Rentabilité locative : guide pratique pour un calcul précis

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

Peut-être que vous vous posez la question du pourquoi ou quelles sont les raisons d’investir dans l’immobilier neuf plus précisément ? Eh bien, je peux vous affirmer que cela vous permettra de bénéficier de nombreux avantages. En plus de générer des revenus pendant de longues années, vous pouvez aussi profiter de plusieurs atouts fiscaux. Le calcul de la rentabilité d’une location est simple et assure une bonne gestion locative du bien immobilier neuf. Aussi, un placement locatif peut aussi se faire après un achat appartement ou d’un logement neuf. Voici alors un petit guide pour que vous puissiez vous y retrouver.

Méthodes de Calcul de Rentabilité Locative

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Les trois méthodes suivantes peuvent être proposées pour la détermination de la rentabilité locative.

 

  • Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité locative brute est surement la méthode la plus aisée à réaliser. J’ai constaté que cette méthode ne repose pas sur les charges de locations acquittées par la fiscalité ainsi qu’un bailleur. Elle se base sur le rapport du loyer annuel du bien immobilier avec son prix d’acquisition.

 

Le calcul se base de ce fait sur la formule : (loyer annuel/prix d’achat) x 100.

 

Le prix peut s’étendre sur toutes les charges. À cela s’ajoute les frais d’acquisition avant de faire un investissement immobilier locatif.

 

La détermination du rendement locatif brut peut être insuffisant pour connaitre exactement ce que rapporte un bail. De plus, les vendeurs ont tendance à s’en servir pour convaincre les bailleurs. Ce type de calcul permet de comparer tout ce qui est peut l’être pendant la réalisation d’un investissement locatif. Je recommande toujours de considérer la rentabilité brute comme première indication vers d’autres facteurs.

 

  • Calcul de la rentabilité net de frais et charges

Cette méthode de détermination prend parfaitement en compte les frais et les charges pendant la réalisation d’un investissement locatif. On peut par exemple évoquer la taxe foncière. Toutefois, je préfère vous informer que le prêt immobilier que vous ferez pour l’achat du logement sera aussi pris en compte. Cela peut même alourdir le prix d’achat retenu pendant l’évaluation du rendement d’un investissement dans l’immobilier.

 

Mis à part l’impôt foncier, je vous invite aussi à vérifier les dépenses sur les travaux ainsi que l’entretien du logement. Les charges non récupérables laissées par les locataires sont aussi à prendre en compte tout comme les frais de gestion locative. Ce point est important si vous confiez la mise en bail du logement à un professionnel. Aussi, prenez en compte les frais d’assurance liés aux loyers impayés.

 

De mon côté, je me suis basé sur la formule suivante pour connaitre le rendement net de frais et charges pour mon investissement locatif immobilier : ([Loyer annuel – Frais et charges]/[Prix + coût de crédit]) * 100.

 

  • Calcul de la rentabilité « net-net »

En tant que bailleur, je vous propose de vérifier vos impôts pour faire un calcul rentabilité locative « net-net » ou d’imposition. Le principe repose sur les charges fiscales réalisées par chaque investisseur. J’insiste sur les revenus fonciers sur ce type de détermination de rendement d’une location. Je vous invite aussi à prendre en compte les avantages fiscaux possibles pendant la réalisation du calcul.

 

De plus, si vous avez investi avec le dispositif Pinel, optez pour cette méthode de détermination. En effet, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôts sur les revenus fiscaux. Cette stratégie peut aussi s’avérer avantageuse pour un bailleur ayant choisi la nouvelle Loi Cosse. Je peux vous assurer que cette option fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation proposés par l’État. Je vous informe que cette méthode de rentabilité ne repose sur aucune formule de calcul. Cela dépend uniquement du profil fiscal du bailleur qui peut changer en fonction de la situation.

Points Clés pour le Calcul du Rendement Locatif

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Comme je viens d’exposer, trois méthodes de calcul du rendement peuvent être proposées. Toutefois, quelques astuces peuvent être prises en compte pour profiter des nombreux avantages pouvant être obtenus avec un programme immobilier.

 

  • Se préparer aux changements de locataire ou vacance locative

Les techniques de calcul de la rentabilité que je vous ai expliqué ne concernent pas la vacance locative. En effet, je préfère vous informer que l’investissement ne créera aucun bénéfice si le logement reste inoccupé. À noter que ce genre de situation peut durer pendant une courte ou une longue période. La baisse de rendement sur un investissement locatif peut par exemple durer deux ou trois mois ou bien plus. Je vous invite alors à vérifier les gains possibles sur cela en cas d’une location de vacance. Prenez en compte que des loyers impayés peuvent forcer le changement de locataire dans ce type d’investissement.

