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Gérer les charges foncières d’une propriété peut se révéler être parfois complexe et chronophage. Le déficit foncier s’agit d’un mécanisme comptable qui tend à réduire vos revenus fiscaux. Ceux-ci sont déduits des charges foncières engendrées, après que vous l’ayez déclaré à l’administration fiscale. Nous allons voir ensemble comment créer du déficit foncier, les termes à connaître et des conseils pratiques pour défiscaliser votre immeuble autant que faire se peut.
Définition et Fonctionnement du Déficit Foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal avantageux pour les propriétaires bailleurs. Il permet de déduire de leur revenu global les charges liées à un bien immobilier locatif lorsque celles-ci dépassent les revenus fonciers générés par ce bien.
- Réduction d’impôt : Les propriétaires peuvent réduire leur base imposable en déduisant jusqu’à 10 700 euros par an de leur revenu global.
- Charges déductibles : Les dépenses admissibles incluent les frais d’entretien, de réparation, et certaines taxes, mais excluent les intérêts d’emprunt.
Ce dispositif favorise l’investissement dans l’immobilier locatif en offrant une réduction d’impôt significative, contribuant ainsi à la rénovation et à l’entretien des biens immobiliers
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Fonctionnement du Déficit Foncier
Le déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers lorsque ces dépenses excèdent les loyers perçus. Parmi les charges déductibles, on trouve les frais de gestion et d’administration, tels que la rémunération du concierge, les frais d’agence immobilière et ceux du syndic de copropriété. La taxe foncière, étant un impôt lié au logement non récupérable auprès du locataire, est également déductible.
Les dépenses pour travaux de vétusté ou pour faciliter la location sont imputables. D’autres charges incluent les provisions, les primes d’assurance, ainsi que les indemnités d’éviction ou de relogement.
En cas de départ du locataire, les charges locatives non récupérées au 31 décembre sont aussi déductibles. Cependant, les intérêts d’emprunt et les charges de construction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers
Durée de Location pour Déficit Foncier
Le bien que vous avez doit être loué sur une durée d’au moins trois ans.
Déclaration Obligatoire pour Déficit Foncier
Pour agir dans le cadre du régime réel d’imposition, vous devez déclarer plus de 15 000 € de revenus locatifs. Dans le cas contraire, vous allez devoir agir dans le régime micro foncier au moment de déclarer vos impôts. Ce cadre ne vous permet pas de créer un déficit foncier.
Pour précisément, si vous avez un revenu brut annuel inférieur à 15 000 €, vous êtes dans le régime micro foncier. Ici, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers déclarés. Comme il ne peut pas créer de déficit foncier, les charges sur les revenus ne sont pas à déduire des charges réelles.
Vous allez joindre la déclaration de revenus globale avec le formulaire n° 2044. Noter que toutes ses pièces sont à conserver, car elles justifient les charges déclarées, telles que :
- La facture,
- Le plan,
- La photographie
- Tout autre élément où figure le montant des charges supportées.
Ces pièces peuvent être demandées par l’administration fiscale pour expliquer le bien-fondé de la déduction à un moment donné.
Avantages Fiscaux du Déficit Foncier
Le déficit foncier offre plusieurs avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs. Il permet de déduire les charges déductibles excédant les revenus fonciers de votre revenu global, jusqu’à un plafond annuel de 10 700 euros.
Cela réduit directement votre base imposable, entraînant une baisse de votre impôt sur le revenu. En cas de dépassement de ce plafond, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, permettant de lisser la déduction dans le temps .
Ce mécanisme encourage les propriétaires à entretenir et rénover leurs biens, contribuant ainsi à la valorisation du patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts significative
Plafond de Déduction de 10 700 €
Régi par l’article 156 du Code général des impôts, le déficit foncier désigne la situation où les dépenses déductibles liées à un bien immobilier loué non meublé excèdent les revenus perçus. Ce déficit peut être déduit du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
- Déficit supérieur à 10 700 € : L’excédent, y compris les intérêts d’emprunt, peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Déficit inférieur à 10 700 € : L’excédent peut être imputé sur les revenus globaux des six années suivantes.
Les recettes considérées pour ce calcul incluent les subventions, les loyers encaissés, les indemnités d’assurance, et les revenus de location à des fins publicitaires.
Calculer le Déficit Foncier
Pour calculer le montant du déficit foncier, il faut d’abord déterminer le montant des charges déductibles. Ensuite, il faut faire la différence entre le montant total des charges déductibles et le revenu brut foncier (ce qui inclut également les éventuels revenus locatifs perçus). Ces charges incluent les frais de gestion et d’entretien du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt.
Le résultat final représente le déficit foncier. Si le résultat est négatif, cela signifie qu’il y a un déficit et donc une possibilité de déduction fiscale. Toutefois, il existe des plafonds à ne pas dépasser pour profiter pleinement du dispositif.
Exemple :
si les charges déductibles s’élèvent à 2 000 euros et que le revenu brut foncier est de 1 600 euros, le déficit foncier sera de 400 euros.
SCPI et Déficit Foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux contribuables de déduire le montant des intérêts d’emprunt et de certains autres frais relatifs à leur propriété locative. Pour être éligible au déficit foncier, il faut que le bien soit loué meublé ou nu, et que les revenus générés par la location soient inférieurs aux charges déductibles.
Les investissements dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier) permettent également de bénéficier du déficit foncier. En effet, les SCPI sont des sociétés qui acquièrent et gèrent des immeubles destinés à la location. Les revenus tirés de la location sont ensuite reversés aux associés sous forme de dividendes, après prélèvement d’impôt.
Les associés peuvent donc déduire leurs intérêts d’emprunt et certains autres frais relatifs à l’investissement dans la SCPI, ce qui permet de réduire le montant imposable de leurs dividendes.
Conclusion : Levier Fiscal Indispensable
En résumé, le déficit foncier a un impact positif sur la fiscalité. De plus, faire des travaux de construction ou de rénovation ne seront que pour le bien de votre patrimoine. C’est une manière d’augmenter votre tranche marginale d’imposition et de gagner un déficit foncier. Un achat direct est souvent plus la priorité des investisseurs, plutôt que dans des SCPI. Bien entendu, il y a toujours une exception à la situation
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Questions fréquentes
Le déficit foncier se déclare via le formulaire n° 2044 des revenus fonciers au régime réel. Le montant du déficit imputable sur le revenu global et les revenus fonciers futurs doit être reporté dans la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.
La limite annuelle de déduction du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 euros. Pour les travaux de rénovation énergétique, cette limite est augmentée à 21 400 euros, sous certaines conditions.
L’excédent de déficit foncier non utilisé immédiatement peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes pendant une période de dix ans. Ce report permet d’utiliser le déficit pour compenser les revenus fonciers futurs.
Non, le déficit foncier ne s’applique pas aux locations meublées. Les revenus des locations meublées sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui ne permet pas de bénéficier du déficit foncier.
Non, le déficit foncier doit être utilisé immédiatement pour réduire le revenu global imposable dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent de déficit est reporté sur les revenus fonciers futurs et ne peut pas être différé volontairement
Le bien doit être loué nu, le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition, et le bien doit rester loué pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit foncier pour bénéficier de cette déduction.
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