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Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir vous lancer dans la location meublée 🛋️ pour générer des revenus complémentaires et préparer votre retraite. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure un régime fiscal avantageux en 2024, malgré quelques ajustements notables.
Examinons en profondeur le fonctionnement du LMNP, ses dernières évolutions et profitez de conseils avisés pour optimiser votre investissement immobilier.
Les fondamentaux du LMNP
Qu'est-ce que la location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal spécifique conçu pour les particuliers qui louent un logement meublé 🛋️ sans en faire leur activité principale. Ce régime s’adresse aux propriétaires qui remplissent les conditions suivantes :
Mettent en location un bien meublé à usage d’habitation 🏠 (appartement, maison) ou à vocation touristique 🏝️ (gîte, chambre d’hôtes) ;
Perçoivent des recettes locatives 💶 inférieures à certains seuils définis par la loi ;
Tirent de cette activité locative une part minoritaire de leurs revenus globaux.
Il est essentiel que vous ne confondiez pas le LMNP du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut de LMP s’applique aux bailleurs réalisant plus de 23.000€ de loyers annuels et pour qui cette activité génère plus de 50% de leurs revenus 💼.
Le LMP est soumis à des règles fiscales et sociales différentes, notamment en matière de TVA, de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de cotisations sociales. Cette distinction a des implications importantes en termes de gestion fiscale et comptable.
Les grands principes du statut de loueur non professionnel
Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs critères doivent être scrupuleusement respectés.
Être une personne physique 🙋🏼♂️ (particulier)
Les sociétés, y compris les SCI, sont exclues du dispositif LMNP. Cette restriction vise à réserver ce régime fiscal avantageux aux particuliers investisseurs.
Louer un bien meublé à usage d’habitation 🏠
La location doit porter sur un logement suffisamment équipé pour accueillir un locataire (meubles, électroménager, vaisselle…). Les locaux commerciaux et professionnels ne sont pas éligibles au LMNP. La notion de “suffisamment équipé” est définie par la loi et implique la présence d’un mobilier minimum permettant au locataire de vivre normalement dans le logement.
Exercer cette activité à titre non professionnel 👨🏼💻
Autrement dit, en complément d’une activité principale (salariée ou indépendante). Cela signifie que la location meublée ne doit pas constituer l’occupation principale du propriétaire ni sa principale source de revenus.
Exemple : Paul, enseignant de profession 👨🏫, a investi dans un appartement de 50m² qu’il loue meublé pour compléter ses revenus. Les loyers perçus s’élèvent à 8 000 € par an et représentent 30 % de ses revenus globaux. Paul a équipé l’appartement avec tous les éléments nécessaires (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.) conformément à la réglementation. Il remplit donc toutes les conditions pour être éligible au statut LMNP.
Les conditions du LMNP en 2024
Pour bénéficier du statut LMNP en 2024, deux conditions principales doivent être scrupuleusement respectées.
Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles 💶
Ce seuil s’apprécie en année civile et concerne l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Il est important de noter que ce montant s’entend toutes taxes comprises (TTC) et inclut toutes les sommes perçues au titre de la location, y compris les charges refacturées au locataire.
Les revenus locatifs ne doivent pas excéder 50 % des revenus globaux du foyer fiscal 🏡
Cette condition vise à s’assurer que l’activité de location meublée reste bien accessoire par rapport aux autres sources de revenus du foyer.
Un point important à souligner : ces seuils sont appréciés soit sur l’année précédente (N-1) 📆, soit sur l’avant-dernière année (N-2) 📆, au choix du contribuable. Cette flexibilité permet de lisser les variations de revenus d’une année sur l’autre et offre une certaine souplesse aux propriétaires, notamment en cas de changement de situation professionnelle ou de fluctuations importantes des revenus locatifs.
Exemple : en 2024, Sophie, cadre dans une entreprise, peut opter pour le statut LMNP si ses loyers étaient inférieurs à 23 000 € en 2023 ou en 2022 et représentaient moins de 50 % de ses revenus globaux sur l’année choisie.