 

  • Penser à tous les scénarios pour la rendement locatif

Il est tout à fait logique si vous cherchez à faire du profit en faisant un placement immobilier. Toutefois, il faut s’attendre à tout même si vous investissez dans un logement neuf. Je tiens aussi à vous informer que l’on ne peut pas avoir tous les atouts fiscaux dans un investissement immobilier locatif. En tant que bailleur, je vous invite à rester sur vos gardes pour éviter les mauvaises surprises.

 

Cela est parfaitement valable pour le calcul de rentabilité pour la mise en bail de votre bien. Le fait d’augmenter le loyer tous les trois ans ne vous garantira pas toujours les bénéfices que vous espérez. Je vous propose donc de bien penser à tous les risques avant d’investir dans l’immobilier. Cela est aussi valable même si vous confiez la gestion de votre patrimoine immobilier à un spécialiste.  Aussi, il est à savoir qu’une location de vacance peut toujours se manifester à un certain moment.

 

  • Ne pas négliger la plus-value en cas de revente

Je préfère vous prévenir à préparer la revente de votre patrimoine à la fin de l’investissement en location. Cela implique l’ajout de la perspective de plus-value immobilière dans le programme immobilier avant de se lancer dans le projet. Il faut alors prendre en compte l’intérêt sans négliger le bénéfice que l’on peut se faire.

 

En tout cas, ne vous focalisez pas uniquement sur la rentabilité pendant la réalisation d’un investissement locatif. Il est parfaitement possible de faire un investissement plus risqué pour obtenir plus de bénéfice. Pour cela, il suffit alors de mettre le bien sur le marché à la fin du projet immobilier. En outre, il faut s’assurer que le prêt immobilier soit couvert avant de penser à revendre.

 

  • La méthode Larcher pour faciliter le calcul

Je vous propose d’utiliser la méthode Larcher pour calculer le rendement locatif dans les meilleures conditions. Cette méthode permet de connaitre le rendement, tout en évitant des lourds calculs. Elle reprend généralement la rentabilité brute en se basant sur les loyers perçus au cours des 9 derniers mois. Je vous rappelle que les dépenses et les charges sur le bien immobilier peuvent représenter 25 % des loyers. Ici, l’exemple le plus proche que je peux citer est la fiscalité concernant le patrimoine immobilier.

Astuces pour Maximiser la Rentabilité Locative

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Optimiser ses Prévisions Financières

Il est crucial de rester réaliste avec les simulations financières et de ne pas se laisser séduire par des projections trop optimistes. Incluez toujours la taxe foncière, les charges et les éventuels travaux dans vos calculs, car ces dépenses seront déduites des loyers perçus pour obtenir un rendement net-net. La vacance locative, par exemple, peut impacter considérablement vos bénéfices. Prévoyez environ deux mois de vacance sur une période de trois ans pour mieux évaluer votre rendement.

 

Prévoir une Marge de Manœuvre Financière

Disposer d’une marge de manœuvre financière est essentiel pour gérer les imprévus. Vous devez être en mesure de couvrir les charges même en cas de baisse de loyer annuel. Il est conseillé d’avoir un investissement complémentaire pour générer des revenus supplémentaires. Cela peut vous éviter un endettement excessif et sécuriser votre projet immobilier. Gardez à l’esprit que les bénéfices peuvent fluctuer avec le temps, et les avantages fiscaux ne doivent être vus que comme des bonus, non comme des garanties.

 

L’Importance de l’Emplacement et de la Prise de Risques

L’emplacement de votre bien immobilier joue un rôle clé dans le rendement locatif. Les zones résidentielles peuvent offrir des bénéfices moindres car elles sont souvent plus coûteuses. Pensez comme un investisseur financier : le rendement est proportionnel au risque. Prendre des risques calculés, que ce soit pour un bien neuf ou ancien, peut maximiser vos gains, même en cas de baisse de loyer.

 

Utiliser des Simulateurs pour Évaluer la Faisabilité

Avant de vous lancer, utilisez des simulateurs pour évaluer la faisabilité de votre projet. Cela vous permet de vérifier tous les aspects de l’investissement et de choisir l’option la plus avantageuse. Une simulation bien faite peut vous aider à définir précisément vos attentes et à garantir un rendement optimal.

