Simulation d’Investissement Locatif : Comment Prédire Votre Rentabilité

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

L’immobilier locatif fait partie des placements les plus sûrs et les plus rentables. Ainsi, si vous voulez préparer votre retraite ou tout simplement agrandir votre patrimoine immobilier, lancez-vous. Peu importe qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou bien d’un local. Retenez juste qu’un investissement locatif ne se fait pas à la hâte et qu’il est toujours bon de faire une simulation d’investissement locatif.

 

Si l’activité est tentante, il ne faut pas non plus oublier qu’il y a toujours des risques. Comme dans tous les investissements d’ailleurs. Voilà pourquoi il est recommandé de faire une simulation investissement locatif. Cela vous permet notamment d’avoir une idée de la rentabilité de votre projet. Dans cet article, je vous montre comment faire.

Qu'est-ce que l'investissement locatif ?

pion jeu monopoli simulation d'investissement locatif

Le marché de l’immobilier est florissant, en particulier l’immobilier locatif dans lequel de plus de plus de particuliers investissent. Le principe de l’investissement locatif est simple : acquérir un bien, puis le louer. Ce faisant, le propriétaire perçoit un loyer tous les mois, pour peu qu’il trouve un locataire pour signer un contrat de bail.

 

Il y a plusieurs types de locations dont :

  • La location vide ou « nue » : il s’agit de louer une maison ou un appartement dépourvu de meubles. Pour un premier investissement, le bail d’une location vide dure jusqu’à 3 ans renouvelables.
  • La location meublée : c’est la mise en location d’un logement meublé. Pour un premier investissement dans la location meublée, le bail est réduit à un an, voire neuf mois si le locataire est étudiant.
  • La location saisonnière : c’est le fait de louer une habitation le temps d’une saison, soit 3 mois tout au plus. Ce type de business est particulièrement rentable dans des zones dites « touristiques ».

Les Avantages de l'Investissement Locatif

Autant le dire tout de suite, l’investissement locatif est prisé par sa rentabilité, et surtout sa fiabilité. Raison pour laquelle bon nombre de bailleurs n’hésitent pas à faire des prêts pour acquérir un bien neuf ou ancien. Parce qu’après tout, il pourra rembourser les mensualités avec le loyer que son locataire lui versera. Cela dit, il est tout de même rare que le loyer seul suffise à payer le montant de la mentalité d’un prêt immobilier.

 

Toujours est-il qu’une fois le prêt remboursé, tout ne sera que bénéfice.  Cette stratégie fonctionne donc à long terme. À noter que le particulier peut payer de sa propre poche le prix d’un logement locatif. Par ailleurs, de plus en plus de personnes envisagent cette alternative pour préparer une retraite décente. Comme quoi, avoir une maison en location compense assez bien la baisse de revenus. Par conséquent, investir dans l’immobilier locatif, c’est garantir une retraite sereine.

 

Les avantages de l’investissement locatif ne s’arrêtent pas là. Outre les loyers, l’activité permet aussi de faire des économies sur les impôts. Pour cela, il y a ce qu’on appelle la « défiscalisation immobilière ». Pour faire court, ce sont des dispositifs qui visent à réduire les charges fiscales de manière entièrement légale.

 

S’il y a un grand nombre de lois qui proposent aux investisseurs des réductions de taxes, je vais vous en citer deux des plus connues :

  • La loi Pinel : elle concerne les acquisitions de biens neufs. Le propriétaire peut économiser jusqu’à 21% des charges et dépenses en impôts pour une location de 12 ans.

 

  • La loi Denormandie : c’est comme le dispositif Pinel sauf qu’elle s’applique sur l’acquisition de biens anciens. Les réductions fiscales peuvent aussi aller jusqu’à 21%.

