Guide Fiscalité LMNP : Tout Savoir sur les Régimes et les Déductions

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé en France. Il permet de générer des rentes locatives sans être soumis à une fiscalité supplémentaire sur le long terme, ce qui en fait un choix attractif pour ceux qui cherchent à se constituer une rente pour anticiper leur retraite ou développer leur patrimoine.

 

Cependant, pour pouvoir bénéficier de ce mode de bail, il est important de connaître les principales règles fiscales qui s’appliquent. Découvrez à travers cet article la fiscalité liée à mode de bail. Je parlerai également des conditions d’obtention de ce statut, notamment les limites de gains à ne pas dépasser, des types de biens éligibles à ce mode de bail ainsi que les atouts et contraintes de ce type de placement.

Qu'est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

intérieur appartement blanc porte fenêtre fiscalité lmnp

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet d’investir dans une résidence de services (comme un logement étudiant ou un logement de tourisme) pour percevoir une rente régulière. Contrairement à l’achat direct d’un appartement, ce placement offre une rente locative garantie par un bail commercial avec l’exploitant. Les gains perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et sont soumis à une fiscalité différente des revenus fonciers classiques. Elle implique de fournir un mobilier et un équipement complet au locataire, ce qui facilite son installation.

Avantages fiscaux du LMNP : Résumé

Il offre des atouts fiscaux intéressants aux propriétaires de biens meublés. Opter pour le régime réel vous permet de déduire les déficits, l’amortissement et les charges, ce qui réduit votre base imposable. Ainsi, vous pouvez éviter l’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années. Ce mode de bail offre des opportunités fiscales avantageuses pour les investisseurs immobiliers, à condition de respecter les règles fiscales en vigueur. Il est important de vous faire accompagner par un professionnel compétent pour optimiser votre situation fiscale en tant que bailleur.

Conditions d'éligibilité au statut LMNP

Ce mode de bail permet de constituer une rente sans fiscalité supplémentaire à long terme, idéal pour prévoir sa retraite et développer son patrimoine. Certaines conditions doivent être respectées pour en profiter. Les revenus annuels du bien doivent être inférieurs à 23 000 € et ne doivent pas dépasser le montant du foyer fiscal. De plus, il ne faut pas être inscrit au RCS pour cette activité. Une fois ces conditions remplies, vous pouvez profiter des atouts fiscaux du dispositif LMNP.

 

Pour investir en LMNP dans une résidence gérée, il est important de choisir parmi les cinq types d’habitation éligibles : tourisme, affaires, seniors, étudiante et les EHPAD. Ces habitations offrent des services et des équipements adaptés aux locataires, ce qui en fait des choix populaires. Vous pouvez déléguer entièrement la gestion du bien à l’exploitant grâce à un bail commercial contraignant.

Types de biens en LMNP et leur fiscalité

Comprendre les différences entre les types de locations et les biens concernés est crucial pour optimiser les revenus et minimiser les charges fiscales.

Locations longue durée vs saisonnières en LMNP

Les locations à long terme, destinées à servir de résidence principale, offrent une stabilité tant pour le propriétaire que pour le locataire. Fiscalement, elles bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% sous le régime micro-BIC. En revanche, les locations saisonnières, souvent situées dans des zones touristiques, peuvent bénéficier d’un abattement plus élevé (71%) pour les meublés de tourisme classés, mais nécessitent une gestion plus intensive et des obligations fiscales spécifiques.

 

Résumé:

  • Locations Long Terme:
    • Stabilité pour le propriétaire et le locataire.
    • Abattement forfaitaire de 50% (micro-BIC).
  • Locations Saisonnières:
    • Souvent en zones touristiques.
    • Abattement de 71% pour meublés de tourisme classés.
    • Gestion plus intensive, obligations fiscales spécifiques.

Investir en résidences services : Guide fiscal

Les investissements en résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) permettent de bénéficier de la récupération de la TVA et du dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat répartie sur neuf ans. Ces résidences, gérées par des exploitants professionnels, assurent une gestion simplifiée pour les investisseurs et garantissent des loyers stables. Elles requièrent cependant la signature d’un bail commercial avec l’exploitant, impliquant des obligations spécifiques et une fiscalité distincte.

