SCPI : Guide Complet de l'Investissement Collectif Immobilier
Par Vincent Gaspalon / Decembre 2023
Sommaire
Si vous voulez réaliser un investissement locatif professionnel ou résidentiel, une SCPI ou un investissement collectif peut constituer une bonne solution. En quelques mots, on peut dire qu’il s’agit d’un produit financier qui vous permet de devenir le copropriétaire d’un ensemble de bien mis en location.
Nous allons faire le point sur un SCPI et les investissements collectifs. Dans cette première partie, nous allons nous focaliser sur les différentes notions et les particularités d’un investissement collectif.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI ou une Société Civil de Placement immobilier est un organisme de placement collectif qui a pour principal objet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte de ses investisseurs. Les investisseurs en question peuvent être des particuliers ou des institutions.
Autrement dit, une SCPI est donc un véhicule de placement collectif, qui va, dans un premier temps collecte les fonds apportés par les différents investisseurs. Dans un deuxième temps, elle va acquérir un bien et gérer l’ensemble du patrimoine immobilier. En contrepartie, les épargnants vont recevoir des parts sociales. Ici, il est important de souligner que les parts sociales sont différentes des actions. Elles ne sont donc pas cotées en bourse.
Je tiens aussi à préciser que les SCPI appartiennent à la catégorie des OPC ou des Organismes de Placement Collectifs.
Quels sont les objectifs d’une SCPI ?
Selon le code monétaire et financier (article L214-50), une SCPI doit répondre à trois objectifs :
- Elle doit offrir tous les avantages d’un investissement immobilier à tout l’ensemble des épargnants.
- Elle a également pour objectif de distribuer des revenus à la fois stable et régulier aux épargnants.
- Enfin, une SCPI est un placement qui propose un placement sécurisé sur le moyen et le long terme. Le tout se fait dans un cadre clairement établi.
Les avantages et inconvénients d’une SCPI
Si une SCPI suscite un véritable engouement de la part des épargnants, cela s’explique principalement à cause des avantages qu’offre ce placement. Tout de suite zoom sur les avantages de la pierre papier.
En quoi consiste la grande accessibilité d'une SCPI ?
Tout comme le crowdfunding immobilier, les SCPI constituent une opportunité pour les particuliers d’investir dans l’immobilier. En outre, le ticket d’entrée est abordable, car le prix des parts d’une SCPI varie entre quelques centaines d’euros à quelques milliers d’euros. En effet, le prix varie en fonction de la société de gestion. Il est important de souligner qu’une personne qui investit dans une SCPI peut investir progressivement en fonction de sa disponibilité.
Comment une SCPI peut-elle aider à diversifier son patrimoine ?
En choisissant d’investir dans une SCPI, l’épargnant détient la pierre professionnelle et peut même diversifier son portefeuille. Mais à part cela, il est tout à fait possible de mutualiser son patrimoine. Autrement dit, l’investisseur est le propriétaire de l’intégralité du patrimoine qui compose le capital de la SCPI. Ici, j’aimerais préciser qu’en choisissant un investissement dans l’immobilier locatif, cela est tout simplement impossible. Supposons qu’une partie de l’immeuble composant la SCPI n’est pas rentable. Cela n’aura des beaucoup de répercussion sur la SCPI, car elle est formée par plusieurs biens immobiliers. La SCPI continuera de fonctionner, l’impact se fera sentir uniquement au niveau du rendement. La SCPI permet donc à un épargnant de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier, car il est tout à fait possible d’investir dans plusieurs SCPI. De cette manière, vous pouvez très bien constituer un patrimoine solide.
Quels sont les avantages d'une gestion de SCPI par un professionnel ?
Investir dans une SCPI c’est une peut comme investir avec une « clé en main ». En effet, la gestion de l’ensemble du parc immobilier d’une SCPI est assurée par un professionnel. Vous avez donc l’assurance de confier votre argent à des professionnels qui disposent des connaissances nécessaires pour valoriser correctement le patrimoine et les revenues par la même occasion. Autrement dit, en choisissant d’investir dans une SCPI, vous avez la garantie d’un revenu régulier.
Comment le risque est-il mutualisé dans une SCPI ?
