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L’investissement en location meublé non professionnel (LMNP) est une façon intéressante pour les investisseurs de se constituer un patrimoine. Mais qu’en est-il des avantages fiscaux ? Dans cet article, nous verrons comment le statut LMNP et l’amortissement de votre bien peut vous aider à optimiser votre fiscalité et à réduire vos impôts.
Introduction au statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui permet aux propriétaires non-professionnels de logements meublés de louer leurs biens et que les revenus générés par cette activité sont inférieurs à un certain seuil. Le LMNP est accessible à tous les Français, ainsi qu’aux investisseurs qui ne résident pas en France.
Ce statut permet aux propriétaires d’amortir leurs biens immobiliers. Cela signifie que vous pouvez soustraire une partie de la valeur de votre bien immobilier du montant imposé. Cela peut vous aider à réduire votre imposition globale et à augmenter votre potentiel de gain.
Le statut LMNP est également une solution pratique pour les propriétaires qui souhaitent louer à des particuliers et bénéficier d’un revenu supplémentaire provenant de la location, inférieur à 23 000 euros par an et inférieures aux revenus du foyer fiscal de référence. Les bailleurs peuvent profiter de la déduction fiscale et réduire leur imposition grâce au statut LMNP, ainsi que du potentiel de gain qu’il offre.
Comment amortir son bien en LMNP
Il est possible d’amortir son bien locatif en LMNP, c’est-à-dire soustraire les frais d’entretien et de rénovation de son impôt sur le revenu. Cela permet donc de réduire ses impôts grâce à l’amortissement du bien locatif. Pour cela, il faut que le bien soit loué meublé et que le propriétaire soit considéré comme un loueur non professionnel.
L’amortissement comptable du bien immobilier
L’amortissement, technique comptable prévue par l’article 39 du Code général des impôts, permet de déduire la valeur d’un bien au fil du temps afin de réduire les impôts sur le revenu et sur la fortune immobilière. Cette déduction fiscale ne s’applique qu’aux composants d’un bien immobilier dont la durée d’usage est comprise entre 25 et 40 ans, et non au terrain. Les règles qui encadrent l’amortissement par composants d’un bien sont les suivantes :
| Composants | % amortissable sur le prix | Durée de l’amortissement | Taux moyens |
| Gros œuvre | 70 % | 80 ans | 2.50 % |
| Toiture | 10 % | 25 ans | 4.00 % |
| Étanchéité | 5 % | 15 ans | 6.67 % |
| Installation électrique | 5 % | 25 ans | 4.00 % |
| Agencements intérieurs | 8 % | 15 ans | 6.67 % |
| Ascenseurs | 2 % | 15 ans | 6.67 % |
Les amortissements des meubles et des travaux
L’amortissement des meubles est calculé en fonction de leur coût d’acquisition et de leur durée de vie, soit 5 ans pour les meubles classiques et 10 ans pour les meubles modernes.
Pour les travaux, leur amortissement dépend de leur nature et de leur coût. Les amortissements peuvent être déduits des revenus fonciers imposables, mais pas des autres revenus tels que les salaires ou les pensions. À noter que seuls les travaux réalisés après la mise en location du bien sont amortissables.
Fonctionnement de l’amortissement en LMNP
Lors de l’achat d’un bien en LMNP, il est possible de soustraire les intérêts d’emprunt ainsi que les frais de notaire du coût d’acquisition. Cette technique permet de réduire l’impôt sur le revenu et d’optimiser la fiscalité.
L’amortissement du bien est calculé chaque année en fonction du coût d’acquisition et du taux d’amortissement choisi. Le montant amorti est ensuite inclus dans les frais déductibles, ce qui diminue la base imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.
Par exemple, si vous achetez un bien en LMNP pour 200 000 euros et que vous optez pour un taux d’amortissement de 6%, vous pourrez soustraire 12 000 euros par an des frais déductibles pendant 9 ans. Ainsi, votre base imposable sera réduite de 108 000 euros sur une période de 9 ans.
