Investissement locatif à Paris : où est-ce rentable ?

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

📌 Des interrogations sur des termes spécifiques ? consultez notre GLOSSAIRE Investissement immobilier

L’investissement locatif est un moyen populaire de générer des revenus passifs en France. Avec des taux d’intérêt bas, l’investissement immobilier est devenu une option plus attrayante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif à Paris, il est important de choisir le bon emplacement de votre propriété pour obtenir des rendements intéressants. La ville de Paris offre un large choix de régions, chacun avec ses avantages et ses inconvénients en termes de rentabilité.

 

Quel arrondissement privilégier ? Quel quartier privilégier pour votre investissement immobilier à Paris ? Découvrez les zones les plus rentables de Paris pour les investissements locatifs, les prix de l’immobilier au mètre carré dans les différents arrondissements de Paris, les loyers et de la réglementation en vigueur, ainsi que des facteurs à prendre en compte lors de l’achat d’un bien locatif à Paris. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un débutant cherchant à se lancer dans l’immobilier locatif, cet article vous donnera une vue d’ensemble de ce marché complexe et vous aidera à prendre des décisions éclairées.

Marché Immobilier Parisien : Spécificités et Opportunités

vue paris tour Eiffel investissement locatif paris

La pénurie d’offres par rapport à la demande est la principale cause de la tension sur le marché parisien. Cette situation se traduit par des coûts élevés à la location et à la vente. Avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif à Paris, il est donc essentiel de prendre en compte ces spécificités.

 

En effet, le foncier disponible à Paris est très limité en raison de son caractère ancien et de ses nombreux immeubles historiques. La construction de nouveaux immeubles est rare dans la ville intra-muros. Les programmes neufs sont principalement destinés au logement social et les autres projets sont souvent des rénovations ou des constructions en remplacement d’immeubles vétustes. Cette situation conduit à une augmentation continue de la demande d’habitations sans une disponibilité de résidences à louer suffisante.

 

Dans ce contexte, l’investissement locatif dans l’ancien à Paris présente des avantages, notamment la possibilité de réaliser un gain supplémentaire à la revente et de bénéficier de redevances élevées. Cependant, il est important de prendre en compte les spécificités du marché parisien pour réussir son projet. La localisation du bien immobilier est primordiale, car certaines régions sont plus attractifs en termes de rentabilité. De plus, il faut se conformer aux réglementations spécifiques à la location à Paris, telles que l’encadrement des coûts du bail et les règles sur les locations touristiques.

 

Pour réussir votre placement, il est essentiel de bien comprendre ces spécificités et d’adapter votre stratégie en conséquence.

Top Quartiers Rentables pour Investir à Paris

tour Effel paris jardins investissement locatif

Pour choisir la bonne région parisienne pour votre investissement immobilier, il est important de considérer plusieurs facteurs. Il n’existe pas de formule magique. Votre choix dépendra de vos critères personnels, notamment le potentiel de plus-value à long terme et la demande locative actuelle et future de la zone ciblée.

 

Certains quartiers en devenir offrent des rendements plus intéressants, tandis que les arrondissements prisés permettent de constituer un patrimoine à long terme ou d’obtenir une plus-value à la revente. Pour prendre une décision éclairée, évaluez votre situation financière, votre horizon d’investissement et vos attentes.

Investir dans le Marais : Quartier Historique et Dynamique

Le Marais est l’un des régions les plus populaires de Paris, offrant une combinaison unique d’architecture historique et de vie nocturne animée. Les coûts de l’immobilier sont élevés dans cette région, mais cela est compensé par les redevances élevées. Le Marais est un choix populaire pour les promoteurs en raison de sa proximité avec les principales attractions touristiques de Paris.

Investir dans le 20ème Arrondissement : Belleville et Gambetta

C’est une région plus abordable que le Marais, mais il permet toujours des rendements intéressants pour les promoteurs. Cette zone est en train de devenir de plus en plus populaire auprès des jeunes professionnels, avec de nombreux bars, restaurants et espaces verts. Les coûts de l’immobilier dans cette région sont en hausse, ce qui peut rendre l’investissement plus rentable à long terme.