 

Résumé:

  • Types de résidences:
    • Étudiantes, seniors, EHPAD.
  • Avantages fiscaux:
    • Récupération de la TVA.
    • Réduction d’impôt de 11% sur neuf ans (Censi-Bouvard).
  • Gestion:
    • Gestion simplifiée par des exploitants professionnels.
    • Signature d’un bail commercial avec l’exploitant.

Régimes fiscaux LMNP : Micro-BIC ou réel ?

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Ce statut est soumis à certaines règles fiscales importantes. Voici les principales règles fiscales à connaître :

Régime fiscal micro-BIC : Détails et avantages

Ce régime convient aux particuliers qui gèrent leur bail équipé sans expert-comptable. Si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an, vous êtes automatiquement soumis au régime forfaitaire du LMNP, appelé micro-BIC. Cependant, les charges réelles ne sont pas déductibles dans ce régime. Vous appliquez un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus pour les biens meublés classiques. Par exemple, si vos loyers annuels sont de 12 000 €, vous serez imposé sur 6 000 €.

 

Pour les meublés de tourisme, l’abattement peut atteindre 71 %. Ainsi, seuls 29 % des loyers sont soumis à l’impôt. Par exemple, si vous gagnez 50 000 € par an avec un meublé de tourisme, vous serez imposé sur 14 500 € grâce au micro-BIC. Il est important de noter que pour profiter de l’abattement de 71 % en meublé de tourisme, vos loyers ne doivent pas dépasser 188 700 €.

 

le calcul détaillé :

  1. Revenu annuel brut : 50 000 €
  2. Abattement forfaitaire de 71 % : 50 000 € x 71 % = 35 500 €
  3. Revenu imposable : 50 000 € – 35 500 € = 14 500 €

 

Les revenus BIC nets sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition, via la déclaration LMNP 2042 C PRO, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, payables en même temps que l’impôt.

 

Comparé au micro foncier (30 %), il offre des atouts fiscaux plus intéressants si vos charges représentent moins de 50 % des recettes. Cependant, si ce n’est pas le cas, le régime réel peut être préférable.

Régime réel LMNP : Comment ça marche ?

Le régime réel du loueur en meublé non professionnel permet de soustraire les charges réelles liées à la location meublée. Si vos rentes locatives se situent entre 77 700 € et 188 700 €, ce régime est obligatoire. Vous devrez tenir une comptabilité précise et conserver les justificatifs.

 

Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans ce mode de bail pour vous aider. Il peut également être choisi volontairement pour des gains inférieurs à 77 700 €. L’avantage principal est la déduction des charges, permettant de neutraliser fiscalement une partie importante des loyers. De plus, les amortissements non utilisés peuvent être déduits des bénéfices futurs sans limite de durée.

 

Vous pouvez déduire les charges suivantes :

  • Assurance du bien
  • Charges de copropriété
  • Dépenses d’entretien et de réparation
  • Honoraires de l’agence immobilière
  • Impôts et taxes
  • Intérêts d’emprunt et frais de dossier
  • Honoraires d’expert-comptable

 

Le régime réel offre également la possibilité d’amortir le bâti de l’immeuble par composant, en fonction de la durée de vie de chaque élément. Cela permet de diminuer les revenus locatifs imposables. Cependant, il y a deux limites à cette règle fiscale : l’impossibilité de générer des déficits à partir des amortissements de l’immeuble et la nécessité de ventiler le bâti du foncier pour chaque bien. Vous pouvez également amortir les travaux effectués dans le logement et les biens meublants.

Comparatif micro-BIC vs régime réel

Voici un tableau comparatif entre le régime Micro-BIC et le régime Réel pour illustrer les avantages respectifs des deux régimes fiscaux.

