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Des interrogations sur des termes spécifiques ? consultez notre GLOSSAIRE Investissement immobilier
Lorsqu’un investisseur décide d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) en vue de le louer meublé à un tiers, il est par défaut considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). Sous certaines conditions, il lui est toutefois possible de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) et de bénéficier de nombreux avantages. Plus de détails.
Comprendre le Statut Loueur Meublé Professionnel
Considéré comme le nec le plus ultra immobilier du loueur en meublé, le statut de loueur en meublé professionnel s’adresse aux investisseurs qui louent leurs biens immobiliers (neufs ou anciens) sous le régime de la location meublée. Contrairement au loueur en meublé non professionnel qui met en location son logement pour générer des revenus complémentaires ou assurer sa future retraite, pour le LMP, la location de bide meublé constitue son activité principale. Il exerce ainsi une activité commerciale. Et ce, qu’il ait pour objectif de louer ses biens immobiliers à l’année ou en saisonnier.
Avantages du Statut Loueur Meublé Professionnel
Le statut de loueur en meublé professionnel vous fait profiter d’un certain nombre d’avantages. A savoir :
Imputation des Bénéfices pour les Loueurs Meublés Pro
Le plus grand atout du statut de loueur en meublé professionnel est sans aucun doute la possibilité donnée à l’investisseur de reporter les déficits d’exploitation sur vos revenus globaux du foyer. Si vos recettes ne sont pas suffisantes, le déficit est alors imputable sur votre revenu global sur une période de six ans.
Taxation des Plus-Values Immobilières LMP
L’autre atout du statut LPM, c’est qu’en cas de cession d’un bien immobilier, le propriétaire bailleur est soumis aux régimes plus-values professionnelles et non pas aux régimes d’impositions des particuliers.
Pour tout savoir sur le calcul des plus values immobilières, le service public met à disposition le détail du calcul.
Exonération IFI pour les Loueurs Meublés Pro
Comme les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels, vos biens immobiliers sous ce statut ne sont pas soumis à l’IFI. À condition que vos recettes professionnelles soient supérieures à tous les autres revenus du foyer.
Régime Fiscal et Social du Loueur Meublé Pro
Les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée professionnelle relèvent de l’un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l’investisseur :
- Régime réel d’imposition de la catégorie des BIC
- L’impôt sur les sociétés (IS)
- Régime de la microentreprise si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 72 600 euros pour les meublés classés et 172 600 € pour les meublés non classés.
Il est à noter qu’à l’exception du régime de la microentreprise, les charges locatives pourront être déduites des loyers perçus. Il s’agit des :
- Frais d’établissement
- Frais d’entretien et de réparation
- Frais de gestion et d’assurances
- Impôts locaux
- Intérêts d’emprunt
- Amortissement du mobilier et des améliorations suivant un taux compris entre 10 à 20 % par année civile sur une durée de 5 à 10 ans
Le statut LMP propose deux régimes fiscales qui offrent chacune des avantages distincts pour calculer l’abattement.
Le régime micro-BIC est un avantage fiscal offert aux contribuables dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 70 000 euros. Il permet un abattement forfaitaire de 50 % et peut être choisi si la somme des charges déductibles est inférieure à la moitié des revenus locatifs. Le régime réel offre la possibilité d’une déduction de l’ensemble des charges locatives lorsque leur montant total est supérieur à la moitié des gains. C’est une option à prendre en compte si on souhaite réduire les dépenses de manière optimale.
La location meublée professionnelle (LMP) offre aux propriétaires louant leur bien deux méthodes pour payer moins d’impôt : bénéficier du régime micro-BIC ou opter pour le régime réel. Les deux options permettent une réduction importante des revenus imposables par rapport à la déclaration classique des revenus fonciers, ce qui est une manière significative de baisser ses impôts.
Les investisseurs immobiliers qui optent pour la location meublée peuvent bénéficier d’un avantage fiscal grâce au statut LMP. La mise en place de cette option est à prendre en considération dès l’investissement immobilier locatif.
En ce qui concerne le régime social, le loueur en meublé professionnel est assimilé à un entrepreneur individuel. En ce sens, il est assujetti aux cotisations sociales à hauteur comprise entre 35 et 40 % des recettes perçues à partir de 23 000 euros TTC. En cas de déficit de l’activité, le loueur en meublé professionnel est redevable d’une cotisation minimale forfaitaire de 1145 euros à l’URSSAF. En contrepartie, il bénéficie d’une couverture sociale indépendamment de son niveau de cotisations, assurance maladie, etc.
Bon à savoir :
La location meublée professionnelle n’est pas soumise à TVA. Seuls les services additionnels comme le petit déjeuner, le nettoyage, la fourniture du linge et l’accueil seront taxables.
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Obligations Comptables et Fiscales du LMP
À l’instar d’une entreprise, le loueur en meublé professionnel est soumis à des obligations comptables et fiscales comparables à celles d’une entreprise. Évidemment, par souci de simplicité, l’investisseur ne sera pas tenu d’établir des comptes annuels et de tenir des livres comptables. Il devra simplement enregistrer de manière chronologique ses recettes. En revanche, il est soumis à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié à son activité. Dans tous les cas, le recours à un expert-comptable ou un avocat peut s’avérer intéressant.
Obligations administratives au statut meublé pro
Si devenir loueur en meublé professionnel offre des avantages très intéressants, il est important de savoir que tout le monde ne peut pas accéder à ce statut. En effet, à tous les avantages qu’il offre, le propriétaire bailleur doit remplir un certain nombre de conditions liées aux recettes locatives et à la location.