Investissement Prometteur dans le 19ème : La Villette et Stalingrad

Dans cette région, les prix y sont équivalents à ceux du 18ème arrondissement, mais il est possible de dénicher de bonnes affaires en connaissant bien les rues de l’arrondissement des Buttes-Chaumont, où les disparités sont importantes.

Opportunités dans le 18ème : Montmartre et La Chapelle

Cette région parisienne, plus connu sous le nom de l’arrondissement des « Buttes-Montmartre », est le deuxième arrondissement le plus peuplé de la capitale avec plus de 200 000 habitants. La Chapelle est la région la moins chère de l’arrondissement avec une estimation de 5 000 €/m², offrant de belles perspectives de gain supplémentaire à long terme.

Investir dans le 17ème Arrondissement : Batignolles et Ternes

Situé sur la rive droite, il est divisé en quatre quartiers : Epinettes, Plaine Monceau, Ternes et Batignolles. Parmi eux, je vous recommande particulièrement Batignolles, avec une estimation de 7 900 €/m², offrant ainsi de bonnes opportunités d’investissement locatif. Cependant, pour trouver les meilleures offres, il est important d’examiner minutieusement chaque bien, car il est possible de descendre en dessous de la barre des 5 500 €/m².

Quartiers Rentables dans le 15ème : Vaugirard et Grenelle

Cette région, en particulier du côté de Saint Lambert, est très apprécié des familles pour ses grands appartements et son calme. Il est à noter que « l’arrondissement de Vaugirard » est le plus peuplé de la capitale avec plus de 238 000 habitants, ce qui constitue un atout non-négligeable pour les promoteurs. Le prix médian au mètre carré dans cette région est de 8 350 €.

Investissement dans le 13ème : Bibliothèque et Chinatown

C’est un endroit propice pour investir dans l’immobilier locatif. Le quartier d’Austerlitz, avec ses prix abordables et la proximité de l’université Paris Diderot, procure une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant à louer à des étudiants. Les travaux de rénovation dans les alentours de la gare offrent également de belles perspectives pour l’avenir. L’arrondissement des Gobelins, situé rive gauche, propose une estimation de prix autour de 7 000 €/m², tandis qu’en cherchant bien, il est possible de trouver des biens sous la barre des 6 000 €/m². C’est un endroit idéal pour les promoteurs cherchant à maximiser leur retour sur investissement.

Investir dans le 11ème : Bastille et Oberkampf

C’est un quartier résidentiel populaire, offrant un équilibre entre la vie citadine et la tranquillité. C’est une zone centrale, relativement calme et peu touristique comparé aux autres. Cependant, certaines rues comme la rue Oberkampf ou la rue de Lappe près de la place de la Bastille sont très animées. Elle présente de nombreuses petites surfaces à louer, ce qui le rend attractif pour les promoteurs. Les coûts de l’immobilier dans cette région ne sont pas encore à des niveaux stratosphériques, ce qui en fait un investissement sûr, avec un prix médian de 7 900 €/m².

Investissement dans le 10ème : Canal Saint-Martin et République

C’est une région très animée et commerçante. Avec son ambiance populaire, il est en train de connaître une montée en gamme. Les quartiers de Poissonnière, Saint-Martin et Saint-Denis, situés à proximité de l’ancienne porte de Paris, sont en pleine rénovation et offrent de belles opportunités d’investissement locatif. Le canal Saint-Martin, qui traverse l’arrondissement, est particulièrement prisé et attractif pour les occupants. Avec une valeur moyenne de 7 370 €/m², un placement dans cette région peut s’avérer très rentable.

Investir dans le 9ème : Opéra et Saint-Georges

Il s’agit d’une région animée, offrant une grande variété de bars, restaurants et boutiques. Cette région est bien desservie par les transports en commun et se trouve à proximité de certaines des principales attractions touristiques de Paris. Situé dans l’hypercentre de la ville, cet arrondissement est considéré comme l’un des plus animés de la rive droite. Notre-Dame de Lorette et de la Trinité sont très prisés pour leur ambiance résidentielle et leurs rues commerçantes. Avec un prix médian de 8 369 €/m², il présente une sécurité certaine pour un placement.

Pourquoi Investir dans l'Immobilier Locatif à Paris ?