Simulation d'Investissement Locatif : Points Clés

vieille calculatrice mécanique simulation d'investissement locatif

La simulation d’investissement locatif a pour but d’évaluer, d’estimer le rendement et de prévoir les risques possibles d’un projet de location immobilière. Pour calculer les bénéfices, il faut prendre en compte le loyer mensuel, le prix d’acquisition du bien et bien évidemment les taxes, charges et autres frais.

 

Apprendre la signification des termes

 

Avant de vous montrer comment réaliser une simulation d’investissement locatif, je vais prendre le temps de vous définir deux notions :

Comprendre les Termes Clés

Avant de vous montrer comment réaliser une simulation d’investissement locatif, je vais prendre le temps de vous définir deux notions :

 

La rentabilité locative brute

C’est la somme d’argent que le logement loué génère de manière générale sur une année en tenant compte de l’investissement.

 

La rentabilité locative nette

Voici les charges prises en compte pour calculer la rentabilité locative nette :

  • Les charges non récupérables : elles englobent les frais de réparation qui ne sont pas à la charge du locataire. En effet, le propriétaire a des devoirs sur son bien, et toutes les dépenses qui ne peuvent pas être déduites du dépôt de garantie. Elles sont donc non récupérables, mais contribuent à augmenter la valeur marchande du bien.
  • Les frais des travaux d’envergure : si les menues réparations sont à la charge du locataire, les gros travaux reviennent au bailleur. C’est le cas par exemple de la rénovation toiture, du changement de chaudière ou encore du ravalement de façade.
  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion : cela peut s’agir des dépenses liées à la gestion locative, les assurances, etc.
  • Les intérêts si le propriétaire a recouru à un prêt immobilier pour l’acquisition du bien.

Simuler la Rentabilité du Projet

Connaître la rentabilité d’un projet locatif, c’est s’assurer de sa viabilité. Comme quoi, personne n’aurait envie d’investir dans une activité qui ne rapporte pas. Bien sûr, le succès fait intervenir de nombreux facteurs. Toujours est-il qu’il est possible d’obtenir un indicateur de succès en chiffres grâce à une simulation investissement locatif.

 

Formule de la rentabilité brute annuelle

Loyer x 12 ÷ Prix d’acquisition du bien x 100 

 

Formule de la rentabilité nette annuelle

(Loyer x 12) – (Taxe foncière + Charges non récupérables + Frais de gestion) ÷ Prix d’acquisition x 100

Évaluer le Taux d'Endettement

La question de la capacité d’endettement n’a lieu d’être que lorsque l’investisseur a l’intention de demander un crédit. Le cas échéant, l’établissement financier cherchera à connaître sa capacité d’emprunt. Si celui est « solvable », c’est-à-dire pouvant assumer le prêt, la banque débloque la somme. Dans le cas contraire, la demande se voit refuser.

 

L’évaluation du taux d’endettement se fait sur :

  • Les revenus officiels (salaires, retraite ou placements réguliers)
  • Les revenus fonciers
  • Les bénéfices industriels ou commerciaux

 

Comme vous pouvez le voir, le calcul ne tient pas compte des revenus incertains et qui n’ont aucune garantie. D’ailleurs, c’est l’une des raisons qui explique pourquoi les indépendants ont du mal à avoir un prêt. Effectivement, leur situation financière est en perpétuel mouvement.

 

Quoi qu’il en soit, les banques vérifient ce taux. S’il est au-dessus de 33%, alors les organismes financiers rejettent le dossier du demandeur de prêt. Cela dit, il y a une exception à cette règle. Les banques sont indulgentes envers toutes les personnes qui ont des revenus mensuels très élevés.

Calculer les Restes à Vivre

Lors d’une simulation d’investissement locatif, en particulier dans le cadre d’un prêt, il faut déterminer les restes à vivre. Ces derniers représentent le reste du salaire après avoir payé la mensualité. En principe, ils doivent valoir plus de 67% pour pouvoir régler les charges fixes et les dépenses mensuelles. Si la banque constate que les restes à vivre sont trop bas pour vivre décemment, elle risque de rejeter la demande.

