Vente Immobilière : Guide Complet de la Fiscalité en 2024

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

Lors de la revente d’un bien immobilier que ce soit un appartement, une maison ou un terrain, vous devez payer des impôts à l’État, la fiscalité vente immobilière. La vente ou la revente d’un immeuble engendre un paiement d’impôt et de taxes de la part du vendeur et de l’acheteur. Toutefois, les impôts de l’acheteur ne sont pas les mêmes que ceux du vendeur. Je vous conseille donc de contacter ou d’engager un cabinet de gestion du patrimoine. Ils vous aideront dans la réalisation des démarches nécessaires dans la revente de votre bien. Ils seront à vos côtés dans l’accomplissement de certaines formalités fiscales qui peuvent durer dans le temps.

TVA sur la Revente d'un Bien Neuf

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Comme toute opération juridique, la revente immobilière est assujettie à certains impôts et taxes. Le revendeur doit payer des impôts et des taxes auprès des services publics.

TVA pour les Professionnels

Les professionnels de la revente immobilière bénéficient d’un régime spécifique. En effet, ils possèdent un statut particulier par rapport aux simples particuliers. Si vous faites construire un bien neuf pour ensuite le revendre, vous devez payer une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 20 %. Cependant, vous ne payez pas la TVA en cas d’achat et de revente d’un bien immobilier de plus de 5 ans, sauf si ce bien a été remis à neuf. Dans ce dernier cas, une TVA de 20 % s’applique. Il est important de noter que la TVA est calculée sur le prix total de la revente, et non sur la plus-value réalisée.

TVA pour les Particuliers

Les particuliers ne paient généralement pas de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lors de la vente d’un bien immobilier ancien (plus de 5 ans). Cependant, pour la vente de biens neufs (moins de 5 ans) ou rénovés, une TVA de 20 % peut s’appliquer. Cette TVA est incluse dans le prix de vente. La distinction entre bien neuf et ancien est essentielle pour déterminer l’obligation fiscale. La TVA est calculée sur le prix total de la vente, et non sur la plus-value réalisée.

Plus-Values sur la Revente Immobilière

Comme toute opération juridique, la revente immobilière est assujettie à certains impôts et taxes. Le revendeur doit payer des impôts et des taxes auprès des services publics.

Impôt sur les Plus-Values Immobilières

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L’impôt sur les plus-values immobilières s’applique lors de la vente d’un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’acquisition. La plus-value est calculée en soustrayant le prix d’achat (augmenté des frais d’acquisition et des travaux) du prix de vente. En France, cet impôt est de 19 % sur la plus-value nette, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Cependant, des abattements pour durée de détention s’appliquent, exonérant totalement l’impôt après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Certains cas, comme la vente de la résidence principale, sont exonérés d’impôt sur les plus-values.

 

 

Biens Assujettis aux Plus-Values

Les biens assujettis à l’impôt sur les plus-values immobilières incluent divers types de propriétés et situations spécifiques.

 

Voici les principaux :

  • Résidences secondaires : soumises à l’impôt sur les plus-values.
  • Biens locatifs : soumis à l’impôt sur les plus-values.
  • Terrains à bâtir : soumis à l’impôt sur les plus-values.
  • Parts de sociétés immobilières : soumises à l’impôt sur les plus-values.
  • Ventes entre membres de la famille : peuvent avoir des régimes spécifiques.

Abattements sur les Plus-Values

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Si vous conservez votre bien immobilier pendant longtemps, alors l’impôt sera recalculé à la baisse. Dans cette section, je vais décrire ce qu’est l’abattement fiscal et son impact sur le montant dû à l’administration fiscale.

Principe de l'Abattement : Les détails

L’abattement fiscal est une réduction de l’impôt imposé, qui se calcule selon la durée de détention du bien immobilier que l’on souhaite vendre. Après 22 ans, le taux d’abattement atteint 100 % et les contribuables pourront bénéficier d’un allègement total de l’impôt sur le revenu. Pendant les 21 premières années, le taux d’abattement se situe à 6 % par an, puis à 4 % lors de la 22e année.

