ! Le ticket d’entrée est accessible, souvent à partir de 1000 € par projet, ce qui permet d’investir progressivement et de diversifier.
Il existe de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier, mais les leaders du marché sont Fundimmo, Homunity, Anaxago, Wiseed, Upstone… Elles ont chacune financé des dizaines de millions d’euros de projets, sont membres de l’association Financement Participatif France, où les acteurs sous soumis à une charte de bonnes pratiques.
source : baromètre crowdfunding hellocrowdfunding
Comment choisir les projets à financer ?
🔍 La qualité et l’expérience du promoteur sont les critères de base. Vérifiez son historique, sa solidité financière, ses réalisations passées… Un promoteur en difficulté sera tenté de rogner sur la qualité.
🔍 L’emplacement du projet est le deuxième critère. un programme dans une zone tendue avec peu de concurrence se vendra plus vite et limitera les retards. Méfiez-vous des secteurs trop denses.
🔍 L’avancement du projet compte énormément : préférez les projets bien avancés (permis accordé, précommercialisation) aux projets encore sur plan, plus risqués. En lien avec ce point, scrutez les garanties proposées : caution bancaire, hypothèque, privilège de prêteur… Ces sûretés vous protègent en cas de défaut, même si on n’en veut pas !
🔍 Le rapport “loan-to-value” (LTV) : privilégiez les opérations avec un LTV < 70 %, soit 70 % de dettes (bancaires + crowdfunding) pour 30% d’apport promoteur. Une meilleure garantie !
🔍 Le rendement proposé : entre 8 et 12 % pour un projet “standard”. En-dessous c’est peu attractif, au-dessus c’est suspect (risque sous-estimé ?). Mais certains projets d’exception à 15% valent le détour.
Quelles sont les bonnes pratiques d'investissement ?
Diversifiez sur une dizaine de projets minimum (idéalement 20-30) pour réduire votre exposition unitaire. Une clé pour lisser le rendement réel. Ensuite, intégrez le crowdfunding immobilier dans une approche d’ensemble, en visant 5 à 10% de vos actifs financiers. C’est un booster de rendement, pas un placement de fond de portefeuille !
Etalez dans le temps, en investissant, par exemple, 10 % de votre épargne de précaution tous les 2-3 mois. Vous réinvestirez progressivement les remboursements. Privilégiez les projets courts (12-18 mois) pour reconstituer votre épargne plus vite et la redéployer. Les projets longs (>24 mois) se justifient si le rendement est top (>10 %).
Fixez vos critères (type de projet, rendement, durée…) et automatisez vos investissements par des ordres permanents. La régularité bat l’intuition ! Suivez vos projets (reporting trimestriel des plateformes) et relancez si besoin, mais sans stresser. Quelques mois de retard sont la norme.
Notre commentaire 💡
Le crowdfunding immobilier est encore jeune, mais il a prouvé sa pertinence pour dynamiser le rendement d’une épargne patiente. Avec un bon processus de sélection, de diversification et de suivi des projets, on peut raisonnablement viser 6 à 8% net de rendement par an, voire 10% pour les grimpeurs ! C’est une corde rare pour l’épargnant aguerri.
Maintenant, comme tout investissement spéculatif, cela demande de la conviction et de la rigueur. Si vous êtes prêt à prendre un risque maîtrisé, lancez-vous progressivement avec de petits tickets pour vous familiariser. Et rappelez-vous le principe clé : ne prêtez que l’argent que vous pouvez vous permettre de perdre !
Stratégie 4 : Investissement locatif dans les villes “rendement”
Fonctionnement de l'investissement locatif dans les villes à haut rendement
L’idée est d’investir dans des villes où le rendement locatif brut (loyer annuel / prix d’achat) est très élevé, supérieur à 8%, contre 3 à 4% dans les grandes villes “prime”. Typiquement, il s’agit de villes moyennes avec des prix immobiliers faibles (autour de 1 000 €/m²) mais une demande locative soutenue (étudiants, jeunes actifs).