Estimer les Ressources Nécessaires

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite des ressources financières énormes, soit un investissement de 5 chiffres, voire plus. Le plus souvent, les fonds personnels ne suffisent pas. Il est donc essentiel de calculer à l’avance les ressources nécessaires pour le projet immobilier. Vous saurez si vous avez besoin de faire un prêt ou non.

 

Si un crédit immobilier s’impose, alors pensez à contacter un établissement de prêt. Ce dernier peut exiger un apport personnel dans le but de diminuer les risques qu’il prend. Les risques sont inversement proportionnels au montant de l’apport financier. Cela dit, la plupart du temps ce n’est pas obligatoire.

Outils de Simulation d'Investissement Locatif

feuille calcul mathématique crayon papier rouge simulation d'investissement locatif

De nos jours, il est désormais possible de faire des simulations d’investissement locatif en ligne. Cela grâce à différents types d’outils. Ces simulateurs d’investissement locatif sont simples d’utilisation, mais s’avèrent très performants. En effet, ils permettent d’effectuer des projections réalistes et d’avoir une idée assez précise des bénéfices.

 

Les outils permettent notamment d’obtenir rapidement ces données :

  • Le montant pouvant être investi selon les revenus de l’investisseur
  • La rentabilité brute et nette du bien immobilier en location
  • Les mensualités, le taux d’intérêt, la durée du paiement selon la valeur du crédit
  • La capacité d’emprunt selon les revenus de l’investisseur
  • Le taux d’endettement en fonction des revenus de l’investisseur
  • L’estimation des réductions des charges fiscales selon le dispositif choisi
  • Etc.

 

Vous l’aurez compris, les calculettes d’investissement en ligne peuvent vous faciliter grandement la tâche. Ce sont donc des alliés de taille si vous voulez vous lancer dans un investissement locatif. Il est toujours important de vérifier de nombreux paramètres afin d’éviter les mauvaises surprises.

 

Cependant, ne leur faites pas aveuglément confiance non plus. Après tout, ce ne sont que des données théoriques. Ainsi, tout n’est pas à prendre. À titre d’exemple, ces outils ne prennent pas en compte les périodes de vacance locative alors que ces dernières sont inévitables.

 

Considérez-les donc à leur juste titre : c’est-à-dire des indices. Analyser les résultats pour déterminer la viabilité et la rentabilité de votre projet locatif.

Rentabilité Locative : Taux Idéal

Le taux idéal de rentabilité locative dépend de plusieurs facteurs, notamment la localisation du bien, le type de bien, et les objectifs de l’investisseur. En général, un bon taux de rentabilité brute se situe entre 5% et 10% par an. Cependant, ce chiffre peut varier :

 

  1. Localisation : Dans les grandes villes, comme Paris ou Lyon, la rentabilité brute peut être plus faible (entre 3% et 5%) en raison des prix élevés de l’immobilier. En revanche, dans les villes moyennes ou les zones moins tendues, les taux peuvent atteindre 8% ou plus.

  2. Type de bien : Les petites surfaces (studios, T1) offrent souvent une meilleure rentabilité brute que les grandes surfaces. De même, les immeubles de rapport ou les colocations peuvent présenter des taux plus attractifs.

  3. Objectifs de l’investisseur : Si l’objectif est de percevoir des revenus réguliers, une rentabilité brute autour de 5% à 7% peut être suffisante. Pour des projets plus risqués ou pour une perspective de revente à court terme, viser des taux plus élevés peut être pertinent.

 

Enfin, il est crucial de considérer la rentabilité nette, qui prend en compte les charges, les taxes, les travaux, et la vacance locative. Une rentabilité nette de 4% à 6% est généralement considérée comme saine. En résumé, le taux idéal varie, mais un équilibre entre 5% et 10% de rentabilité brute est souvent recherché par les investisseurs.