 

Pour être exonéré dans les prélèvements sociaux qui ont un taux de 17, 4 %, il faut une durée de 30 ans. L’abattement sera de 1,65 % à partir de la sixième année de détention. À la 22e année de détention, l’abattement sera de 1,60 %. Il sera de 9 % à partir de la 23e année de détention. Une fois les 30 années achevées, l’abattement atteindra 100 %.

 

Durée de détention

Taux d’abattement par année de détention

Assiette pour l’impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Jusqu’à 5 années

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au-delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30e année

Exonération

Exonération

 

Exonérations d'Impôt sur les Plus-Values

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#1 - Exonération Résidence Principale

Les propriétaires qui vendent leur maison principale, ainsi que les dépendances associées (garage, cours, jardins, etc.), ne sont pas tenus de payer de l’impôt sur les plus-values immobilières. Les contribuables dont la première résidence est vendue sont également exemptés. Cependant, l’exonération n’est applicable que si le bien immobilier a été utilisé à des fins résidentielles jusqu’à ce qu’il soit vendu ou revendu.

 

La loi donne la possibilité à un propriétaire de n’avoir aucun impôt à payer lors de la revente d’une maison, si celle-ci intervient dans un délai d’un an après déménagement. Cet allègement ne s’applique pas seulement au propriétaire mais aussi aux conjoints, partenaires pacsés ou concubins qui auraient déménagés de l’habitation principale, et dont la vente est liée à des circonstances telles qu’un divorce ou une séparation.

#2 - Exonération Petite Revente

L’exonération en cas de petite revente d’un bien immobilier s’applique si le prix de vente n’excède pas 15 000 euros. Cette exonération concerne les plus-values réalisées par des particuliers et permet d’éviter l’imposition dans des cas de vente de biens de faible valeur.

#3 - Exonération Première Revente

Il est possible pour une personne ayant une résidence secondaire de vendre celle-ci pour en acheter une principale, sans que le paiement de l’impôt sur les plus-values soit dû. Cependant, certaines conditions strictes entourent cette exonération, comme le fait que le propriétaire n’est pas détenu la propriété pendant 4 ans avant la vente et qu’il doit être propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans. L’exemption concerne seulement la fraction du prix obtenue dans la revente de la résidence secondaire et dans l’acquisition de la résidence principale.

#4 - Autres Cas d'Exonération

Si vous êtes une personne du troisième âge ou handicapée qui a été admise dans un foyer d’accueil ou un établissement médicalisé au cours des deux dernières années, alors vous serez exonérés de l’impôt sur les plus-values à la revente de votre bien immobilier. Dans cette rubrique, je partagerai d’autres cas de figure de cet allègement. Les personnes retraitées ou invalides peuvent aussi en bénéficier s’ils disposent des ressources inférieures à un plafond fixé par la loi et s’ils ne sont pas passibles de l’IFI.

 

L’exonération entre aussi en jeu lors de la revente d’une maison qui est située en France par un non-résident. Ce dernier dispose d’un régime fiscal spécial.

 

En outre, la plus-value qui a été réalisée à l’issue d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée. Pour bénéficier de l’allègement fiscal, il faut que l’ancien propriétaire ait utilisé au moins 90 % de l’indemnité dans l’achat, la construction ou l’agrandissement d’un bien immobilier.

 

Enfin, il y a les plus-values réalisées dans le cadre d’un remembrement urbain ou rural. Il faut toutefois garder à l’esprit que durant la revente du bien remembré ou échangé, la plus-value sera calculée sur la base du prix et de la date à laquelle le bien d’origine a été acquis.

Surtaxe sur les Plus-Values Élevées

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Une surtaxe s’applique aux plus-values immobilières très élevées, dépassant 50 000 euros. Cette surtaxe est progressive et varie de 2 % à 6 %, en fonction du montant de la plus-value. Par exemple, une plus-value entre 50 001 et 100 000 euros est taxée à 2 %, tandis qu’une plus-value excédant 260 000 euros est taxée à 6 %. Cette surtaxe s’ajoute à l’imposition standard des plus-values immobilières.

