L’investissement en LMNP est de plus en plus plébiscité par les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine et bénéficier d’un complément de revenus. Cependant, ce type d’investissement n’est pas sans risques et il est important de bien comprendre les spécificités du statut LMNP et des dispositifs fiscaux qui peuvent y être associés.
Cet article a pour but de vous donner toutes les informations essentielles sur le statut LMNP et les différents dispositifs fiscaux qui peuvent s’y appliquer, tels que le dispositif Censi-Bouvard. J’aborderai notamment les avantages de ce type d’investissement, les critères à prendre en compte pour choisir le bien immobilier adéquat, ainsi que les différentes obligations fiscales qui y sont associées.
Que vous soyez un investisseur débutant ou averti, j’espère que cet article vous permettra d’y voir plus clair et de faire les choix les plus adaptés à votre situation.
Qu’est-ce que le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant à un investisseur d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien et de le louer meublé à un tiers. Contrairement à la location vide, la location meublée implique de fournir au locataire un équipement complet, incluant les meubles, la literie, la vaisselle et les accessoires de cuisine. En optant pour ce statut, l’investisseur bénéficie de nombreux avantages fiscaux, comme la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier et des meubles sur plusieurs années.
Le LMNP peut également s’appliquer à une résidence de services, destinée aux seniors, aux touristes, aux étudiants ou encore aux personnes en EHPAD. Dans ce cas, la gestion locative est confiée à un gestionnaire spécialisé, qui signe un bail commercial avec l’investisseur pour une durée de 9 à 12 ans. À l’issue de cette période, le bail peut être renouvelé auprès du gestionnaire. Le LMNP constitue ainsi une solution d’investissement immobilier intéressante, offrant des avantages fiscaux attractifs et une gestion locative simplifiée.
Quels sont les biens en résidences concernés par ce statut ?
Le statut LMNP concerne la location meublée d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Toutefois, il est également possible d’acquérir ce statut en réalisant de la location meublée sur des biens spécifiques. Ainsi, les résidences de tourisme, situées près des sites touristiques, peuvent accueillir des touristes. Les résidences étudiantes, quant à elles, proposent des appartements entièrement meublés pour permettre aux étudiants de poursuivre leurs études dans des conditions optimales. Les résidences seniors, comme leur nom l’indique, accueillent des personnes autonomes et offrent un cadre de vie agréable et sécurisé.
Les EHPAD sont quant à eux des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes qui offrent non seulement un hébergement et des services, mais également un suivi médical pour accompagner les résidents au quotidien. Ainsi, le statut LMNP peut être acquis en investissant dans l’un de ces biens, et offrir de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs.
Les conditions pour bénéficier du statut loueur meublé non professionnel
Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), il est impératif que votre bien réponde à certaines exigences. Tout d’abord, votre logement doit être destiné à un usage d’habitation, mesurer plus de 9 m2 et être meublé selon les normes en vigueur. En effet, l’article 15-4 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le mobilier doit être en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Par ailleurs, votre bien immobilier doit être destiné à un usage d’habitation ou touristique, comme une maison, un appartement, une chambre d’hôtes, un gîte rural ou encore un logement en résidence de services. Il ne peut en aucun cas s’agir d’un bien à usage professionnel.
En ce qui concerne les conditions financières, le montant des revenus locatifs provenant de la location meublée doit être inférieur à 23 000 euros par an et ne doit pas représenter plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal. Si ces seuils sont dépassés, vous devrez alors opter pour le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Une fois que vous avez vérifié que votre bien et vos revenus répondent aux exigences de la LMNP, vous devez vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour déclarer votre activité et réaliser votre déclaration de début d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette inscription doit être réalisée au plus tard dans les 15 jours suivant le début du bail, c’est-à-dire l’entrée dans les lieux.
Les avantages du statut loueur meublé non professionnel
Le statut de loueur en meublé non professionnel présente de nombreux avantages, notamment en termes de fiscalité. En effet, contrairement aux revenus fonciers, les loyers perçus sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) et bénéficient d’un régime fiscal avantageux.