Je reste également à votre disposition pour réaliser une étude patrimoniale gratuite et définir vos objectifs.
Recettes Locatives : Conditions d’Éligibilité
Pour accéder au statut de loueur de meublé professionnel, vous devez remplir deux conditions cumulatives ci-dessous :
- Le montant total des loyers perçus toutes charges comprises doivent excéder les 23 000 euros TTC par an ;
- Ces recettes doivent être supérieures à tous les autres revenus d’activité du foyer fiscal que ce soit les salaires, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou encore les bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, c’est le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui s’applique de manière automatique.
Inscription au Registre du Commerce : Ce Qu'il Faut Savoir
Depuis le 9 février 2018, il n’est désormais plus obligatoire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour devenir loueur en meublé professionnel.
Conditions Spécifiques à la Location LMP
Vous l’avez sans doute compris, pour devenir loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) vous devez mettre à la disposition de vos locataires un bien qu’ils pourront disposer dans l’immédiat sans avoir à contribuer à l’ameublement.
En ce sens, pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, la condition sine qua non est que le bien soit équipé de tous les éléments mobiliers garantissant une occupation normale par le locataire. Selon les dispositions législatives, un bide meublé doit au minimum disposer de :
- Literie avec couette ou couverture
- Étagères de rangement
- Volets, rideaux ou tout autre dispositif d’occultation dans les chambres
- Luminaires
- Tables et chaises
- Plaque de cuisson
- Four ou four micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur d’une température maximale de -6 °
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, serpillère, etc.)
Quels Biens Sont Éligibles au Statut LMP ?
Pour bénéficier du régime loueur en meublé professionnel, vous avez le choix entre 5 types d’établissements :
Critères pour les Meublés de Tourisme
Comme son nom l’indique, ce type de logement vise à accueillir des touristes et vacanciers tout au long de l’année ou de façon saisonnière. En règle générale, les biens immobiliers destinés à ce type d’activité proposent des services annexes. Telle que l’accueil, les services de restauration, les infrastructures sportives, etc.
Caractéristiques des Résidences d'Affaires
Il s’agit ici d’un établissement destiné à accueillir une clientèle d’affaires pour leurs déplacements.
Spécificités des Meublés Étudiants
Destiné aux étudiants, ce type de structure est souvent établi dans les zones d’enseignement et à proximité des transports en commun. Généralement, une résidence étudiante est constituée de logements de type studio ou T2 et propose des infrastructures sportives ainsi que des services de restauration.
Résidences Seniors : Exigences et Avantages
Il s’agit ici de structures ayant pour objectif de faciliter la vie des personnes âgées en mettant à leur disposition des logements entièrement équipés et des services d’aides comme la restauration ou encore les services de ménage.
Investir en Ehpad : Avantages et Obligations
L’Ehpad, acronyme d’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est une résidence médicalisée. Ainsi, en plus de proposer des logements adaptés aux personnes en perte d’autonomie, ce type de structure doit mettre à la disposition des résidents un accompagnement permanent au quotidien et un personnel de santé qualifié.
Meublé d'Habitation : Critères et Fiscalité
Pour ce type de logement, il faudra faire la distinction entre le bail dit classique et le bail mobilité. S’il s’agit d’un bail classique, le meublé constitue la résidence principale du locataire où il devra rester pour une période d’au moins 1 an (9 mois s’il s’agit d’un étudiant). En ce qui concerne le bail mobilité si le bail est d’au moins 8 mois, le logement sera considéré comme la résidence principale du locataire. En dessous de 8 mois, il s’agira de sa résidence secondaire.
Conclusion : Devenir Loueur Meublé Professionnel
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) offre de nombreux avantages fiscaux et sociaux, permettant une gestion optimisée des biens immobiliers meublés. En choisissant ce statut, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus plus attractifs et d’une meilleure protection sociale.
Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les obligations comptables et fiscales liées à ce statut pour éviter tout litige avec l’administration fiscale. Une gestion rigoureuse et conforme est primordiale pour profiter pleinement des avantages du LMP.
Pour devenir LMP, il convient de respecter certaines conditions d’éligibilité et de suivre des démarches administratives spécifiques. En s’informant adéquatement et en se faisant accompagner par des professionnels, les investisseurs peuvent optimiser leur patrimoine immobilier meublé en toute sérénité.
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Questions fréquentes
Pour être LMP, les recettes locatives doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Le propriétaire doit également être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
Le LMP est considéré comme une activité professionnelle avec des obligations et avantages spécifiques, tandis que le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une activité non professionnelle avec des seuils de revenus et des avantages fiscaux différents. Les LMP peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global, contrairement aux LMNP
Les plus-values en LMP sont traitées comme des plus-values professionnelles. Elles peuvent être exonérées si l’activité a été exercée pendant plus de 5 ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 € HT. Au-dessus, une exonération partielle s’applique jusqu’à 126 000 € HT
La location meublée n’est généralement pas soumise à la TVA, sauf si l’activité inclut trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage, fourniture de linge, réception de la clientèle)
Pour être exonéré de l’IFI, le bien doit être affecté à l’activité professionnelle de location meublée, et les recettes locatives doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus du foyer
Oui, une Société Civile Immobilière (SCI) peut être loueur en meublé professionnel si elle remplit les conditions de recettes et de proportion des revenus, et si les associés sont inscrits au RCS
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