déficit foncier

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

Gérer les charges foncières d’une propriété peut se révéler être parfois complexe et chronophage. Le déficit foncier s’agit d’un mécanisme comptable qui tend à réduire vos revenus fiscaux. Ceux-ci sont déduits des charges foncières engendrées, après que vous l’ayez déclaré à l’administration fiscale. Nous allons voir ensemble comment créer du déficit foncier, les termes à connaître et des conseils pratiques pour défiscaliser votre immeuble autant que faire se peut.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une déduction fiscale qui permet aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant les pertes subies sur leur propriété locative.

Pour être éligible au déficit foncier, il faut que le bien soit mis en location meublée ou non-meublée et que les revenus locatifs soient inférieurs aux charges supportées. Les charges déductibles du déficit foncier comprennent entre autres les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et d’entretien, les assurances et la taxe foncière.

un point d'interrogation pour répondre aux questions sur les OPCVM
Une pièce en travaux pour faire du déficit foncier

Le déficit foncier, comment ça fonctionne ?

Les frais de gestion et d’administration du bien se trouvent parmi les charges qui sont à déduire de vos revenus fonciers. Citons entre autres la rémunération du concierge, les frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété. La taxe foncière est également décomptée de vos revenus, car ce sont des impôts liés au logement et non-récupérables auprès du locataire.

Si vous faites des travaux causés par la vétusté du logement ou pour faciliter la location, les dépenses sont aussi imputables.

Autres charges comme les provisions, les primes d’assurance, l’indemnité d’éviction ou de relogement sont incluses. En cas de départ de votre locataire et que vous n’avez pas pu, récupérer les charges locatives au 31 décembre. À l’opposé des intérêts d’emprunt et des charges de construction ou d’agrandissement qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier ?

Le déficit foncier est une situation fiscale avantageuse pour les contribuables ayant des revenus fonciers. En effet, il permet de déduire les charges d’emprunt et de travaux de son impôt sur le revenu. Cela peut représenter une économie importante d’impôts, notamment pour les contribuables relevant du taux marginal élevé.

Toutefois, il convient de noter que le déficit foncier n’est pas un régime fiscal privilégié et qu’il peut être limité par la loi. Par exemple, le déficit foncier ne peut pas être supérieur à 10 000 euros par an et il doit être imputé sur le revenu global du contribuable au cours des dix années suivant la date à laquelle il est créé.

Implications Fiscales et Déductions sur l'Immobilier

Régi par l’article 156 du code général des impôts, le déficit foncier est un terme comptable. Il signifie que les dépenses déductibles d’une opération immobilière, louée ou non meublée, abondent les recettes perçues. La différence qui se trouve sur une période déterminée s’appelle déficit foncier. Elle va venir s’imputer dans la limite annuelle de 10 700 €, sur votre revenu global. Nous verrons ci-dessous les détails :

– Dans le cas où le déficit est supérieur à 10 700 €, la fraction supérieure majorée des intérêts d’emprunt est imputable. Elle se rapportera aux revenus fonciers sur les dix années suivantes.

– Dans le cas où le déficit foncier est inférieur à 10 700 €, l’excédent du déficit s’impute aux revenus globaux sur les six années à venir.

Les recettes qui seront prises en considération dans le calcul sont les subventions et les loyers encaissés sur la période. En outre, les indemnités d’assurance et la location dans un but publicitaire ou autre y figurent également

des équipements électroniques sur un bureau pour le calcul du déficit foncier

Comment calculer le déficit foncier ?

Pour calculer le montant du déficit foncier, il faut d’abord déterminer le montant des charges déductibles. Ensuite, il faut faire la différence entre le montant total des charges déductibles et le revenu brut foncier (ce qui inclut également les éventuels revenus locatifs perçus). Ces charges incluent les frais de gestion et d’entretien du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt.

Le résultat final représente le déficit foncier. Si le résultat est négatif, cela signifie qu’il y a un déficit et donc une possibilité de déduction fiscale. Toutefois, il existe des plafonds à ne pas dépasser pour profiter pleinement du dispositif.

Par exemple, si les charges déductibles s’élèvent à 2 000 euros et que le revenu brut foncier est de 1 600 euros, le déficit foncier sera de 400 euros.

La méthodologie de calcul du déficit foncier est la suivante

Faire un total des revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d’emprunt et de ses autres charges
Déduire les frais liés aux intérêts d’emprunt du revenu brut dans le but d’obtenir un résultat est négatif. Car c’est la seule condition pour que ce déficit soit imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes
Si le résultat est positif, imputer les autres charges sur les revenus nets. Si on obtient un résultat négatif, on impute le déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. Sinon, il n’y a pas de déficit

Divers éléments sont encore à considérer, à savoir :

  • Le bien que vous avez doit être loué sur une durée d’au moins trois ans.
  • Pour agir dans le cadre du régime réel d’imposition, vous devez déclarer plus de 15 000 € de revenus locatifs. Dans le cas contraire, vous allez devoir agir dans le régime micro foncier au moment de déclarer vos impôts. Ce cadre ne vous permet pas de créer un déficit foncier.

Pour précisément, si vous avez un revenu brut annuel inférieur à 15 000 €, vous êtes dans le régime micro foncier. Ici, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers déclarés. Comme il ne peut pas créer de déficit foncier, les charges sur les revenus ne sont pas à déduire des charges réelles.

Déclarer les charges déductibles, de quelle manière ?

Au moment de la déclaration des revenus fonciers, il est important de s’informer des charges déductibles micro foncier. Vous allez joindre la déclaration de revenus globale avec le formulaire n° 2044. Noter que toutes ses pièces sont à conserver, car elles justifient les charges déclarées, telles que :

  • La facture,
  • Le plan,
  • La photographie
  • Tout autre élément où figure le montant des charges supportées.

 

Ces pièces peuvent être demandées par l’administration fiscale pour expliquer le bien-fondé de la déduction à un moment donné.

une feuille de taxe pour du déficit foncier

Déficit foncier et SCPI

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux contribuables de déduire le montant des intérêts d’emprunt et de certains autres frais relatifs à leur propriété locative. Pour être éligible au déficit foncier, il faut que le bien soit loué meublé ou nu, et que les revenus générés par la location soient inférieurs aux charges déductibles.

Les investissements dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier) permettent également de bénéficier du déficit foncier. En effet, les SCPI sont des sociétés qui acquièrent et gèrent des immeubles destinés à la location. Les revenus tirés de la location sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, après prélèvement d’impôt.

Les associés peuvent donc déduire leurs intérêts d’emprunt et certains autres frais relatifs à l’investissement dans la SCPI, ce qui permet de réduire le montant imposable de leurs dividendes.

En résumé, le déficit foncier a un impact positif sur la fiscalité. De plus, faire des travaux de construction ou de rénovation ne seront que pour le bien de votre patrimoine. C’est une manière d’augmenter votre tranche marginale d’imposition et de gagner un déficit foncier. Un achat direct est souvent plus la priorité des investisseurs, plutôt que dans des SCPI. Bien entendu, il y a toujours une exception à la situation. Alors, n’hésitez pas à me contacter pour définir les objectifs et contraintes de votre prochain investissement immobilier.

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