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Fiscalité du Statut LMNP
Le statut LMNP est un mécanisme qui permet aux propriétaires de louer des logements meublés à des fins non-professionnels. Les loyers sont imposables en tant que revenus fonciers, ce qui signifie que les propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle des impôts sur leurs loyers. En outre, les personnes qui ont opté pour ce statut peuvent bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et d’avantages fiscaux tels le régime micro-BIC et le régime réel.
De plus, il existe certaines conditions à remplir pour pouvoir profiter pleinement des avantages fiscaux du LMNP. Tout d’abord, le bien doit être loué meublé et doit être destiné à la location saisonnière. De plus, les loyers perçus ne doivent pas excéder un certain montant et il faut également respecter des règles spécifiques concernant la demande de logements locatifs meublés.
Enfin, le propriétaire doit s’acquitter chaque année de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Ces taxes sont calculées en fonction du revenu locatif perçu par le propriétaire ainsi que des caractéristiques du bien loué.
Micro-BIC : Régime Fiscal Simplifié pour le LMNP
Le micro-BIC est une option du régime fiscal de la loi Malraux qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est équivalente à 25 % des frais de rénovation engagés pour un bâtiment classé monument historique ou situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager. Les propriétaires peuvent décider de déduire ces travaux en les affectant à leur résidence principale ou en les affectant à un logement loué meublé non professionnel.
Dans le cadre du LMNP, la déduction des frais de rénovation effectués en micro-BIC s’applique sur le coût d’acquisition du bien et non sur les revenus locatifs perçus. Cette option est donc plus avantageuse que la déduction fiscale pour les travaux effectués sur la résidence principale, qui ne s’applique qu’aux intérêts d’emprunt.
Les principaux avantages du régime du LMNP réel sont un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour les locations meublées non professionnelles ou de 71 % pour le meublé de tourisme. Cependant, cette fiscalité est soumise à certaines conditions :
- Les revenus ne doivent pas dépasser 72 600 euros par an sinon, passez au régime réel ;
- Le logement doit être destiné à la location meublée de courte durée (moins de 31 jours) ;
- Le montant des charges déductibles ne doit pas excéder 50 % des revenus locatifs nets.
Régime Réel : Optimiser ses Déductions en LMNP
Le statut LMNP sous le régime réel autorise les bailleurs à déduire l’amortissement de leurs biens immobiliers LMNP, une option fiscale avantageuse qui diminue l’imposition sur le revenu.
Le régime réel simplifié est un choix facultatif qui permet aux loueurs en meublé non professionnels de déduire les frais et dépenses liés à la location meublée (charges, travaux, intérêts d’emprunt, etc.). En outre, les contribuables bénéficient d’un choix entre l’amortissement et la déduction des charges.
Amortissement et Plus-Value en LMNP
Pour optimiser la fiscalité, il est crucial de comprendre le fonctionnement de l’amortissement et comment calculer la plus-value immobilière.
Le calcul de l’amortissement du bien immobilier se base sur sa valeur vénale, c’est-à-dire sa valeur réelle sur le marché. Cette valeur prend en compte plusieurs critères tels que l’emplacement, l’état du bien, etc. Une fois la valeur établie, le calcul de l’amortissement est réalisé en appliquant un taux dégressif qui varie selon la durée de détention du bien : moins de 5 ans, entre 5 et 10 ans, ou plus de 10 ans.
En ce qui concerne la plus-value immobilière, elle est calculée au moment de la vente du bien et correspond à la différence entre le coût de vente et le coût d’achat. Si le prix de vente est supérieur au prix d’achat, une plus-value est réalisée. Cette plus-value peut être soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières en fonction du régime fiscal choisi par l’investisseur.
Avantages de l'amortissement en LMNP
L’amortissement en comptabilité LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de réduire la base imposable en déduisant la perte de valeur des biens loués, ce qui peut entraîner une baisse significative des impôts à payer. Cela permet aux investisseurs de maximiser leur rendement.
De plus, l’amortissement offre une flexibilité comptable en permettant d’étaler le coût des biens sur plusieurs années. Cette répartition des coûts aide à stabiliser les finances du propriétaire, en rendant les charges prévisibles et en évitant de fortes dépenses ponctuelles.