Pour vous aider à comprendre au mieux, nous allons immédiatement prendre un exemple concret. Si vous optez, par exemple pour la gestion locative, si le locataire fait défaut, le risque est de 100 %. Or, comme le patrimoine des SCPI varie habituellement les 10 millions et 2 milliards, donc si un locataire fait défaut, l’impact sera relativement faible et rendement de la SCPI baissera très légèrement. Dans ce cas, on peut dire que vous mutualisez les risques.
Qu'est-ce qui caractérise la rentabilité stable et élevée d'une SCPI ?
Actuellement, la rémunération moyenne des SCPI avoisine les 4,51 %. Donc, en investissant dans une SCPI, vous accédez non seulement à l’immobilier tertiaire, mais également à un marché beaucoup rémunérateur que l’immobilier traditionnel.
Quel est le risque de liquidité associé à une SCPI ?
Certes, la SCPI est un type de placement financier avantageux. Cependant, elle peut aussi contenir certains risques à ne pas négliger. Il faut alors prendre en compte le risque de liquidité (relative à l’investissement) qui peut avoir un important impact sur les rendements que vous espérez. De ce fait, vérifiez la durée d’investissement qui vous sera proposé avant de commencer.
Pourquoi le revenu locatif d'une SCPI n'est-il pas garanti ?
Votre revenu locatif peut parfaitement baisser à un certain moment selon la situation. La fluctuation de la valeur des parts peut alors causer une perte en capital. Le risque de faire faillite est aussi à prendre en compte pour investir dans l’immobilier avec une SCPI. Cela se traduit par une mauvaise gestion des finances qui peut avoir un impact sur celle de votre patrimoine.
Pourquoi une SCPI peut être une bonne stratégie ?
Comme la SCPI est une société civile qui a pour objectif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, elle eut donc la subdiviser en plusieurs catégories en fonction de leur activité.
- Les SCPI de rendement : la principale source de revenus constitue ceux des revenues fonciers
- Les SCPI de rendement : la principale source de revenus sont tirés de la vente d’immeubles
- Les SCPI fiscales : une catégorie hétéroclite qui propose des avantages fiscaux intéressants aux détenteurs de parts sociales.
Placer son argent dans une SCPI peux donc constituer une bonne stratégie, car, non seulement c’est une société fiscalement transparente, mais elle donne également la qualité d’associé à l’investisseur. Ce dernier reçoit alors en contrepartie de son investissement un nombre proportionnel de parts sociales. En fonction de cela, cela peut lui conférer un droit de vote aux assemblées générales, un droit d’information et un droit sur les bénéfices réalisés par la SCPI.
Enfin, l’achat des parts sociales de SCPI se fait toujours au gré à gré, en rachetant des parts à un associé existant, ou en souscrivant de nouvelles parts lors d’une augmentation de capital, car les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse.
Le fonctionnement d’une SCPI :
1. Au niveau des épargnants
L’objectif principal de la souscription à une SCPI reste la perception d’un revenu trimestriel. La souscription peut se faire au comptant. Si vous disposez des fonds nécessaires, vous pouvez alors immédiatement acheter des parts au comptant. Autrement dit, vous allez effectuer un paiement cash.
Si au contraire, vous n’avez pas les fonds nécessaires, mais vous souhaitez tout de même vous souscrire à une SCPI, il est tout à fait possible d’acheter des parts à crédit. Dans ce cas, vous constituer un patrimoine pour des revenus différés.
En choisissant une souscription « nue-propriété » des parts de SCPI, vous avez la possibilité de placer votre argent sans fiscalité dans la gestion locative pendant quelques années. En outre un investissement en SCPI en assurance vie vous permet aussi d’optimiser votre fiscalité au niveau du revenu et de la succession.
2. La SCPI en tant qu’actif immobilier
Un actif immobilier peut se définir comme l’ensemble du parc foncier d’une personne physique ou morale. Comme la pierre est une valeur sûre, un investissement de SCIP devient donc de plus en plus attractif.
L’actif immobilier en matière d’immeuble peut reposer sur une très grande variété d’éléments. Cela va dépendre du profil du gérant dans le cadre d’une SCPI.
En SCPI, on peut regrouper les actifs immobiliers en trois grandes parties :
- Les classiques diversifiés sont constitués par les bureaux, les locaux d’activité, les entrepôts. Ils sont généralement détenus par un artisan.
- Les murs de magasins sont constitués par les boutiques et les centres commerciaux. Ils sont détenus habituellement par un commerçant.