Conseils pour Simuler un Investissement Locatif

fille calcul feuille blanche feuille simulation d'investissement locatif
1. Évaluer les Revenus Locatifs Prévus : Commencez par estimer les revenus locatifs bruts que vous pouvez espérer. Recherchez des biens comparables dans la même zone pour connaître les loyers actuels. Tenez compte de la vacance locative en prévoyant une période sans locataire chaque année (par exemple, un mois sur douze). Utilisez ces informations pour calculer le revenu locatif annuel brut.

 

2. Calculer les Charges et Coûts Associés : Listez toutes les charges et coûts liés à votre investissement. Cela inclut les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les assurances, les frais de gestion locative, les taxes foncières et les coûts de maintenance. N’oubliez pas d’inclure une provision pour les travaux de rénovation et d’entretien imprévus. Soustrayez ces coûts de vos revenus locatifs pour obtenir la rentabilité nette.

 

3. Utiliser un Outil de Simulation : Utilisez des simulateurs d’investissement locatif en ligne. Ces outils vous permettent de saisir toutes les variables (prix d’achat, loyer, charges, fiscalité) et de visualiser la rentabilité attendue sur plusieurs années. Comparez différentes hypothèses (par exemple, évolution des loyers, taux d’intérêt, prix de revente) pour identifier les scénarios les plus avantageux et évaluer les risques potentiels. Un outil précis peut vous aider à prendre une décision éclairée.

Conclusion : Les chiffres avant les émotions

Réaliser une simulation d’investissement locatif est une étape cruciale pour garantir la rentabilité de votre projet. Elle permet d’évaluer objectivement les revenus et les coûts, en éliminant les incertitudes et les approximations.

 

L’analyse détaillée des chiffres offre une vision claire et précise de la performance de l’investissement sur le long terme. Elle aide à identifier les risques potentiels et à élaborer des stratégies pour les minimiser, renforçant ainsi la confiance dans votre décision.

 

En mettant les chiffres avant les émotions, vous vous assurez de prendre une décision fondée sur des données concrètes plutôt que sur des impressions ou des espoirs. Cette approche rigoureuse est essentielle pour maximiser vos chances de succès dans l’investissement locatif.

Questions fréquentes

Utiliser un simulateur d’investissement locatif permet de prévoir la rentabilité d’un projet immobilier. Il aide à évaluer les revenus locatifs, les charges, les intérêts d’emprunt et les avantages fiscaux. Cet outil fournit une analyse détaillée et compare différentes options pour maximiser le rendement, réduisant ainsi les risques financiers liés à l’investissement​.

Les paramètres incluent le prix d’achat, les loyers mensuels, les charges annuelles, le taux d’intérêt, la durée du prêt, les frais de notaire, et le taux de revalorisation des loyers. Ces données permettent de calculer la rentabilité brute et nette, ainsi que l’effort d’épargne nécessaire pour maintenir l’investissement.

La rentabilité brute se calcule en divisant les revenus locatifs annuels par le prix total d’achat (incluant les frais de notaire), puis en multipliant le résultat par 100. Par exemple, pour un bien acheté à 200 000 € avec des loyers annuels de 10 000 €, la rentabilité brute serait de 5% (10 000 / 200 000 x 100)​.

Une simulation aide à optimiser la stratégie en comparant différentes options de financement, en évaluant l’impact des choix fiscaux et en identifiant les biens les plus rentables. Elle permet d’anticiper les charges, les revenus, et le retour sur investissement, facilitant ainsi des décisions éclairées pour maximiser la rentabilité​.

Une simulation fournit des données chiffrées sur la rentabilité, les revenus et les charges, ce qui renforce le dossier de financement auprès des banques. Elle démontre la viabilité du projet, aide à négocier les conditions du prêt et rassure les prêteurs sur la capacité de remboursement. Un dossier bien préparé augmente les chances d’obtenir un financement avantageux​.

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