Si Sophie a perçu 20 000 € de loyers 💶 en 2023 et 60 000 € de salaires 💼, elle remplit les conditions du LMNP (20 000 € < 23 000 € et 20 000 € < 50 % de 80 000 €). Elle pourra donc bénéficier de ce statut fiscal avantageux en 2024, même si ses revenus locatifs venaient à augmenter cette année-là.
Les avantages fiscaux du LMNP
Le LMNP offre un cadre fiscal particulièrement attractif, en permettant :
L’imposition des loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
L’imposition dans le cadre du régime BIC 💰 est généralement plus avantageuse que le régime des revenus fonciers applicable aux locations nues. Cette catégorisation permet notamment de bénéficier de règles de déduction des charges plus favorables.
Le choix entre deux régimes d’imposition
Cela offre ainsi une flexibilité appréciable aux propriétaires :
Le micro-BIC 💰, applicable si les recettes sont inférieures à 72 600 €. Il offre l’avantage d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, sans nécessité de justifier ses dépenses. Ce régime simplifié est particulièrement adapté aux petits investisseurs ou aux débuts d’activité.
Le régime réel 💰, obligatoire au-delà de 72 600 € de recettes ou sur option du contribuable. Il permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, etc.) et d’amortir le bien pour générer des déficits reportables pendant 10 ans. Ce régime, bien que plus complexe, peut s’avérer très avantageux pour les investisseurs ayant des charges importantes ou souhaitant optimiser leur fiscalité sur le long terme.
Exemple : Julie possède un appartement 🏢 qu’elle loue meublé 🛋️, générant 10 000 € de loyers annuels. Elle a le choix entre :
Le micro-BIC : 5 000 € imposables après application de l’abattement forfaitaire de 50 % (10 000 € x 50 %).
Le réel : si elle a 4 000 € de charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, etc.) et qu’elle peut amortir son bien à hauteur de 2 000 € par an, son revenu imposable sera de 4 000 € (10 000 € – 4 000 € – 2 000 €)
→ Dans cet exemple, le régime réel s’avère plus avantageux, mais Julie devra tenir une comptabilité précise et justifier toutes ses charges. Le choix entre ces deux régimes dépendra donc de sa situation personnelle, du montant de ses charges réelles et de sa capacité à gérer les obligations comptables du régime réel.
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LMNP : les changements prévus en 2025
Changement n°1 : l’évolution de l’amortissement et des plus-values 💶
Le changement le plus substantiel concerne le traitement fiscal des amortissements lors de la revente d’un bien en LMNP. Jusqu’à présent, les investisseurs LMNP bénéficiaient d’une situation particulièrement avantageuse 💡 : ils pouvaient non seulement amortir leur bien pendant la période de location (réduisant ainsi leur imposition annuelle), mais profitaient également de l’absence de réintégration de ces amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
Ce double avantage constituait l’un des attraits majeurs du statut LMNP. À partir de 2025, ce mécanisme est remis en cause ‼️. Les amortissements pratiqués seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, tandis que le prix d’acquisition sera diminué des amortissements cumulés. Mécaniquement, cela augmentera la base imposable lors de la revente ⚠️.
Exemple
Pierre achète un appartement 🏢 de 300.000 € (dont 250.000 € de bâti amortissable) qu’il revend 450.000€ après 12 ans.
Amortissements cumulés : 100.000 € (environ 3,33% par an sur le bâti)
Avant 2025 :
Plus-value imposable = 150.000 € (450.000 – 300.000)
Imposition totale ≈ 54.300€ (36,2% avec abattements pour durée)
Après 2025 :
Plus-value imposable = 250.000 € (450.000 – 200.000)
Imposition totale ≈ 90.500 € (36,2% avec abattements pour durée)
Surcoût fiscal 💰: 36.200 €
Changement n°2 : la différenciation des régimes touristiques
Le législateur a introduit une distinction marquée entre locations classées et non classées. Qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement, les meublés non classés, principalement représentés par les locations type Airbnb, subiront un durcissement significatif de leur régime fiscal.
L’abattement forfaitaire se voit réduit à 30%, contre 50% auparavant, tandis que le seuil du micro-BIC chute drastiquement à 15.000 €. Cette baisse contraindra de nombreux propriétaires à basculer vers le régime réel d’imposition.