Deux modes d’imposition sont possibles pour les investisseurs en LMNP : le régime micro-bic et le régime réel simplifié. Le régime micro-bic est le plus simple à utiliser et offre un abattement de 50 %. Il suffit de déclarer les recettes locatives et l’administration fiscale s’occupe de l’abattement.
Le régime réel simplifié permet quant à lui de déduire l’ensemble des charges de la location meublée, y compris l’amortissement. En cas de déficit, il est possible de reporter celui-ci sur les années suivantes. Cependant, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable pour bénéficier pleinement des avantages de ce régime.
Il est également possible de cumuler le statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard, si vous investissez dans une résidence de services neuve (en VEFA). Cela permet d’obtenir un abattement supplémentaire de 11 % et de récupérer la TVA.
Le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est un régime fiscal qui permet aux investisseurs d’acquérir un logement meublé en résidence de services neuve ou en VEFA et de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Pour bénéficier de la réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien, il faut être fiscalement domicilié en France et l’acquisition doit être effectuée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022. Le logement doit être situé dans l’une des structures fixées sur une liste limitative, notamment les résidences pour personnes âgées ou handicapées, les établissements sociaux ou médico-sociaux, les résidences pour étudiants, ou les ensembles de logements affectés à l’accueil familial salarié.
La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Si elle dépasse le montant de l’impôt à payer, la fraction non utilisée est reportable sur 6 ans. En échange de cet avantage fiscal, il est obligatoire de conserver et de louer le bien pendant une durée de 9 ans.
En plus de la réduction d’impôt, les investisseurs peuvent récupérer la TVA payée à l’acquisition (20 %) et bénéficier d’une gestion locative facilitée grâce à la prise en charge totale du bien par le gestionnaire. Les loyers sont garantis grâce au bail commercial entre l’exploitant et le propriétaire bailleur.
Il est important de noter que si le délai de conservation de 9 ans n’est pas respecté, l’avantage fiscal sera remis en cause et le propriétaire devra restituer les sommes perçues. Il est également impossible de bénéficier de l’amortissement comptable sur un bien Censi-Bouvard si l’on opte pour le régime réel.
Comment réussir votre investissement en LMNP ?
Pour réussir votre investissement en LMNP, il est important de définir ses objectifs en termes de patrimoine, de revenus complémentaires, de préparation de la retraite ou de réduction d’impôts. Une fois ces objectifs clairement définis, il faut choisir le type de biens en fonction de son budget. Pour investir en LMNP dans des résidences de services, il faut respecter certains critères tels que la qualité du gestionnaire et sa solidité financière, la qualité du bail commercial, la rentabilité locative, l’emplacement et le prix.
En effet, l’emplacement est crucial pour certains types de résidences de services, tels que les résidences pour étudiants ou les résidences seniors. Je vous recommande également de faire appel à un expert en la matière pour maximiser les chances de réussite de son investissement en LMNP.
LMNP ou LMP : quelles sont les différences ?
Il est important de différencier le statut LMNP et le statut LMP. Le LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un bien meublé à titre non professionnel, tandis que le LMP s’adresse aux investisseurs en logement locatif. Les avantages fiscaux varient également selon le statut choisi. Le LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal souple et avantageux avec une fiscalité des BIC, alors que le LMP offre des avantages fiscaux intéressants tels qu’une exonération des plus-values après une durée de détention de 5 ans. Le choix entre les deux dépendra des objectifs de l’investisseur et de son profil d’investissement.
Conclusion
En conclusion, l’investissement en LMNP peut être une option intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de revenus complémentaires. Cependant, il est important de bien comprendre les spécificités de ce type d’investissement et des dispositifs fiscaux associés, tels que le dispositif Censi-Bouvard. J’espère que cet article vous a permis d’y voir plus clair et de prendre des décisions éclairées quant à votre investissement en LMNP.
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