- Et les plus-values par les résidentiels qui sont en revanche principalement détenus par un particulier ou un membre d’une profession libérale. Dans ce dernier cas, on parlera alors d’un local professionnel tertiaire.
3. Au niveau de l’organe de contrôle
En matière d’organe de contrôle, on peut compter principalement trois acteurs :
- L’autorité des Marché Financiers
- L’assemblée générale des associés
- Et le conseil de surveillance.
L’Autorité des Marchés Financiers
L’Autorité des Marchés Financiers va délivrer les agréments par rapport à la constitution du SCPI. Mais à part cela, elle va s’assurer que les investisseurs sont correctement informés. En outre, elle va établir les règles de bon fonctionnement et dans le cas échéant sanctionne.
L’assemblée générale des associés
C’est au niveau de l’assemblée générale des associés que s’effectue l’élection des membres du conseil de surveillance. C’est aussi à ce niveau que se fera l’approbation des comptes et des valeurs de l’expertise. L’assemblée générale des associés va aussi nommer le commissaire aux comptes et l’expert immobilier.
Le commissaire aux comptes a pour rôle de contrôler et de certifier les comptes du SCPI. L’expert quant à lui se chargera de l’évaluation des actifs immobiliers.
Le Conseil de surveillance
Comme son nom l’indique, le conseil de surveillance se charge de contrôler les actes de gestion du SCPI.
4. La société de gestion
La société de gestion se charge de l’achat et de l’arbitrage des immeubles. En plus de cela, elle va assurer la gestion locative et informer associés. C’est aussi à son niveau que s’organise le marché des parts.
Investir dans l’immobilier éco responsable
Tout comme avec l’OPCVM et l’OPCI, un placement financier en SCPI peut vous ouvrir la porte au label ISR. Cela garantit alors un investissement immobilier responsable qui tend vers une démarche « best in progress ». Les sociétés en chargé de la gestion de patrimoine s’engagent de ce fait à réaliser la réhabilitation de votre bien. Ce qui a pour objectif d’atteindre une bonne performance énergétique intérieure du patrimoine en question.
En plus du label ISR, une entreprise SCPI vous garantit aussi une analyse ESG chaque année. Cela permet de vérifier si le bien immobilier répond toujours aux critères environnementaux et sociaux. À cela s’ajoute une bonne gouvernance sur la gestion de patrimoine. À noter que cela ne concerne pas uniquement le domaine financier, mais aussi la gestion du parc immobilier proprement dit. Je tiens à vous préciser qu’une seule entreprise SCPI peut gérer plusieurs biens afin que l’on puisse réaliser un meilleur placement immobilier. Vous profiterez alors d’un investissement avantageux que ce soit sur l’assurance-vie ou la fiscalité et le plan d’épargne. Les rendements se verront rapidement contrairement à ce que l’on peut s’imaginer.
Comment choisir une SCPI ?
Le choix d’une SCPI repose principalement sur quelques critères bien définis, dont les suivants :
- La performance de la société de placement à maintenir le versement des revenus aux associés
- L’historique de la SCPI que vous avez choisi ainsi que le prix des parts qu’elle propose.
- Le TOF (Taux d’occupation financier) et le potentiel locatif de la SCPI.
- La distribution des dividendes proposés par la SCPI de votre choix.
- Les frais de gestion minorés pour assurer les rendements de votre investissement.
- La stratégie d’investissement envisagée par la SCPI que vous avez choisi.
- La possibilité de diversifier le patrimoine pendant pour le placement financier.
Réaliser un placement financier en SCPI : comment faire ?
Réaliser un placement financier en SCPI peut se faire en deux options :
- L’achat en direct où le souscripteur achète directement ses parts auprès d’une société de placement ou de gestion.
- L’achat indirect où vous pouvez utiliser l’assurance-vie pour investir en SCPI.
Il ne faut pas oublier que ce type d’investissement se fait sans formalités administratives d’acquisition. Un point qui différencie le placement immobilier à un achat immobilier direct.
Pour conclure, investir dans une SCPI ou investissement collectif constitue un moyen efficace pour assurer une entrée d’argent régulière et diversifier son patrimoine. Toutefois, comme toutes les entités, chaque SCPI dispose de sa propre stratégie. Si vous avez donc un projet ou des questions, il reste toujours préférable d’en discuter avec un professionnel en gestion du patrimoine.
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