Tout savoir sur l'investissement avec les SCPI de rendement
Par Vincent Gaspalon / Octobre 2023
Sommaire
Les SCPI de rendement comme unité d’investissement permettent à tous les investisseurs, quel que soit leur profil, d’investir avec un rendement variable qui est lié à l’argent récolté sur le marché immobilier.
Trois grandes familles se regroupent dans l’univers de la SCPI. La première est la SCPI fiscale qui rassemble la loi Pinel (SCPI Pinel) et Malraux (SCPI Malraux). La seconde est la SCPI de plus-value et la dernière est la SCPI de rendement, que nous allons voir ci-après.
La mission de celle-ci est de gérer et d’acquérir un parc immobilier, tel le cas des sociétés civiles de placement immobilier. Suite à des appels d’offre, les investisseurs viennent augmenter la trésorerie et deviennent associés à la SCPI.
Qu’est-ce que la SCPI de rendement ?
Plus précisément, la SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier. Sa mission est de faire appel à des épargnants pour acheter des parts et investir en SCPI dans des biens immobiliers. C’est elle qui s’occupe de la gestion complète de ses biens en recevant des frais de gestion.
Ceux-ci sont issus des loyers perçus des occupants et se trouvent sous forme de dividendes. Le but de la société civile est de jouir d’un rendement régulier afin de compléter ses revenus. Par ailleurs, elle permet également de se constituer un patrimoine immobilier sur le marché immobilier à faible coût.
À qui s'adresse la SCPI de rendement ?
La SCPI de rendement est une solution d’investissement intéressante pour les investisseurs qui recherchent un placement à long terme avec un potentiel de rendement élevé. Cette forme d’investissement permet aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux liés aux investissements immobiliers tout en diversifiant leur portefeuille.
Les secteurs des SCPI de rendement
La SCPI rendement se tourne essentiellement vers l’immobilier professionnel, contrairement à la SCPI fiscale qui investit dans les logements résidentiels neufs. Ou à celle de Malraux qui vise des immeubles résidentiels anciens. Les acquisitions à la SCPI de rendement concernent :
- Des murs de magasins ;
- Des bureaux ;
- Des locaux commerciaux
- Des établissements de santé ;
- Des résidences pour seniors ;
- Des résidences étudiantes ;
- Des entrepôts.
Gérée par une société de gestion, la SCPI de rendement reçoit uniquement les dividendes servis par la société. Celui-ci sont servis tous les trimestriels. Par contre, l’associé n’intervient pas directement dans son fonctionnement comme le cas d’une acquisition immobilière en direct. Il est propriétaire d’une partie de la totalité du parc immobilier et non d’un immeuble. Cela lui permet de percevoir des revenus locatifs stables et réguliers et une mutualisation des risques d’impayés ou de vacances locatives.
Les performances des SCPI de rendements
Un investisseur pourra tirer avantage de la SCPI pour investir un prêt immobilier, même s’il dispose de liquidité (en milliers d’euros) nécessaire. Étant donné que le taux de prêt est particulièrement bas en ce moment, le prêt immobilier est devenu très attrayant. D’ailleurs, les intérêts du prêt sont déductibles de ses impôts et cela rend la SCPI très intéressante. À cela, s’ajoutent les dividendes versés par la SCPI de rendement, qui compensent les intérêts du prêt.
L’investisseur peut choisir entre un prêt classique ou un prêt « in fine ». Le dernier inclut uniquement les seuls intérêts et le capital variable, qui est remboursable une seule fois à la fin du contrat. Le seul inconvénient avec un prêt est que la banque va tenter de vous imposer une SCPI au sein du groupe bancaire. Votre souscription vous permet d’acquérir des parts de SCPI de rendement ou pierre-papier, avec celui de la banque qui ne sont pas toujours intéressants. Selon l’investissement, le rendement des SCPI varie entre 4 et 6 % et cela vous servira à fructifier votre argent.
Un rendement qui est tributaire de la société civile à laquelle vous investissez votre placement immobilier. À cela s’ajoutent le montant des loyers, le taux d’occupation et les parts achetés.
