Investir dans le locatif : stratégies pour maximiser vos revenus

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

📌 Des interrogations sur des termes spécifiques ? consultez notre GLOSSAIRE Investissement immobilier

Vous souhaitez investir dans le locatif ? En France, deux Français sur trois se sont déjà lancés dans l’investissement immobilier locatif ou envisagent de le faire. À l’heure actuelle, le placement financier dans l’immobilier est l’investissement le plus sûr.

 

Si vous hésitez encore dans quel secteur placer vos fonds, l’immobilier est le plus rentable grâce à une plus-value affective et aux revenus locatifs générés. De plus, c’est l’investissement le plus sécurisé pour assurer votre avenir et celui de vos proches.

Pourquoi Investir dans le Locatif est Rentable

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De nombreux investissements sont influencés par les aléas de la conjoncture économique, ce qui est le cas des placements boursiers. Il y a des opportunités immenses pour faire des gains colossaux comme il y a des risques soudains de baisse de la valeur placée en bourse. Ce qui n’est pas du tout le cas de l’investissement locatif. En général, le bien immobilier ne se déprécie jamais. Bien au contraire, la valeur de l’immobilier ne cesse de grimper.

 

Plus les années passent, plus la valeur des actifs immobiliers dans le monde connaît une hausse. La guerre des prix entre les acheteurs n’est pas prête à s’arrêter. La plupart des biens immobiliers prennent de la valeur, et la demande affiche une courbe croissante. Ce n’est pas pour rien que l’immobilier représente la plus grande réserve de richesse au monde. À lui seul, il dépasse les créances mondiales réunies.

 

D’un côté, la valeur des immobiliers est en hausse permanente. De l’autre, les opérations immobilières font aujourd’hui l’objet de plusieurs dispositifs fiscaux. Également, les taux d’emprunts immobiliers ont baissé, et, la demande de prêt pour un bien immobilier s’ouvre à toute catégorie socioprofessionnelle. L’investissement locatif est encore plus rentable si vous souhaitez vous lancer dans le locatif. Les loyers encaissés peuvent couvrir la totalité ou une partie du crédit.

Construire un Patrimoine Durable

De nombreux investissements sont influencés par les aléas de la conjoncture économique, ce qui est le cas des placements boursiers. Il y a des opportunités immenses pour faire des gains colossaux comme il y a des risques soudains de baisse de la valeur placée en bourse. Ce qui n’est pas du tout le cas de l’investissement locatif. En général, le bien immobilier ne se déprécie jamais. Bien au contraire, la valeur de l’immobilier ne cesse de grimper.

 

Plus les années passent, plus la valeur des actifs immobiliers dans le monde connaît une hausse. La guerre des prix entre les acheteurs n’est pas prête à s’arrêter. La plupart des biens immobiliers prennent de la valeur, et la demande affiche une courbe croissante. Ce n’est pas pour rien que l’immobilier représente la plus grande réserve de richesse au monde. À lui seul, il dépasse les créances mondiales réunies.

 

D’un côté, la valeur des immobiliers est en hausse permanente. De l’autre, les opérations immobilières font aujourd’hui l’objet de plusieurs dispositifs fiscaux. Également, les taux d’emprunts immobiliers ont baissé, et, la demande de prêt pour un bien immobilier s’ouvre à toute catégorie socioprofessionnelle. L’investissement locatif est encore plus rentable si vous souhaitez vous lancer dans le locatif. Les loyers encaissés peuvent couvrir la totalité ou une partie du crédit.

Types de Logements pour Investissement Locatif

Malgré la crise sanitaire, la pierre représente une valeur sûre et pérenne. Pour de nombreux investisseurs, l’immobilier est un placement refuge. Et pour la plupart d’entre eux, le premier pas commence souvent par l’achat d’une résidence principale, puis d’une résidence secondaire. Il est difficile de déterminer quel logement est le plus rentable, mais voici les locations à fort potentiel :

 

  • La location de courte durée
  • La location nue
  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences meublées

Dans quel type de logements investir

Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’une maison ou appartement, plusieurs éléments doivent être considérés. Le prix d’un logement varie, en effet, selon la taille, le nombre de pièces, l’emplacement, le parking, le quartier ou encore la ville. Donc, la zone géographique du bien locatif doit bien être étudiée.