En parallèle, les meublés classés conserveront un traitement fiscal privilégié. Le maintien de l’abattement à 71% et du seuil micro-BIC à 188.700 € témoigne d’une volonté d’encourager la qualité et le professionnalisme dans le secteur touristique. Une orientation renforcée par l’introduction d’un super-abattement de 92% en zone détendue pour les revenus inférieurs à 15.000 €.
Exemple
Sophie possède deux appartements 🏢 similaires générant chacun 25.000 € de revenus annuels :
Appartement A (non classé) :
Obligation de passer au réel
Frais comptables annuels estimés à 1.500 €
Rentabilité nette diminuée de 6%
Appartement B (classé) :
Maintien au micro-BIC
Revenus imposables limités à 7.250 €
Changement n°3 : une refonte globale ?
Au-delà de ces deux modifications immédiates, le rapport de la députée Annaïg Le Meur (Finistère) vient de dessiner les contours d’une transformation plus profonde du statut LMNP. Une refonte qui s’inscrit dans une réflexion large sur l’équilibre du marché locatif français et la justice fiscale entre différents régimes d’investissement immobilier.
L’une des pistes explorées concerne la suppression du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour les LMNP. Un tournant, puisque ce régime constitue l’essence même du statut LMNP depuis sa création ! Le rapport suggère un alignement progressif sur la fiscalité de la location nue.
Autre piste : la modification des seuils entre LMNP et LMP. Le relèvement envisagé du seuil à 50.000 € vise à adapter le dispositif aux réalités économiques actuelles.
Exemple
Un investisseur débutant en 2025 avec un budget de 200.000 € :
Situation actuelle :
Rendement locatif brut : 6%
Charges et fiscalité : 30% des revenus
Rentabilité nette : 4,2% 🤑
Projection post-réforme :
Maintien du rendement brut : 6%
Augmentation des charges et fiscalité : 40%
Rentabilité nette réduite : 3,6% 📉
En résumé
Jusqu’à présent, de nombreux investisseurs choisissaient le LMNP principalement pour ses avantages fiscaux : l’amortissement permettait de ne quasiment pas payer d’impôts sur les loyers pendant de nombreuses années. Cette stratégie simple suffisait souvent à assurer une bonne rentabilité …
En 2025, compte tenu des changements, il faudra être plus méthodique dans son approche.
Très concrètement, voici ce que cela signifie :
L’emplacement devient capital : il faut privilégier les zones où l’immobilier continue de s’apprécier (grandes métropoles, quartiers en développement) et ne plus se focaliser uniquement sur le rendement locatif immédiat.
La qualité du bien prend plus d’importance : avec la réintégration des amortissements dans les plus-values, un bien qui se valorise bien compensera la hausse d’impôt à la revente. Par exemple, un appartement rénové dans un bel immeuble ancien plutôt qu’un studio étudiant standard.
Le mode de détention doit être réfléchi : parfois, il sera plus intéressant de créer une SCI à l’IS ou d’opter pour le statut LMP plutôt que de rester en LMNP classique.
Le financement doit être optimisé : avec une fiscalité moins avantageuse, le choix du prêt (durée, taux, assurance) devient encore plus déterminant dans votre rentabilité globale.
En clair, là où le LMNP permettait auparavant de gagner sur tous les tableaux(fiscalité + rendement), il faudra désormais être plus stratégique et ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier !
Déclarer ses revenus LMNP en 2025
Déclarer au micro-BIC : mode d'emploi 🔠
Si vous relevez du micro-BIC, vous devez porter vos recettes brutes dans les cases dédiées du formulaire 2042-C-PRO :
Cases 5ND à 5PD pour les meublés classiques
Cases 5NJ à 5PJ pour les gîtes et chambres d’hôtes
Cases 5QS à 5SS pour les meublés classés en zone rurale avec abattement 92%
Pas besoin de calculer l’abattement, le fisc s’en charge ! Vous n’avez pas non plus à remplir de déclaration professionnelle 2031.
Exemple : pour 12.000€ de loyers d’un meublé classique, indiquez 12.000 case 5ND. Le fisc retiendra un revenu imposable de 6.000€ (après abattement de 50%).