Quels sont les avantages d’une SCPI de rendement ?
L’investissement à la SCPI de rendement vous aide à bénéficier de différents avantages :
La capitalisation de votre épargne grâce au rendement de la SCPI ainsi que l’AMF (Autorité des marchés financiers)
Avec un ticket ou frais d’entrée faible, le rendement à la SCPI permet à tous les types d’investisseurs de constituer leur patrimoine. Le rachat des parts supplémentaires selon leurs possibilités financières est également faisable.
Les épargnants sont tranquilles, car la gestion est déléguée à la société civile de placement immobilier.
Les placements sont diversifiés et cela vous consentit à la diversification de l’acquisition de parts de SCPI.
En moyenne, le rendement des SCPI de rendement est supérieur à celui des autres placements (comme les livrets ou les fonds en euros).
Une fiscalité avantageuse : les loyers perçus sont exonérés d’impôts sur le revenu et la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 30 %.
La fiscalité étrangère devrait être prise en compte, même si autrefois cela a été facultative. Ce type d’investissement présente parfois et de nos jours, elle est devenue obligatoire. L’investissement immobilier en étranger est plus avantageux pour la comparaison des SCPI de rendement et offre un meilleur rendement.
Un placement à long terme : la durée minimum de placement est généralement de 8 ans, ce qui permet de se constituer un patrimoine solide et diversifié.
Quels sont les inconvénients d’une SCPI de rendement ?
Il y a quelques inconvénients à investir dans une SCPI de rendement, notamment :
les parts d’une SCPI de rendement ne sont pas facilement négociables sur le marché secondaire, ce qui signifie que vous devrez attendre la fin de la période de souscription (généralement 10 ans) pour récupérer votre capital.
les frais de gestion et de souscription d’une SCPI de rendement sont généralement plus élevés que ceux des autres types de SCPI.
comme les immeubles locatifs font partie du patrimoine des SCPI, elles peuvent être exposées au risque locatif (vacance locative, impayés…) et au risque immobilier (fluctuations des prix…).
en France, les SCPI de rendement sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 18 %, ainsi qu’à la taxe foncière.
les SCPI de rendement ne garantissent pas un rendement fixe, mais une répartition du revenu locatif perçu par les investisseurs. Ainsi, les rendements peuvent varier d’une année sur l’autre.
Quelle SCPI de rendement choisir ?
Les SCPI de rendement sont une excellente option d’investissement pour les épargnants souhaitant bénéficier d’un bon rapport rendement/risque. Cependant, il existe un large choix de SCPI sur le marché et il n’est pas toujours facile de faire le bon choix. Voici quelques conseils pour vous aider à choisir la SCPI de rendement qui convient le mieux à votre profil d’investisseur.
Tout d’abord, prenez le temps de définir vos objectifs en investissant dans une SCPI de rendement. Souhaitez-vous une forte rentabilité ? Ou préférez-vous une plus faible volatilité ? Une fois que vous avez déterminé vos priorités, vous pouvez commencer à comparer les différentes offres sur le marché.
Si vous recherchez une forte rentabilité, une des options pourrait être la SCPI Corum Origin. Cette SCPI investit principalement dans des immeubles de bureaux et offre un potentiel de revalorisation élevée. En effet, depuis sa création en 2007, Corum Origin a permis à ses investisseurs de réaliser des performances annuelles allant jusqu’à 19 %. Elle affiche également une très faible volatilité et avait même délivré 8 % au premier semestre 2020, alors que le marché immobilier était sous pression due à la pandémie. Toutefois, comme les SCPI de rendement, sont généralement plus risquées, elles conviennent surtout aux investisseurs ayant un long horizon d’investissement.
Si vous recherchez moins de volatilité, un autre choix intéressant pourrait être la SCPI Epargne Foncière. Cette SCPI diversifie ses investissements en misant notamment sur des bureaux, des entrepôts et des commerces. Grâce à cette diversification du patrimoine, son potentiel de revalorisation est inférieur à celui de la SCPI Corum Origin, mais sa volatilité est également moindre. Elle offre donc des performances moins élevées que certaines autres SCPI de rendement, mais a tendance à conserver assez bien son capital en cas de montée des taux ou de correction du marché immobilier.