En France, certaines régions sont réputées pour leur rentabilité locative. Voici alors les villes françaises au meilleur rendement locatif :

 

  1. Rennes : la rentabilité locative culmine à 8,2 %
  2. Le Mans : le rendement locatif est à 7,1 %
  3. L’Angers : la rentabilité locative est de 6,2 %
  4. La Brest : le taux de rentabilité net est de 6,1 %

 

D’autres villes comme Mulhouse, Caen, Besançon, Amiens, Limoges et Orléans connaissent également une haute performance dans l’investissement locatif. Ils représentent tous une rentabilité nette de plus de 4 %.

Préparer sa Retraite avec l'Immobilier Locatif

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Lorsque vous partez en retraite, vous allez faire face à une perte de revenus. Vous n’allez plus toucher que 70 à 80 % de votre dernier revenu. Il y a donc en moyenne une baisse de 25 % de revenus. Pour les anciens cadres, les travailleurs indépendants et les salariés à carrière incomplète, la perte de revenus sera conséquente.

 

Selon l’Observatoire de l’épargne et de la retraite, 68 % des Français estiment que leur pension de retraite est insuffisante pour vivre correctement. Alors que les revenus baissent, les dépenses quotidiennes augmentent. Plusieurs charges supplémentaires comme les frais de santé surgissent. Investir dans l’immobilier locatif est, à cet effet, une alternative de complément de revenus à la retraite.

 

Faire un placement financier dans l’immobilier permet d’assurer votre retraite. Le moment venu, vous pourriez tout simplement loger dans votre maison pour ne plus débourser de loyers, soit continuer à percevoir des revenus supplémentaires. Et si vous n’avez pas encore une propriété, vous avez toujours la possibilité de le faire, même au-delà de vos 55 ans.

 

Je vous recommande fortement de solliciter un prêt immobilier avant votre passage à la retraite. En général, le crédit est remboursé bien avant le départ à la retraite grâce aux revenus locatifs. Il y a aussi les dispositifs de défiscalisation des biens immobiliers qui contribuent efficacement au financement de votre propriété.

Protéger sa Famille grâce à l'Immobilier

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Investir dans la pierre permet aussi bien d’assurer votre retraite et protéger votre famille. En effet, vous laissez à vos héritiers un capital transmissible et un patrimoine immobilier. Une assurance pour vos proches face aux aléas de la vie et de l’économie.

 

En cas de maladie ou de pertes précoces d’emploi, le revenu locatif permet toujours de rembourser une partie du crédit. Il garantit également une entrée d’argent pour faire face aux aléas de la vie.

Protection Financière avec le Locatif

Comme les loyers perçus peuvent rapidement régler les prêts immobiliers, vous allez rapidement pouvoir faire des économies. L’épargne que vous allez réaliser servirait de grandes protections financières pour vos proches.

 

L’investissement locatif sera transmis à vos héritiers après votre décès. Donc, si vous avez de jeunes enfants, la rente locative garantit les frais de leurs études. Pour des descendants qui sont déjà dans le monde professionnel, le bien immobilier permet de contribuer à leurs projets. Votre maison pourrait en effet servir de garantie lorsqu’ils souhaitent emprunter pour acheter leur propre propriété. Elle peut tout autant servir d’apport financier pour une création d’entreprise.

Solidarité et Investissement Locatif

Après votre décès, vos proches pourraient se trouver en difficulté. Les enfants ne seront peut-être pas encore totalement indépendants, et vos parents âgés. Au lieu d’être loué par des inconnus, votre capital immobilier pourrait alors servir de logement. Donc, le logement va servir de résidence pour vos jeunes enfants ou les parents souffrant d’invalidité.

 

Il s’agit d’une alternative bien soutenue par la loi Pinel. Et si vous décidez de louer votre appartement à vos proches, vous allez bénéficier des réductions d’impôts. Toutefois, les descendants ou ascendants qui louent votre logement ne doivent pas être rattachés à votre foyer fiscal. Il faut, en outre, respecter les conditions sur les plafonds de loyer et de ressources selon le dispositif Pinel.