 

Critère Micro-BIC Régime Réel
Propriétaire Marie Jean
Revenus locatifs annuels 50 000 € 50 000 €
Abattement forfaitaire 50% (25 000 €)
Charges déductibles 28 000 €
Revenus imposables 25 000 € 22 000 €

 

Résumé:

  • Micro-BIC:

    • Simple à gérer
    • Abattement forfaitaire de 50%
    • Idéal pour faibles charges
  • Régime Réel:

    • Comptabilité détaillée nécessaire
    • Déduction de toutes les charges réelles
    • Avantageux pour charges élevées (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement

Amortissement déductible en LMNP

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L’amortissement est une composante essentielle du régime fiscal du LMNP et permet une réduction d’impôt importante, jusqu’à 60-70% des loyers. Il n’est possible qu’en régime réel, donc certains investisseurs avec des recettes inférieures à 77 700 € le choisissent via une déclaration fiscale.

 

Le calcul de l’amortissement est basé sur l’usure physique, l’obsolescence technique et les règles juridiques. Le comptable identifie les composantes de l’immeuble et attribue un pourcentage d’amortissement à chacune, par exemple :

  • Gros œuvre : 1,25% à 2%
  • Second œuvre : 6,66% à 8,33%
  • Finitions : 6,66% à 20%

 

La durée d’amortissement varie en fonction de chaque composante. Par exemple, toiture et installation électrique : 25 ans, étanchéité et ascenseurs : 15 ans, aménagements intérieurs et extérieurs : 12-14 ans. Le gros œuvre peut s’amortir sur 40 à 50 ans.

 

Le comptable calcule l’amortissement linéaire sur plusieurs années en fonction du taux et de la durée de chaque composante. Le pic d’amortissement est généralement entre la 12e et la 15e année. Une détention d’au moins 12-15 ans est recommandée pour maximiser les avantages de l’amortissement déductible en régime réel.

Imposition des plus-values en LMNP

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Lors de la revente d’un bien loué en LMNP, vous serez soumis à la fiscalité des plus-values des particuliers, avec certains atouts :

  • Les amortissements effectués n’affectent pas le prix de vente, ce qui vous est favorable.
  • La plus-value réalisée sera taxée à 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

 

Il est avantageux de conserver le bien le plus longtemps possible, car des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention, réduisant ainsi la fiscalité :

 

  • Pour l’impôt sur le revenu :

    • Un abattement de 6 % par an s’applique à partir de la sixième année et jusqu’à la vingt-et-unième année de détention.
    • Un abattement de 4 % est appliqué pour la vingt-deuxième année révolue.
    • Après la vingt-deuxième année, la taxe de 19 % est totalement supprimée.

 

  • Concernant les prélèvements sociaux :

    • Un abattement de 1,65 % par an est appliqué de la sixième à la vingt-et-unième année de détention.
    • Un abattement de 1,60 % est appliqué pour la vingt-deuxième année.
    • Un abattement de 9 % est appliqué pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième année.
    • Une exonération totale des prélèvements sociaux est obtenue après 30 ans de détention.

 

Grâce à ces abattements, vous pouvez bénéficier d’une vente totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention, un avantage important de ce régime fiscal.

 

Tableau résumé : 

Durée de Détention Abattement sur Plus-Value Abattement sur Prélèvements Sociaux Exonération Complète
< 6 ans 0% 0% Non
6-21 ans 6% par an après la 5ème année 1,65% par an après la 5ème année Non
22 ans et plus 4% la 22ème année 1,60% la 22ème année et 9% par an au-delà Oui, après 30 ans

Déclarer ses revenus sous le statut LMNP

Pour le régime forfaitaire, la déclaration est simplifiée. Il suffit de remplir la case 5ND de la déclaration n° 2042 C PRO avec les revenus des locations meublées non professionnelles. L’administration fiscale calcule l’abattement nécessaire pour déterminer le montant imposable. Par exemple, si vous avez perçu 20 000 € de loyers, vous serez imposé sur 10 000 €. Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, l’impôt sur ces loyers sera de 3 000 €.