Exemple : Calcul Plus-Value Immobilière

Voici un exemple concret de calcul d’une plus-value immobilière pour mieux comprendre comment les impôts sont appliqués sur une vente immobilière. Nous allons examiner les différentes étapes du calcul, en tenant compte des frais d’acquisition, des travaux réalisés, et des taxes applicables, y compris la surtaxe pour les plus-values très élevées. Cet exemple vous aidera à visualiser clairement comment est déterminée la plus-value imposable et le montant total des impôts à payer lors de la revente d’un bien immobilier.

 

Données de base

  • Prix d’achat : 200 000 €
  • Frais d’acquisition (notaire, etc.) : 15 000 €
  • Travaux réalisés : 20 000 €
  • Prix de vente : 300 000 €

 

Calcul de la plus-value brute

  1. Prix d’achat ajusté : 200 000 € + 15 000 € + 20 000 € = 235 000 €
  2. Plus-value brute : 300 000 € (prix de vente) – 235 000 € (prix d’achat ajusté) = 65 000 €

 

Imposition sur la plus-value

  • Impôt sur le revenu : 19 % de 65 000 € = 12 350 €
  • Prélèvements sociaux : 17,2 % de 65 000 € = 11 180 €

 

Total des impôts

  • Total à payer : 12 350 € + 11 180 € = 23 530 €

 

Exemple avec surtaxe

  • Si la plus-value excède 50 000 €, une surtaxe de 2 % s’applique sur la partie excédant 50 000 €.
  • Montant excédant 50 000 € : 65 000 € – 50 000 € = 15 000 €
  • Surtaxe : 2 % de 15 000 € = 300 €

 

Total des impôts avec surtaxe

  • Total à payer : 23 530 € + 300 € = 23 830 €

 

Ainsi, pour une vente à 300 000 € avec un prix d’achat ajusté de 235 000 €, la plus-value de 65 000 € entraînerait un impôt total de 23 830 € en tenant compte de la surtaxe applicable.

Conclusion : Gérer les Plus-Values Immobilières

Les plus-values immobilières constituent un aspect crucial de la fiscalité lors de la revente d’un bien immobilier. Il est essentiel de bien comprendre les différents éléments qui influencent le calcul, tels que les frais d’acquisition, les travaux réalisés, et le prix de vente, pour estimer correctement l’impôt à payer.

 

En tenant compte de la fiscalité applicable, incluant les taux standards et les éventuelles surtaxes pour les plus-values élevées, les propriétaires peuvent anticiper leurs obligations fiscales. Cela permet une meilleure planification financière et évite les mauvaises surprises au moment de la vente.

 

Enfin, une bonne connaissance des exonérations possibles, comme celle de la résidence principale, peut significativement réduire l’impôt sur les plus-values. Une préparation adéquate et une consultation avec des experts fiscaux peuvent optimiser le rendement de votre investissement immobilier.

Questions fréquentes

La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière. Cette exonération s’applique si le bien vendu est votre résidence principale au moment de la vente, et ce, sans condition de durée de détention.

Vous pouvez bénéficier d’une exonération de plus-value pour la première vente d’une résidence secondaire si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre dernières années et réemployez le produit de la vente pour acheter une résidence principale dans les deux ans suivant la vente​.

Oui, la vente d’un bien loué est imposable. La plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, des abattements pour durée de détention s’appliquent, réduisant progressivement l’imposition jusqu’à une exonération totale après 30 ans de détention​.

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est obligatoire de déclarer la plus-value réalisée et de payer les impôts correspondants. Il est également nécessaire de notifier le changement de propriétaire pour la mise à jour de la taxe foncière.

Les personnes âgées résidant en maison de retraite ou les adultes handicapés en foyer peuvent être exonérés de plus-value sous conditions de ressources et si la vente a lieu dans les deux ans suivant leur départ de la résidence principale, celle-ci ne devant pas être occupée pendant cette période.

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