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Si vous voulez réaliser un investissement locatif professionnel ou résidentiel, une SCPI ou un investissement collectif peut constituer une bonne solution. En quelques mots, on peut dire qu’il s’agit d’un produit financier qui vous permet de devenir le copropriétaire d’un ensemble de bien mis en location.
Nous allons faire le point sur un SCPI et les investissements collectifs. Dans cette première partie, nous allons nous focaliser sur les différentes notions et les particularités d’un investissement collectif.
Qu'est-ce qu'une SCPI ? Définition et Fonctionnement
Une SCPI ou une Société Civil de Placement immobilier est un organisme de placement collectif qui a pour principal objet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte de ses investisseurs. Les investisseurs en question peuvent être des particuliers ou des institutions.
Autrement dit, une SCPI est donc un véhicule de placement collectif, qui va, dans un premier temps collecte les fonds apportés par les différents investisseurs. Dans un deuxième temps, elle va acquérir un bien et gérer l’ensemble du patrimoine immobilier. En contrepartie, les épargnants vont recevoir des parts sociales. Ici, il est important de souligner que les parts sociales sont différentes des actions. Elles ne sont donc pas cotées en bourse.
Je tiens aussi à préciser que les SCPI appartiennent à la catégorie des OPC ou des Organismes de Placement Collectifs.
Objectifs et Bénéfices d’une SCPI
Selon le code monétaire et financier (article L214-50), une SCPI doit répondre à trois objectifs :
- Elle doit offrir tous les avantages d’un investissement immobilier à tout l’ensemble des épargnants.
- Elle a également pour objectif de distribuer des revenus à la fois stable et régulier aux épargnants.
- Enfin, une SCPI est un placement qui propose un placement sécurisé sur le moyen et le long terme. Le tout se fait dans un cadre clairement établi.
Pourquoi Investir en SCPI est Stratégique ?
SCPI de Rendement : Une Option Rentable
Les SCPI de rendement se concentrent sur l’acquisition et la gestion de biens immobiliers générant des revenus locatifs réguliers. Leur principal objectif est de distribuer des revenus fonciers aux associés, issus des loyers perçus des immeubles détenus (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).
Les SCPI de rendement offrent aux investisseurs une diversification géographique et sectorielle de leur portefeuille immobilier. Elles permettent de mutualiser les risques liés à l’immobilier tout en profitant d’une gestion professionnelle. De plus, elles sont accessibles avec des tickets d’entrée relativement bas, rendant l’investissement immobilier plus accessible à un large public. Les revenus distribués sont généralement trimestriels, assurant ainsi une certaine régularité des flux financiers pour les investisseurs.
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Iroko Zen : Cette SCPI offre un rendement supérieur à 7% en 2023, sans frais de souscription si les parts sont conservées pendant au moins 5 ans. Elle investit dans des secteurs diversifiés et a un portefeuille réparti en France, Espagne, Allemagne, et d’autres pays.
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Remake Live : Avec un rendement prévisionnel de 7,25% à 7,75% pour 2024, cette SCPI se distingue par une gestion dynamique et une européanisation de ses actifs pour optimiser la rentabilité.
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Cœur de Régions : Proposant un rendement de 6,20% en 2023, cette SCPI mise sur l’investissement dans les grandes métropoles françaises et les zones attractives. Elle bénéficie d’une diversification géographique et sectorielle, notamment dans les bureaux et commerces.
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Novaxia Neo : Affichant un rendement de 6,51%, cette SCPI se concentre sur la réhabilitation de bureaux en logements, offrant une stratégie unique et un modèle sans frais de souscription.
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Épargne Pierre Europe : Cette SCPI diversifiée a offert un rendement de 6,26% en 2023. Elle investit dans des bureaux, commerces, et logistique à travers l’Europe.
SCPI Fiscale : Avantages et Fonctionnement
Les SCPI fiscales permettent d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques. Elles sont basées sur des dispositifs comme la loi Pinel, la loi Malraux, ou encore le déficit foncier. Par exemple, les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs en zones tendues, offrant une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 17,5% sur 12 ans. Les SCPI Malraux, quant à elles, permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% sur les travaux réalisés dans des biens situés en secteurs sauvegardés.
Exemples de SCPI fiscales incluent :
- SCPI Pinel Denormandie : Investit dans des biens anciens à réhabiliter, avec une réduction d’impôt similaire à celle du dispositif Pinel.
- SCPI Déficit Foncier : Permet de déduire le montant des travaux de rénovation des revenus fonciers imposables, avantageux pour les investisseurs ayant des revenus locatifs élevés.
Ces SCPI sont particulièrement attractives pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en diversifiant leur portefeuille immobilier.
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Comment Sélectionner la Meilleure SCPI ?
Le choix d’une SCPI repose principalement sur quelques critères bien définis, dont les suivants :
- La performance de la société de placement à maintenir le versement des revenus aux associés
- L’historique de la SCPI que vous avez choisi ainsi que le prix des parts qu’elle propose.
- Le TOF (Taux d’occupation financier) et le potentiel locatif de la SCPI.
- La distribution des dividendes proposés par la SCPI de votre choix.
- Les frais de gestion minorés pour assurer les rendements de votre investissement.
- La stratégie d’investissement envisagée par la SCPI que vous avez choisi.
- La possibilité de diversifier le patrimoine pendant pour le placement financier.