 

En revanche, avec le régime réel, les démarches sont plus complexes. Vous devez établir une liste des charges déductibles et calculer les amortissements, créant un plan comptable. Les déclarations n° 2031 et 2033 doivent être remplies, comprenant un bilan, un tableau des immobilisations et des abattements, ainsi qu’une liste des provisions. Pour faciliter cette déclaration, il est recommandé de recourir à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles.

Obligations comptables du statut LMNP

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Vous devez respecter des obligations comptables essentielles. Une comptabilité précise et complète est requise, ainsi que la conservation des justificatifs pendant 10 ans. Voici les principales obligations :

 

  • Comptabilité rigoureuse : tenez une comptabilité précise des revenus, charges et dépenses liés au bail équipé.
  • Établissement d’un bilan annuel : présentez un bilan comptable pour évaluer la situation financière de votre bien en LMNP.
  • Déclaration de TVA : si vous avez opté pour la récupération de la TVA à l’achat, effectuez les déclarations appropriées.
  • Respect des règles de TVA sur les loyers : collectez et reversez la TVA sur les loyers conformément aux règles de TVA applicables.
  • Conservation des justificatifs : gardez les preuves des frais et charges liés au bail équipé, ainsi que les documents comptables, pendant 10 ans en cas de contrôle fiscal.

Limites du statut LMNP

Le statut LMNP est soumis à certaines limites. Tout d’abord, les rentes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an. Au-delà de ce seuil, il est nécessaire de basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). De plus, les biens loués doivent être meublés et équipés de manière complète et conforme aux normes en vigueur. Il est également important de respecter les règles de bail et de gestion locative, notamment en termes de durée de bail et de contrat de bail.

Statut LMNP vs LMP : Les différences clés

LMNP:

  • Avantages : Abattements fiscaux avantageux, gestion simplifiée, absence de cotisations sociales.
  • Inconvénients : Non éligible à certaines déductions spécifiques, moins de flexibilité pour certaines charges.

 

LMP:

  • Avantages : Déduction des cotisations sociales, éligibilité à plus de déductions fiscales, traitement des plus-values plus favorable.
  • Inconvénients : Gestion plus complexe, soumis aux cotisations sociales, conditions d’éligibilité plus strictes.
  •  

Conclusion : Optimisation fiscale avec le statut LMNP

Ce placement dans une stratégie patrimoniale, offre d’importants atouts fiscaux. Les charges déductibles et l’amortissement ont un impact direct sur votre taxation. Lors de la déclaration fiscale, vos rentes locatives sont prises en compte après déduction des charges et abattements de l’année précédente. Cela vous permet d’obtenir un revenu net de fiscalité plus élevé par rapport à la location nue, entraînant des économies d’impôt sur plusieurs années. Cette activité présente plusieurs atouts dans une stratégie patrimoniale.

 

Elle permet de diversifier vos investissements, de créer des revenus et de profiter d’une fiscalité avantageuse. Ces gains peuvent servir de complément si vous avez acheté le bien en espèces, ou de revenus futurs en complément de votre retraite si vous avez financé l’investissement par emprunt. Ce dispositif vous offre une optimisation fiscale significative tout en développant votre patrimoine et en générant des gains supplémentaires.

Questions fréquentes

Les revenus LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC avec un abattement de 50% sur les recettes ou le régime réel qui permet de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien​.

Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ce qui simplifie la déclaration fiscale. Aucun autre frais ou charge n’est déductible sous ce régime​.

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la location (entretien, gestion, intérêts d’emprunt) et d’amortir le bien immobilier et les meubles. Ce régime est obligatoire si les recettes locatives annuelles dépassent 72 600 € ou sur option du contribuable.

Oui, les biens en LMNP sont inclus dans l’assiette de l’IFI car ils ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Ils sont donc soumis aux mêmes règles de déclaration que les autres biens immobiliers

Les LMNP doivent s’inscrire au greffe du tribunal de commerce, obtenir un numéro SIRET, et choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Ils doivent également tenir une comptabilité régulière et respecter les délais de déclaration fiscale.

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