Nue Propriété : L’Atout Fiscal pour Transmettre Votre Patrimoine

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

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S’agissant d’un droit de propriété démembré, la nue-propriété permet à son titulaire de disposer de la chose. Le titulaire n’a pas le droit de percevoir des revenus complémentaires, d’habiter, le droit de disposer, le droit d’usage des fruits de la chose, puisqu’il s’agit d’une prérogative usufruitière.

Voyons ensemble ce qu’il en est réellement de l’investissement immobilier en nue-propriété, sur quels critères choisir une nue-propriété, les avantages de ce type d’investissement et des droits et obligations de la nue-propriété.

Définition de l’Investissement en Nue-Propriété

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L’investissement immobilier en nue-propriété consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier, mais de ne pas devenir le propriétaire du logement. C’est un type d’investissement intéressant, car il permet de réduire le prix d’achat du bien, et donc de maximiser les potentiels de rentabilité.

 

La nue-propriété est démembrée en deux éléments : l’usufruit et le nu-propriétaire. Le démembrement de propriété par ce dernier peut être le résultat de dispositions légales. Un testament, un contrat de vente ou encore une donation peuvent être à l’origine du démembrement. L’enfant ou le conjoint survivant qui devient le nu-propriétaire suite au décès d’un parent se voit transmettre la nue-propriété. L’usufruit qui est issu de l’autre parent survivant conserve la nue-propriété par viager (jusqu’à sa mort).

 

Quand on parle de démembrement de propriété, c’est l’usus qui a le droit de jouir de la chose. Le fructus dispose du droit de percevoir les fruits de la chose. L’abusus a le droit de disposer de la chose. Comme le nu-propriétaire ne pourra uniquement que démembrer le bien, en le vendant ou le détruisant, il dispose de l’abusus. L’usufruit temporaire permet aux nus propriétaires de devenir pleinement propriétaire du bien démembré.

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Fonctionnement de l’Investissement en Nue-Propriété

L’investisseur bénéficie d’une réduction substantielle sur le prix d’achat du bien immobilier, généralement entre 30 % et 50 % de la valeur totale du logement. Cette décote est proportionnelle à la durée du démembrement : plus cette période est longue, plus la réduction est importante. La décote est basée sur la valeur actualisée des loyers que l’usufruitier percevra pendant la période de démembrement.

 

Le principal avantage fiscal réside dans l’absence de revenus fonciers à déclarer pendant la période de démembrement, car c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers. De plus, l’investisseur n’est pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur de la nue-propriété.

 

 

Exemple Pratique d’Investissement en Nue-Propriété

Contexte

Mme. Dupont souhaite investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Elle décide d’acheter un appartement en nue-propriété, un dispositif qui lui permet d’acquérir un bien immobilier à moindre coût, tout en profitant de réductions fiscales.

 

Étapes de l’investissement

  1. Choix du bien : Mme. Dupont choisit un appartement d’une valeur de 300 000 euros, situé dans une zone à forte demande locative. Ce bien est proposé en démembrement de propriété sur une durée de 15 ans.

  2. Prix d’acquisition : En achetant la nue-propriété, Mme. Dupont ne paye que 60 % de la valeur totale du bien, soit 180 000 euros. L’usufruitier (une société de gestion spécialisée) conserve l’usufruit du bien pour une période de 15 ans.

  3. Avantages fiscaux et financiers :

    • Absence de revenus locatifs à déclarer : Mme. Dupont n’a pas à déclarer de revenus locatifs pendant la durée du démembrement, car c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers.
    • Réduction d’impôt : Elle peut bénéficier de certaines réductions d’impôts liées à l’achat en nue-propriété, comme la réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
    • Exonération des taxes : Les taxes foncières et les charges d’entretien sont à la charge de l’usufruitier pendant la période de démembrement.
  4. Fin de la période de démembrement : Au terme des 15 ans, Mme. Dupont récupère la pleine propriété de l’appartement sans frais supplémentaires. À ce moment-là, elle peut décider de le louer pour percevoir des revenus, de l’occuper, ou de le vendre.

 

Résultats financiers

  • Investissement initial : 180 000 euros
  • Valeur estimée du bien au terme du démembrement : 360 000 euros (en supposant une valorisation annuelle de 2 %)

 

En résumé, en investissant en nue-propriété, Mme. Dupont profite d’un prix d’achat réduit, d’avantages fiscaux, et d’une absence de charges pendant la durée du démembrement. À la fin de la période, elle retrouve la pleine propriété d’un bien immobilier valorisé, sans avoir supporté les coûts et les contraintes de la gestion locative pendant 15 ans.

Avantages et Obligations de la Nue-Propriété

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Droits et Devoirs du Nu-Propriétaire

Le nu-propriétaire ne doit pas entraver les droits de l’usufruitier, qui a l’obligation de gérer la location du bien immobilier. Étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers, il n’a pas à déclarer de revenus locatifs. Par conséquent, il bénéficie d’une optimisation fiscale et est exempté de la taxe d’habitation. En revanche, la taxe foncière reste à la charge de l’usufruitier, sauf convention contraire.