Les villes ou investir en 2025 pour un T2 :
| Ville | Prix (€/m²) pour un T1 | Loyers (€/m²) | Rentabilité brute (%) |
|---|---|---|---|
| Villeneuve-Saint-Georges | 3119 | 17.6 | 6.8 |
| Aubervilliers | 3819 | 20.7 | 6.5 |
| Brest | 2286 | 11.5 | 6.0 |
| Saint-Denis | 4253 | 20.7 | 5.8 |
| Dijon | 2573 | 12.5 | 5.8 |
| Montpellier | 3571 | 15.9 | 5.3 |
| Ivry-sur-Seine | 5657 | 24.1 | 5.1 |
| Nantes | 3561 | 14.0 | 4.7 |
| Angers | 3216 | 12.5 | 4.7 |
| Pantin | 6053 | 23.2 | 4.6 |
| Clichy | 6892 | 26.4 | 4.6 |
| Maisons-Alfort | 5742 | 21.9 | 4.6 |
| Rennes | 3930 | 14.8 | 4.5 |
| Bordeaux | 4493 | 16.5 | 4.4 |
source : meilleurs agents
Des villes comme par exemple : Saint-Étienne, Le Havre, Perpignan, Mulhouse, Nîmes, Limoges… sont également à prendre en considération. Il s’agit de villes avec de bonnes infrastructures (universités, hôpitaux, transports) mais une économie fragile. L’avantage recherché : pour un budget donné, vous pouvez acquérir une surface plus grande, donc plus de loyers, et amortir plus vite. Idéal pour créer une forte rentabilité à crédit.
Comment choisir son investissement locatif ?
🔍 Cibler des villes avec de vrais atouts structurels : université renommée, CHU, zone touristique, bassin d’emploi résilient (fonctionnaires, services). C’est la garantie d’une demande locative pérenne.
🔍 Choisir des quartiers bien desservis et sécurisés, si possible à proximité des lieux d’enseignement et de vie étudiante. Une localisation plus centrale est un meilleur gage de valeur.
🔍 Préférer les petites surfaces type studios et T2, plus faciles à louer et à entretenir. Une optimisation des coûts et des revenus !
🔍 Privilégier les copropriétés récentes (après 1990) avec peu de charges, pour limiter les mauvaises surprises. Un agent local pourra vous guider. Astuce : pensez aux résidences étudiantes neuves, qui offrent souvent des prix packagés avec un rendement garanti. Mais attention au bail commercial associé qui contraint la revente.
Quelles sont les bonnes pratiques d’investissement ?
Maîtrisez en amont les fondamentaux du marché local : prix, loyers, demande et offre locative, qualité du parc, dynamisme économique. Un investissement data-driven ! Méfiez-vous des “affaires” trop belles (rendement > 10 %), souvent chargées de frais annexes (ameublement, gestion…) qui plombent la rentabilité réelle.
Multipliez les garanties : assurance loyers impayés (GLI), caution solidaire, dépôt de garantie, états des lieux stricts. La confiance n’exclut pas le contrôle. Pour gérer au mieux vos biens immobiliers, déléguez intégralement la gestion, pour environ 7 % des loyers, à une agence réactive et rigoureuse. C’est la clé d’un investissement locatif plus ou moins passif, mais réellement performant.
Anticipez les besoins de travaux (gros entretien) et les périodes de vacance longues en constituant une épargne de précaution (2-3 mois de loyers). On n’est jamais trop prudent. Réinvestissez les loyers nets (après charges et fiscalité) pour financer ces travaux et le prochain achat, puis le suivant. C’est l’effet boule de neige du multi-investissement.
Optimisez votre fiscalité par le biais de l’un des trois montages dédiés suivants :
La location meublée (LMNP) est le régime le plus efficace : vous déduisez plus de charges (mobilier, équipement) et pouvez amortir le bien pour effacer complètement vos revenus fonciers.
La SCI familiale est un bon outil pour acheter en indivision, protéger son patrimoine et transmettre plus facilement. Pensez-y si vous investissez avec votre conjoint ou vos enfants.