Enfin, si vous n’êtes pas prêt à investir immédiatement dans une SCPI de rendement et souhaitez opter pour un placement plus sûr, vous pouvez toujours choisir une SCPI de défiscalisation telle que Malraux ou Pinel. Ces SCPI ont un potentiel de rendement inférieur au niveau des SPCI, mais elles permettent aux investisseurs d’obtenir une défiscalisation attrayante grâce aux différents dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat.
Finalement, il existe une multitude d’options en matière d’investissement dans les SCPI, et il n’y a pas une seule réponse claire pour choisir celle qui convient le mieux. Cependant, en prenant le temps de bien déterminer vos objectifs, vous êtes certain de faire le meilleur choix pour votre profil d’investisseur.
Quelle est la fiscalité appliquée sur les SCPI de rendement ?
Les SCPI de rendement sont soumises à une fiscalité avantageuse. En effet, elles bénéficient du régime des sociétés de placement en immobilier (SPI), ce qui leur permet de profiter d’un taux d’imposition privilégié. De plus, les dividendes versés par les SCPI de rendement sont exonérés d’impôts sur le revenu. Pour profiter de ces avantages fiscaux, il est cependant nécessaire de détenir les parts de SCPI dans un compte titres ou un PEA.
Comment calculer le rendement d’une SCPI ?
Le rendement d’une SCPI correspond à sa rentabilité. Il est calculé en fonction du prix de souscription, du nombre de parts et du montant des dividendes versés. Pour calculer le rendement d’une SCPI, il faut diviser le montant des dividendes versés par le prix de souscription. Le résultat est exprimé en pourcentage.
Par exemple, si vous avez souscrit 100 parts d’une SCPI à 1 000 euros chacune et que vous avez reçu 10 euros de dividendes au cours de l’année, votre rendement sera de 1 % (10/1 000). Il est important de souligner que le rendement d’une SCPI peut varier d’une année sur l’autre, en fonction des conditions du marché immobilier.
Le prix de parts et prix de souscription
La variation du prix de la part est possible par le biais de la mise en place du rendement global immobilier. Ce dernier touche à la fois le taux de distribution et la valeur de réalisation. De cette façon, les investisseurs peuvent faire une comparaison avec d’autres véhicules tels que les OCPI et les SCI.
Les prix de souscription, de gestion et de cession de parts jouissent d’une plus grande transparence. Ce sont des éléments essentiels qui impactent les rendements d’une SCPI à la fois pour les locataires et les investisseurs.
Il est préférable de demander conseil auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine. Certes, l’investissement en SCPI n’affiche aucune difficulté insurmontable, toutefois, je reste disponible pour vous aider. Je suis en mesure de vous proposer les offres les mieux adaptées après analyse de votre situation. Cela en termes du nombre de parts distribués, prélèvements sociaux, revenus fonciers, défiscalisation, rendement moyen, SCPI corum etc.
Comment acheter des parts de SCPI de rendement ?
Pour acheter des parts de SCPI de rendement, vous pouvez contacter un conseiller en investissement ou passer par une plateforme de distribution en ligne. Les processus et les frais d’achat varient selon le type de SCPI que vous choisissez.
Les SCPI de rendement sont généralement vendues par appel public à l’épargne, ce qui signifie que vous pouvez les acheter directement auprès du gestionnaire de la SCPI. Si vous choisissez cette option, il est important de noter que les commissions d’entrée sont souvent plus élevées que si vous achetiez des parts via une plateforme de distribution.
Les plateformes de distribution en ligne proposent généralement des tarifs plus avantageux, car elles bénéficient d’un volume d’affaires important. Ces plateformes peuvent être une bonne option si vous n’avez pas accès à un conseiller en investissement ou si vous souhaitez effectuer votre achat en ligne.
Toutefois, il est important de comparer les différentes offres avant de choisir une plateforme, car les frais varient. De plus, certaines plateformes n’offrent pas le même large choix de SCPI que d’autres.
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