Fiscalité de la Nue-Propriété

En termes de fiscalité, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur du bien démembré. Il ne paie que des impôts sur les revenus fonciers s’il détient d’autres biens générateurs de revenus. Les grosses réparations, définies par le Code civil, sont à sa charge, tandis que l’usufruitier s’occupe des réparations d’entretien courant

Vente et Donation en Nue-Propriété

Pour vendre le bien en pleine propriété ou faire une donation, l’accord de l’usufruitier est nécessaire. Le barème fiscal de la nue-propriété, déterminé par le droit français, varie en fonction de l’âge de l’usufruitier, influençant ainsi la valeur de chaque partie du bien

Gestion des Baux en Nue-Propriété

Concernant les baux ruraux, artisanaux, industriels et commerciaux, l’usufruitier doit obtenir l’autorisation du nu-propriétaire pour conclure ces baux. Cette autorisation peut également être obtenue en justice si nécessaire.

émembrement Social et Droits

Dans le cadre du démembrement de droits sociaux, le montant relatif à la valeur totale des valeurs mobilières revient au nu-propriétaire. Cela inclut le remboursement de l’apport, la distribution de réserves, et le droit à l’éventuel boni de liquidation

Extinction de l’Usufruit

Si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, le nu-propriétaire peut demander au juge l’extinction de l’usufruit. Des actes de dépérissement, comme négliger l’entretien du bien, peuvent justifier cette demande. À la fin de la période de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Aucune somme n’est due à l’usufruitier à moins qu’il n’y ait des clauses spécifiques prévues par contrat

Avantages Fiscaux de la Nue-Propriété

 

Investir en nue-propriété offre une optimisation fiscale significative, avec une exonération de l’IFI, l’absence de revenus fonciers imposables, et des avantages sur les plus-values immobilières. Voici un aperçu des principaux avantages fiscaux de ce type d’investissement.

 

  • Exonération IFI pour Nue-Propriété

L’investissement en nue-propriété permet au nu-propriétaire d’être exonéré de l’IFI pendant toute la durée du démembrement. C’est l’usufruitier qui est redevable de cet impôt s’il en est assujetti​.

 

  • Aucune Imposition sur les Revenus Foncier

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et n’a donc pas à déclarer de revenus fonciers. L’usufruitier, qui perçoit les loyers, est responsable de la déclaration et du paiement des impôts correspondants.

 

  • Plus-Value en Nue-Propriété

En cas de revente du bien à l’issue du démembrement, le nu-propriétaire peut être imposé sur la plus-value réalisée. Cette plus-value est calculée en tenant compte des abattements pour durée de détention : exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux

Revente de la Nue-Propriété

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Il est tout à fait possible de revendre une nue-propriété, que ce soit pendant ou après la période de démembrement. Cette flexibilité permet au nu-propriétaire de liquider son investissement si nécessaire, offrant ainsi une certaine liquidité malgré le démembrement de la propriété. Cette liberté de revente est un avantage notable de l’investissement en nue-propriété, surtout comparé à d’autres dispositifs d’investissement immobilier qui imposent des durées minimales de détention.

 

En cas de revente pendant la période de démembrement, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de revente de la nue-propriété et son prix d’acquisition. Les abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la date d’acquisition, réduisant ainsi l’assiette imposable en fonction des années de détention. Le taux d’imposition est de 19 % pour la plus-value nette, avec des prélèvements sociaux additionnels de 17,2 %. Ces abattements peuvent significativement réduire le montant imposable, surtout si la durée de détention est longue.

 

Le marché secondaire de la nue-propriété est dynamique et recherché. Les biens y sont souvent vendus rapidement en raison de leur attractivité financière et de la rareté des offres. Cela permet aux investisseurs de bénéficier d’une certaine sécurité et d’une potentielle revalorisation de leur bien au moment de la revente. Cette attractivité sur le marché secondaire constitue un gage supplémentaire de la solidité de l’investissement en nue-propriété, offrant ainsi des perspectives de revente favorables.

Stratégie Patrimoniale et Fiscale Avantageuse

L’achat en nue-propriété est une stratégie d’investissement immobilier avantageuse, permettant d’acquérir un bien à moindre coût grâce à une décote pouvant aller jusqu’à 40 %. Ce type d’investissement offre une optimisation fiscale notable, exonérant le nu-propriétaire de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et des revenus fonciers pendant la durée du démembrement.

 

En outre, il permet de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion locative, puisque l’usufruitier prend en charge les réparations et la gestion des loyers. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires, bénéficiant ainsi d’une potentielle plus-value

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Questions fréquentes

Toute personne souhaitant investir à long terme sans besoin de revenus immédiats. Ce type d’achat est souvent utilisé par ceux qui veulent préparer leur retraite ou optimiser leur transmission patrimoniale​

Les risques incluent la possibilité de moins-value à la revente, la dépendance à l’usufruitier pour l’entretien du bien, et l’absence de revenus pendant la période de démembrement​

Le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations définies par les articles 605 et 606 du Code civil, mais n’a pas à gérer le bien ou à payer les charges courantes, qui incombent à l’usufruitier​

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Il est responsable de la gestion locative, de l’entretien courant et du paiement des charges associées au bien​

En cas de donation en nue-propriété, les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, réduisant ainsi les frais. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, rendant cette opération fiscalement avantageuse​

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