Le “Déficit Foncier” (location nue) trouvera son intérêt dans des villes avec plus d’immeubles anciens à rénover, type Béziers, Alès, Maubeuge… À condition d’avoir des revenus à défiscaliser. Consultez notre article détaillé sur les revenus fonciers, puis approfondissez la notion de montage avec notre article sur l’imposition de la plus-value immobilière.
Notre commentaire 💡
La chasse au rendement immobilier est le sport favori des investisseurs aguerris, qui y voient un formidable accélérateur de capital à long terme. Avec des prix d’entrée bas, des loyers sécurisés et une fiscalité maîtrisée, des rentabilités supérieures à 8 % sont accessibles. Mais au prix d’une sélection méticuleuse et d’un suivi régulier.
Cette stratégie s’adresse donc plutôt aux investisseurs expérimentés, prêts à consacrer du temps à leur projet et à supporter des aléas locatifs. Mais pour éviter “l’enfer des villes pourries”, l’immobilier des villes moyennes offre un potentiel rare. De vraies machines à cash, à condition d’être bien conseillé au démarrage. Nous avons réuni des explications plus poussées dans notre page de guides sur l’investissement locatif.
Stratégie 5 : Investissement dans les foncières cotées en Bourse (SIIC)
Fonctionnement d'un investissement en SIIC
Les SIIC sont des sociétés foncières cotées en bourse qui détiennent et gèrent un patrimoine immobilier locatif(bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.). Elles permettent d’accéder indirectement à l’immobilier via une simple action, achetée et vendue en quelques clics, avec une grande liquidité.
En contrepartie d’une exonération d’impôt, les SIIC distribuent obligatoirement la majorité de leurs bénéfices locatifs (95%) et de leurs plus-values (70%). L’investisseur devient actionnaire de la SIIC, il perçoit des dividendes (en général trimestriels) et peut profiter de la valorisation de l’action.
L’objectif est donc simple : se constituer des revenus complémentaires réguliers (4-7% par an), sorte de rente viagère, puis en même temps diversifier son portefeuille sur une classe d’actifs immobiliers.
source : IEIF – Indice Euronext IEIF SIIC France
Comment investir en SIIC ?
Le plus simple est d’acheter en direct des actions de SIIC via son compte-titres ou son PEA, comme pour une action classique. Dans votre compte-titres / PEA, il est recommandé de viser 5 à 10 SIIC différentes (parmi la quarantaine cotée à Paris) pour diversifier les profils de patrimoine.
Vous pouvez aussi investir via des OPCVM spécialisés (trackers, fonds flexibles) qui détiennent un panier de foncières européennes. Le ticket d’entrée est très accessible : 500 à 1000€ suffisent pour construire une première position diversifiée. À renforcer progressivement.
Chaque année, les dividendes sont soumis à la “flat tax” de 30% dès le 1er euro (comme pour les actions). Peu d’optimisation possible, malheureusement.
Comment choisir ses SIIC ?
🔍 Étudiez d’abord l’allocation du patrimoine : bureaux, commerces, logistique, santé, hôtels, résidentiel… Visez des profils métier complémentaires.
🔍 Privilégiez des locataires solides avec des baux longs (>5 ans) pour sécuriser les loyers. Le taux d’occupation est un bon indicateur (>95 %).
🔍 Surveillez l’effet de levier : un ratio LTV (loan-to-value) supérieur à 50 % est un signal de risque. Vérifiez la trajectoire de désendettement.
🔍 Analysez la politique de distribution : un dividende >5 % est attractif s’il est soutenable dans la durée. La régularité prime sur le rendement apparent.
🔍 Valorisez les décotes à l’actif net (ANR) : certaines SIIC cotent 20-30 % sous la valeur de leurs immeubles, signe d’un potentiel spéculatif.
Quelles sont les bonnes pratiques d’investissement ?
Investissez progressivement, pour lisser votre point d’entrée. Par exemple 10% de votre capacité tous les trimestres, en ciblant les replis de marché.
Réinvestissez les dividendes pour augmenter mécaniquement votre patrimoine. C’est le succès des intérêts composés appliqué aux loyers !
Restez exposé sur le long terme (8-10 ans) pour effacer les fluctuations de court terme. Les SIIC finissent toujours par revaloriser leur patrimoine.