Les Avantages et Inconvénients des SCP
Les Bénéfices d’Investir en SCPI
- Grande accessibilité
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont accessibles à un large public grâce à des tickets d’entrée souvent modérés, parfois à partir de quelques centaines d’euros. Cela permet aux petits investisseurs d’accéder au marché immobilier sans nécessiter un apport initial important, contrairement à l’achat direct de biens immobiliers.
- Diversification du patrimoine
Investir dans une SCPI permet de diversifier son patrimoine immobilier. Les fonds collectés sont utilisés pour acquérir différents types de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) répartis sur plusieurs régions ou même pays. Cette diversification géographique et sectorielle réduit les risques liés à un investissement immobilier.
- Gestion professionnelle
La gestion des SCPI est assurée par des professionnels de l’immobilier. Cela signifie que l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion locative, des travaux de maintenance ou de la recherche de locataires. La société de gestion s’occupe de toutes ces tâches, offrant ainsi une solution clé en main aux investisseurs.
- Mutualisation des risques
Les SCPI mutualisent les risques en détenant un large portefeuille de biens immobiliers. Si un locataire fait défaut ou si un bien nécessite des travaux imprévus, l’impact financier est dilué sur l’ensemble du portefeuille. Cela offre une stabilité et une sécurité accrues aux investisseurs.
- Rentabilité stable et élevée
Les SCPI offrent généralement une rentabilité stable et souvent supérieure à celle des placements financiers traditionnels, tels que les livrets d’épargne. Les rendements peuvent varier mais sont souvent attractifs, avec des taux de distribution pouvant dépasser les 5% annuels.
Les Risques et Limitations des SCPI
- Risque de liquidité
L’un des principaux inconvénients des SCPI est le risque de liquidité. Contrairement aux actions cotées en bourse, les parts de SCPI ne peuvent pas être vendues immédiatement. La revente des parts dépend de la demande sur le marché secondaire et peut prendre du temps, surtout en période de baisse des marchés immobiliers.
- Revenu locatif non garanti
Le revenu locatif des SCPI n’est pas garanti. Bien que les sociétés de gestion fassent tout pour maintenir un taux de distribution élevé, des imprévus tels que des vacances locatives, des travaux importants ou des défaillances de locataires peuvent affecter les revenus distribués aux investisseurs.
- Frais de gestion
Les SCPI impliquent des frais de gestion relativement élevés. Ces frais, qui couvrent la gestion locative, les travaux d’entretien et les autres charges administratives, peuvent réduire la rentabilité nette pour l’investisseur. Il est important de bien comprendre ces frais avant d’investir.
Fonctionnement et Gestion des SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent aux investisseurs d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier diversifié, géré par une société spécialisée. Les fonds collectés sont utilisés pour acquérir divers types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) répartis géographiquement, ce qui réduit les risques liés à l’investissement immobilier.
La gestion des biens, incluant la recherche de locataires, la perception des loyers, et l’entretien, est assurée par la société de gestion, offrant ainsi une solution clé en main aux investisseurs. Les revenus locatifs sont distribués sous forme de dividendes trimestriels, après déduction des frais de gestion et des charges.
Les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire, bien que la liquidité dépende de la demande. Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux, notamment les SCPI fiscales qui permettent des réductions d’impôts via des dispositifs comme la loi Pinel ou Malraux.
Réaliser un placement financier en SCPI peut se faire en deux options :
- L’achat en direct où le souscripteur achète directement ses parts auprès d’une société de placement ou de gestion.
- L’achat indirect où vous pouvez utiliser l’assurance-vie pour investir en SCPI.
Il ne faut pas oublier que ce type d’investissement se fait sans formalités administratives d’acquisition. Un point qui différencie le placement immobilier à un achat immobilier direct.
Conclusion : Pourquoi la SCPI Simplifie l’Investissement
Les SCPI offrent un moyen simple et accessible d’investir dans l’immobilier, permettant aux investisseurs de diversifier leur portefeuille sans les contraintes de gestion directe. Grâce à une gestion professionnelle et une mutualisation des risques, les SCPI peuvent générer des revenus locatifs réguliers.
Cependant, il est crucial de bien comprendre les frais associés, qui peuvent réduire la rentabilité nette de l’investissement. De plus, il est essentiel de vérifier les performances passées et les perspectives des sociétés de gestion pour s’assurer de la solidité de l’investissement. En somme, les SCPI représentent une opportunité intéressante pour ceux qui cherchent à se diversifier dans l’immobilier, à condition de faire preuve de diligence et de discernement.
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Questions fréquentes
Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux. Les revenus provenant de l’étranger peuvent bénéficier d’une fiscalité plus favorable
Les frais incluent des frais de souscription, généralement autour de 10%, et des frais de gestion annuels inférieurs à 1% des valeurs gérées. Il peut aussi y avoir des frais d’arbitrage et de cession
Les SCPI à capital fixe ont un capital limité fixé par les statuts, tandis que les SCPI à capital variable permettent des souscriptions et rachats de parts de manière continue, offrant ainsi plus de flexibilité
Les SCPI peuvent investir dans divers types de biens, tels que des bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts, des résidences gérées, et des établissements de santé comme les EHPAD
Les SCPI distribuent les revenus locatifs sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels aux investisseurs. Ces revenus sont nets de frais de gestion mais imposables selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu
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