Transmission Patrimoniale via SCI

Comme un bien immobilier résiste aux dégradations et dure dans le temps, il représente une valeur refuge. Vous avez beaucoup à gagner, parce que sa valeur tend à monter au fil des années. Toutefois, votre héritage immobilier serait difficile à transmettre si vous avez plusieurs héritiers. Pour faciliter la transmission de bien, je vous recommande dans ce cas la Société Civile Immobilière ou SCI. Ce dispositif permet à vos enfants de devenir associés.

 

La SCI vous permet, avant tout, de réaliser une répartition équitable de votre patrimoine. Comme chaque enfant aura sa quote-part de loyer, les droits de succession seront plus allégés en votre absence. Vous aurez même une exonération d’impôts en cédant les parts à vos enfants. Toutefois, vous ne devez pas dépasser 100 000 euros par enfant, dans l’intervalle de 15 ans.

 

En cas de décès, le conjoint survivant est protégé, tout en gardant son droit dans la gestion de patrimoine.

Sécurité avec Assurance Décès-Invalidité

La personne qui va hériter de vous va aussi hériter de vos dettes. Mais en ce qui concerne l’investissement locatif, il est possible de protéger vos proches par une assurance décès-invalidité. Si vous avez souscrit à une assurance de prêt, le risque serait moindre sur vos héritiers.

 

Lorsque des incidents tels qu’une maladie, une invalidité ou un décès surviennent, vos proches pourraient être impactées. L’assurance décès-invalidité évite, en conséquence, de transmettre vos dettes de prêt immobilier à vos héritiers. Elle se charge du remboursement des mensualités restantes.

Réduction Fiscale par l'Investissement Locatif

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En faisant un placement financier dans l’immobilier, vous avez la chance de faire une importante épargne. D’abord, le prix du logement augmente presque chaque année, ensuite parce que les dispositifs Pinel vous allègent des impôts sur le revenu locatif. Cette réduction fiscale touche sans exception tous les profils d’investisseurs.

 

Même les statues de LMP (Loueur en meublé professionnel) et de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) pourraient même représenter plusieurs avantages.

 

  1. En investissant dans l’immobilier neuf, vous pouvez avoir une réduction d’impôt de 21 % pendant une période de 12 ans, grâce à la loi Pinel.
  2. Pour un logement meublé comme résidences services, par exemple, la loi Censi-Bouvard vous accorde 11 % du prix de revient.
  3. Avec les dispositifs Malraux, il vous est possible d’avoir des déductions d’impôt sur les travaux de rénovation.

Détails du Dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui favorise le placement financier dans le secteur immobilier par la réduction des impôts. C’était en 2014 que le dispositif a été mis en place, et il pourrait se prolonger jusqu’en 2024.

 

La défiscalisation immobilière permet à tous les investisseurs d’économiser plus en payant moins d’impôt. Pour un immobilier neuf mis en location, le propriétaire peut obtenir une remise fiscale allant jusqu’à 21 % du prix de vente. Cette opportunité est profitable pendant une période de 12 ans.

 

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous devez respecter les conditions liées au type d’immobilier, au locataire, au plafonnement de loyer et à la durée de location.

Critères pour Choisir un Bien Immobilier

Pour bénéficier des nombreux avantages du dispositif Pinel, vous devez remplir des conditions liées à l’immobilier en question.

 

Les seules habitations concernées sont les suivants :

  • Les biens immobiliers neufs
  • Les biens immobiliers vendus en état d’achèvement

 

Il existe cependant des exceptions pour les logements anciens. Toujours est-il que plusieurs conditions doivent être respectées, à l’instar des suivantes :

  • Le logement ancien a été remis à neuf
  • Le logement doit avoir été vendu avec une TVA immobilière de 20 %
  • Les travaux doivent être achevés au 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition

 

Les travaux doivent être achevés au 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition
La loi Pinel demande également à ce que le logement locatif respecte les réglementations énergétiques en vigueur. Les conditions varient selon les critères de la maison, qu’il s’agisse de logement neuf ou d’un ancien logement avec travaux. Enfin, le logement que vous souhaitez investir doit être situé dans une zone où la demande de logements est supérieure à l’offre. C’est surtout dans les endroits en tension foncière comme le A, A bis ou B1.