En suivant ces conseils, vous pouvez mieux gérer votre capacité d’emprunt et maximiser les avantages de votre investissement locatif.

Investissement Locatif : Rentabilité et Avantages

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Le marché de l’investissement immobilier locatif se durcit chaque année, mais il est toujours possible d’en tirer une bonne rentabilité. Contrairement à l’idée que les bénéfices doivent se situer entre 2 et 7 %, ce taux peut augmenter en fonction de plusieurs facteurs, notamment la situation géographique et le type de logement.

 

Rentabilité des Petites Surfaces

Les studios et T1, bien que sur de petites surfaces, peuvent offrir une excellente rentabilité locative. Cependant, ils nécessitent une gestion proactive en raison des changements fréquents de locataires et des périodes de vacance locative. Pour minimiser l’impact de ces périodes, envisager des remises ponctuelles sur les loyers peut être une stratégie efficace, même si cela peut temporairement réduire les bénéfices.

 

Rentabilité des Grands Logements

Pour les grands appartements et les maisons, la rentabilité par mètre carré peut être moins élevée, mais ils attirent souvent des locataires plus stables. Ces locataires ont tendance à rester plus longtemps et à bien s’occuper du logement, ce qui réduit les frais d’entretien pour le propriétaire. Il est important de noter que les frais d’entretien, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, peuvent impacter le rendement global de l’investissement.

 

Choix du Type de Bien Immobilier

Pour optimiser la rentabilité, investir dans des biens immobiliers de deux ou trois pièces est souvent judicieux. Ces logements sont très demandés, avec un faible risque de vacance locative. En outre, opter pour la location meublée peut augmenter les revenus locatifs. Profiter des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, en mettant en location un logement neuf, peut également offrir des avantages fiscaux significatifs.

Conclusion : Pourquoi le Calcul est Essentiel

Calculer la rentabilité locative est essentiel avant de s’engager dans un investissement immobilier. Ce calcul permet de prendre en compte tous les coûts et les revenus potentiels, assurant ainsi une vision claire de la viabilité du projet. Un engagement immobilier s’étend sur une période longue, souvent de 15 à 25 ans, voire plus.

 

En évaluant précisément la rentabilité locative, vous pouvez anticiper les fluctuations du marché et les imprévus, comme les périodes de vacance ou les travaux d’entretien. Cela vous aide à éviter les mauvaises surprises financières et à sécuriser votre investissement sur le long terme.

 

En conclusion, une analyse approfondie de la rentabilité locative est un outil indispensable pour tout investisseur souhaitant maximiser ses gains et minimiser les risques sur une durée prolongée.

Questions fréquentes

Le cash flow représente la différence entre les revenus locatifs et les charges mensuelles (emprunt, taxes, maintenance). Un cash flow positif indique que l’investissement génère plus de revenus que de dépenses, tandis qu’un cash flow négatif signifie que l’investissement coûte plus qu’il ne rapporte. Calculer le cash flow aide à évaluer la viabilité financière de l’investissement.

Les simulateurs d’investissement locatif intègrent des avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et le régime de déficit foncier. Ces dispositifs permettent de réduire l’impôt sur le revenu en fonction des investissements réalisés et des loyers perçus, améliorant ainsi la rentabilité nette de l’investissement​.

Une simulation d’investissement locatif permet d’optimiser la stratégie en comparant différentes options de financement, en évaluant l’impact des choix fiscaux, et en identifiant les biens les plus rentables. Elle aide à anticiper les charges, les revenus, et le retour sur investissement, permettant de prendre des décisions éclairées et de maximiser la rentabilité à long terme.

Oui, les simulateurs permettent d’inclure la revalorisation annuelle des loyers dans leurs calculs. Cette revalorisation est souvent basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) et peut avoir un impact significatif sur la rentabilité à long terme. En ajustant ce paramètre, vous pouvez estimer plus précisément les revenus futurs et la croissance de votre investissement​

La durée du prêt affecte le montant des mensualités et les intérêts totaux payés. Un prêt plus long réduit les mensualités mais augmente les intérêts totaux, tandis qu’un prêt plus court augmente les mensualités mais réduit les intérêts. La simulation aide à trouver l’équilibre optimal entre durée du prêt et rentabilité en fonction des objectifs financiers.

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