Déclarer au réel : les étapes 🔂
Au régime réel, la déclaration est plus complexe :
Remplir la déclaration contrôlée 2031 et ses annexes 2033 (bilan, compte de résultat, immobilisations, plus-values…)
Reporter le résultat (bénéfice ou déficit) sur la 2042-C-PRO :
Cases 5NA à 5PW pour le résultat
Cases 5NY à 5PY pour le déficit de l’année
Cases GA à GJ pour les déficits antérieurs reportables
Déclarer les revenus fonciers issus du meublé case 4BE (micro) ou 4BA (réel) de la 2042
L’avantage du réel : pouvoir déduire toutes vos charges (frais de gestion, assurance, taxe foncière…) et amortir le logement et le mobilier. Vous créez alors des déficits, imputables sur vos revenus fonciers actuels et futurs.
Exemple : avec 20.000€ de loyers et 25.000€ de charges (dont 6.000€ d’amortissements), Luc déclare un déficit de 5.000€ (case 5NY) qu’il pourra déduire de ses revenus fonciers 2024 (case 4BE) ou reporter pendant 10 ans.
Optimiser sa déclaration LMNP 📝
Pour tirer le meilleur de votre investissement LMNP, pensez à :
Bien choisir votre régime d’imposition en fonction de vos charges réelles. Le micro-BIC est simple, mais le réel est souvent plus avantageux.
Suivre vos charges et recettes dans un tableur Excel ou un logiciel dédié. Vos factures seront des justificatifs précieux en cas de contrôle.
Tenir une comptabilité si vous optez pour le réel, idéalement avec un expert-comptable pour ne rien oublier.
Déclarer même les loyers faibles, pour ne pas risquer une taxation d’office majorée en cas de redressement !
Le LMNP reste en 2024 un dispositif fiscal attractif pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. D’abord parce que contrairement à d’autres formes d’investissement comme les SCPI, il offre un contrôle direct sur le bien immobilier.
Ensuite, avec ses nombreuses possibilités d’optimisation (abattements, amortissements, déficits reportables…), le statut de LMNP permet dans bien des cas d’effacer une grande partie de l’impôt sur les loyers.
Mais attention aux pièges ! La fiscalité du LMNP se complexifie, avec des règles différentes selon le type de meublé, son classement, sa localisation… Il faut aussi suivre de près les derniers changements législatifs, qui vont plutôt dans le sens d’un durcissement.
Plus que jamais, bien choisir son bien est primordial. Privilégiez les meublés de tourisme classés en zone rurale, qui conservent le régime le plus favorable. Et n’oubliez pas qu’un meublé vide voit ses avantages fiscaux fondre comme neige au soleil ! L’enjeu est donc de trouver le bon équilibre entre rentabilité locative et “optimisation” fiscale – un arbitrage essentiel que nous expliquons en détail dans notre guide sur l’investissement immobilier.
Réinventez votre futur financier !
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Questions fréquentes
Le statut LMNP offre des avantages fiscaux tels que la possibilité de déduire les charges courantes et l’amortissement du bien. Sous le régime micro-BIC, un abattement de 50% sur les revenus locatifs est appliqué. Le régime réel permet de créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes
En LMNP, il est possible de louer divers types de biens, y compris des appartements, des maisons, des résidences de services (résidences étudiantes, seniors, tourismes) et même des meublés de tourisme. Le bien doit être meublé conformément à la législation en vigueur.
Les revenus issus de la location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le régime choisi (micro-BIC ou réel simplifié), les modalités de déclaration et les avantages fiscaux diffèrent.
Oui, il est possible de transformer une location nue en location meublée. Cette conversion peut être soumise à des réglementations locales, notamment dans les grandes villes où des autorisations supplémentaires peuvent être nécessaires.
Oui, l’amortissement est possible en régime réel. Cela permet de déduire une fraction du prix d’achat du bien et des meubles chaque année, réduisant ainsi le revenu imposable. Cette déduction est un des principaux avantages du régime réel
Il est recommandé de souscrire une assurance adaptée pour protéger le bien et les locataires. Bien que non obligatoire, une assurance habitation spécifique pour les locations meublées peut couvrir les risques de vacance locative et d’impayés
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