Sélection du Locataire Idéal

Le locataire que vous devez faire entrer dans le logement est également soumis à plusieurs critères. D’abord, il faut que le loueur fasse des lieux sa résidence principale. En effet, un bien immobilier loué comme résidence secondaire ne peut bénéficier des réductions d’impôt du dispositif Pinel. Deuxièmement, les ressources du loueur ne doivent pas dépasser un certain seuil de revenus.

 

Le logement peut bien être loué à un membre de la famille ascendant ou descendant du propriétaire. Toutefois, il ne doit en aucun cas faire partie de son foyer fiscal.

Plafonnement des Loyers et Durée de Location

Le plafonnement des loyers est aussi soumis à des conditions. Pour bénéficier des réductions d’impôt, il faut fixer un loyer inférieur de 10 à 20 % par rapport au marché locatif des zones à fortes tensions foncières. En ce sens, ce sont les économies engendrées par la réduction fiscale qui compensent la marge.

Quant à la durée de location, elle est fixée à au moins 6 ans. Cette durée de location du bien peut être prolongée au maximum deux fois. Donc, les avantages de la loi Pinel profitent à l’investissement dans la limite de 12 ans.

Conclusion : Investir dans le Locatif

Investir dans l’immobilier locatif en France offre des opportunités intéressantes pour maximiser ses rendements grâce à l’effet de levier. Des villes comme Rennes, Le Mans et Angers se distinguent par leurs taux de rentabilité élevés, démontrant le potentiel attractif de ce type d’investissement.

 

Cependant, pour réussir, il est crucial d’avoir une bonne compréhension du marché immobilier et de ses dynamiques. Une gestion rigoureuse et une planification stratégique sont essentielles pour éviter les écueils et maximiser les bénéfices. L’utilisation d’outils de gestion et la consultation de professionnels peuvent grandement améliorer vos résultats.

 

En conclusion, l’immobilier locatif est un excellent moyen de développer votre patrimoine et d’augmenter vos revenus passifs. Néanmoins, il est impératif d’être bien informé et de suivre une approche méthodique pour tirer pleinement parti des avantages offerts par ce marché en constante évolution.

Questions fréquentes

L’investissement locatif permet de générer des revenus complémentaires réguliers via les loyers, de préparer sa retraite en se constituant un patrimoine immobilier, et de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, tels que les dispositifs LMNP. De plus, il offre un effet de levier grâce à l’emprunt immobilier, permettant de maximiser les rendements sur le long terme. Investir dans le locatif aide aussi à diversifier ses actifs financiers

Pour choisir le bon bien, il est crucial d’évaluer l’emplacement, la demande locative locale, le type de bien (neuf ou ancien, meublé ou non), et les perspectives de plus-value.

 

Un bon emplacement, proche des commodités et avec une forte demande locative, garantit une occupation continue et des loyers attractifs. Il est aussi important de vérifier les infrastructures à proximité et la dynamique du quartier pour assurer une valorisation du bien à long terme​

La rentabilité locative se calcule en comparant les revenus générés par le bien (loyers) avec le prix d’achat et les coûts associés (frais de gestion, charges, travaux).

 

Une bonne rentabilité se situe généralement entre 5% et 10%. Il est essentiel de prendre en compte tous les coûts, y compris les frais de notaire et les éventuelles rénovations, pour obtenir une estimation précise de la rentabilité nette

Les étapes pour réussir un investissement locatif incluent la définition des objectifs, l’étude du marché, le choix de l’emplacement et du type de bien, le financement, la gestion locative et l’optimisation fiscale. Une bonne préparation et une gestion rigoureuse sont essentielles pour maximiser les rendements et minimiser les risques. Faire appel à des professionnels peut également aider à sécuriser l’investissement​.

Les principaux risques de l’investissement locatif incluent la vacance locative, les impayés de loyers, les dégradations du bien et les fluctuations du marché immobilier. Une bonne gestion locative et une sélection rigoureuse des locataires peuvent réduire ces risques. Il est aussi important de diversifier ses investissements pour ne pas dépendre d’un seul bien ou d’une seule région​

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