Suivez l’actualité de vos SIIC (résultats, projets, actionnariat…) pour anticiper les tendances. Mais, évitez le trading, destructeur de valeur.
Notre commentaire 💡
Les SIIC offrent un profil unique pour investir dans la pierre cotée. Avec leur rendement élevé, régulier et défensif, elles répondent bien aux enjeux actuels des épargnants : la quête de sens et de résilience. Pour autant, rappelez-vous que les SIIC ne remplacent pas l’immobilier physique (SCPI, crowdfunding, locatif), dont l’effet de levier crédit offre un potentiel supérieur. L’idéal est de panacher intelligemment ces différentes poches immobilières.
Les SIIC sont d’abord un relai de diversification actionnariale, pour stabiliser et stimuler son portefeuille. En pratique, il est recommandé de se positionner graduellement, en visant les sociétés les mieux gérées, pour un objectif de rendement global (dividendes réinvestis) de 6 à 8 % par an. Un bon matelas pour votre épargne long terme !
Pour 2025, les meilleures foncières cotées pour investir sont dans le secteur de la logistique et dans le domaine des data centers :
Foncière | Rendement du dividende | Actif net réévalué (ANR) | Ratio d’Endettement (LTV) |
Argan (France) | 2,41% | 92€ par action | 35% |
CTP (Pays-Bas) | 3,39% | 18€ par action | 40% |
Digital Realty (Etats-Unis) | 4,12% | 120$ par action | 45% |
Equinix (Etats-Unis) | 1,92% | 700$ par action | 30% |
Un dernier mot…
Vous aurez sans doute remarqué que ces stratégies se concentrent sur l‘investissement immobilier à des fins de rendement ou de diversification patrimoniale. Cependant, n’oublions pas que la résidence principale reste un investissement immobilier majeur pour de nombreux Français.
Bien qu’elle ne génère pas de revenus locatifs, elle peut offrir un avantage fiscal significatif : l’exonération de la plus-value à la revente (voir notre article sur la plus-value de la résidence principale). Cette exonération fait de la résidence principale un outil intéressant de constitution et de protection du patrimoine sur le long terme, en complément des stratégies d’investissement présentées ci-dessus.
Questions fréquentes
Le rendement locatif net est calculé en soustrayant les charges et les frais (taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion) des loyers perçus, puis en divisant le résultat par le prix d’achat total du bien. Ce ratio est plus précis que le rendement brut, car il prend en compte les coûts réels liés à la gestion du bien.
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Selon le régime fiscal choisi (micro-foncier ou régime réel), les charges peuvent être déduites des revenus, ce qui peut réduire l’impôt dû. Le choix du régime dépend du montant des revenus locatifs.
Le cash-flow est la différence entre les revenus locatifs perçus et les dépenses liées au bien (remboursement du prêt, charges, taxes, etc.). Un cash-flow positif indique que le bien génère un excédent financier après toutes les dépenses, tandis qu’un cash-flow négatif signifie une perte.
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) des revenus locatifs, ce qui peut réduire l’imposition. Ce régime est avantageux pour les investisseurs avec des charges élevées, contrairement au régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire.
Les critères incluent la proximité des transports en commun, des écoles, et des commerces, la demande locative locale, le potentiel de valorisation du bien, et la stabilité du marché immobilier local. Un bon emplacement garantit une rentabilité et une valorisation à long terme.
Le potentiel de plus-value dépend de la localisation, de l’évolution du marché immobilier local, des projets d’aménagement urbain à proximité, et de l’état général du bien. Une analyse approfondie du marché est essentielle avant l’achat.
Le neuf offre des avantages fiscaux et des garanties constructeur, mais un coût d’achat plus élevé. L’ancien peut offrir un meilleur rendement locatif brut, mais nécessite souvent des travaux et a des frais de notaire plus élevés. Le choix dépend des objectifs et du profil de l’investisseur.
Réinventez votre futur financier !
Maximisez votre patrimoine, augmentez vos revenus, réduisez vos impôts avec notre expertise indépendante et nos stratégies et personnalisées.
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