Enfin, l’amortissement améliore la gestion de trésorerie des investisseurs. En diminuant les impôts annuels grâce à ces déductions, les propriétaires peuvent réinvestir les économies réalisées dans de nouveaux projets ou entretenir leurs biens existants, favorisant ainsi la croissance de leur patrimoine immobilier.
Exemple de Calcul d'Amortissement LMNP
Prenons un exemple d’un investissement LMNP où un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000 €, dont 40 000 € correspondent à la valeur des meubles et équipements.
1. Décomposition de l’investissement
- Prix d’achat de l’appartement: 160 000 € (valeur du bien immobilier)
- Valeur des meubles et équipements: 40 000 €
2. Durée d’amortissement
- Bien immobilier: 20 ans (une durée courante pour l’amortissement d’un bien immobilier)
- Meubles et équipements: 5 ans (pour l’amortissement des meubles et équipements)
3. Calcul de l’amortissement annuel
- Pour le bien immobilier :
Amortissement annuel du bien immobilier=160 000 /20 ans=8 000 €
- Pour les meubles et équipements:
Amortissement annuel des meubles et équipements=40 000/5 ans=8 000 €
4. Total de l’amortissement annuel
Total amortissement annuel=8 000 €(immobilier)+8 000 €(meubles)=16 000 €
Ainsi, chaque année, l’investisseur peut déduire 16 000 € de ses revenus locatifs grâce à l’amortissement. Si les revenus locatifs annuels sont de 20 000 €, l’imposition se ferait sur 4 000 € (20 000 € – 16 000 €), réduisant considérablement l’impôt à payer.
LMNP Amortissement : Points Clés
Le LMNP peut offrir des avantages importants aux investisseurs qui sont prêts à prendre le temps de comprendre les règles fiscales en vigueur et d’optimiser leur stratégie. En résumé, l’amortissement est un moyen très efficace de réduire son impôt sur le revenu et d’augmenter sa rentabilité avec ce type d’investissement immobilier. Et vous pouvez bénéficier de deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel.
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Questions fréquentes
Le calcul de l’amortissement LMNP se fait en répartissant le coût d’acquisition du bien, hors terrain, et des meubles sur leur durée d’utilisation.
Les durées d’amortissement courantes sont de 20 à 30 ans pour les immeubles (3,33% à 5% par an) et de 5 à 10 ans pour le mobilier (10% à 20% par an). Les travaux de rénovation peuvent également être amortis sur une période de 10 ans. Ces amortissements permettent de réduire le revenu imposable, optimisant ainsi la fiscalité du propriétaire
Les éléments amortissables en LMNP amortissement incluent :
- Le bien immobilier hors terrain, amorti sur 20 à 30 ans.
- Le mobilier et les équipements, amortis sur 5 à 10 ans.
- Les travaux de rénovation, amortis sur une période de 10 ans.
Ces amortissements permettent de répartir les coûts d’acquisition et d’amélioration sur plusieurs années, réduisant ainsi le revenu imposable
La durée d’amortissement pour les meubles en LMNP amortissement est généralement de 5 à 10 ans.
Cette période permet de répartir le coût des meubles sur leur durée d’utilisation, offrant ainsi un avantage fiscal en réduisant le revenu imposable. Les équipements spécifiques peuvent également être amortis sur cette même durée, aidant à optimiser la gestion financière et fiscale du bien immobilier
En LMNP amortissement, les frais de notaire ne peuvent pas être amortis. Ils doivent être inclus dans les charges déductibles l’année de leur paiement.
Contrairement aux biens immobiliers et mobiliers qui peuvent être amortis sur plusieurs années, les frais de notaire sont directement déduits du revenu imposable lors de l’acquisition du bien immobilier. Cette approche permet de réduire immédiatement l’assiette fiscale, plutôt que de répartir la déduction sur plusieurs années.
L’amortissement différé en LMNP permet de reporter l’amortissement non utilisé sur les années suivantes lorsque le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité des amortissements annuels.
Cela signifie que si les charges déductibles et les amortissements dépassent les revenus locatifs, le solde peut être reporté pour diminuer les revenus imposables des années suivantes. Cette technique permet d’optimiser la fiscalité à long terme et de maximiser les avantages fiscaux associés au statut LMNP
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