2 immeubles haussmannien paris investissement locatif

Paris est une ville attractive mondialement connue avec un secteur immobilier dynamique et une demande locative élevée. La présence d’entreprises renommées et de nombreux touristes crée une forte demande pour les biens immobiliers, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs locatifs.

 

La capitale française est un centre économique et innovant, attirant des entreprises de diverses tailles, générant une demande de résidences pour une main-d’œuvre qualifiée. Le grand nombre d’universitaires venant y étudier contribue également à un secteur locatif dynamique.

 

De plus, la disponibilité de résidences à louer limitée sur le marché immobilier parisien en raison du manque d’espace pour de nouvelles constructions accentue la demande pour les biens existants. Les propriétaires peuvent ainsi louer facilement leurs biens et obtenir des redevances intéressantes.

 

Enfin, Paris bénéficie d’un réseau de transports en commun très développé, comprenant des aéroports internationaux, des gares de TGV, des lignes de métro, des lignes de RER et des bus. Chaque placement dans l’immobilier parisien est donc bien desservi par les transports en commun, rendant les biens immobiliers facilement accessibles aux occupants.

Risques de l’Investissement Locatif à Paris

Ce placement présente des avantages et des risques. La rareté des terrains constructibles et le caractère ancien de la ville limitent les nouvelles constructions destinées au bail. Les programmes neufs sont principalement dédiés aux logements sociaux ou à la rénovation. Par conséquent, les coûts sont élevés, ce qui rend l’investissement à Paris coûteux.

 

Le prix moyen par mètre carré à Paris est d’environ 11 000 €, pouvant dépasser 20 000 € selon l’emplacement. Il faut donc un investissement conséquent pour acquérir un appartement, ce qui réduit les perspectives de rendement locatif élevé.

 

Les rendements locatifs à Paris sont également plus faibles qu’en province, avec une moyenne d’environ 2,5% brut par an. Cependant, il faut prendre en compte le gain supplémentaire potentiel lors de la revente. En raison de la dynamique économique de la ville, les coûts de l’immobilier augmentent chaque année.

 

Il est donc important de considérer ce placement sur le long terme plutôt que sur le court terme. Revendre un bien après seulement 3 ans, par exemple, avec un prix d’achat élevé et un rendement locatif faible, peut ne pas être rentable. Il faut prendre en compte la valorisation du bien sur le long terme.

 

Malgré les risques, ce placement présente des avantages. Paris est une capitale économique et innovante, attirant de nombreuses entreprises et un grand nombre de salariés et d’étudiants. La demande locative reste élevée, permettant une location rapide et facile des biens immobiliers.

Choisir le Bon Type de Logement pour Investir à Paris

Privilégiez les petites surfaces pour une meilleure rentabilité. Les studios et les T2 sont les choix les plus judicieux pour obtenir un rendement élevé. La mise en colocation peut également augmenter les revenus pour les surfaces plus grandes, mais nécessite un entretien plus fréquent et des changements de occupants.

 

Le bail à court terme dans les régions centrales réduit la disponibilité de logements à louer et fait grimper les coûts dans les régions périphériques.

 

Les petites surfaces attirent principalement les jeunes couples, les jeunes actifs et les universitaires pour des périodes de 1 à 3 ans. Les biens plus grands, comme les immeubles de rapport, offrent un rendement locatif moyen moins élevé, mais la colocation peut être une option rentable.

Prix au m² de l’Immobilier Locatif à Paris en 2024

 

Pour investir dans l’immobilier parisien, il est crucial de connaître les prix par arrondissement. Généralement, le mètre carré se situe autour de 9 190 €, mais peut atteindre 16 000-22 755 € en fonction de l’emplacement​ (Meilleurs Agents)​​ (Figaro Immobilier)​. Les arrondissements les plus chers (1er au 7e) affichent une valeur moyenne de 12 000 à 17 000 €/m². En revanche, les 18e, 19e et 20e arrondissements sont en dessous de 10 000 €/m², avec des prix respectifs de 9 629 €/m², 8 903 €/m² et 9 078 €/m²​.

 

Pour optimiser votre investissement, concentrez vos recherches dans ces arrondissements offrant un meilleur rendement. Les autres arrondissements de Paris se situent entre 10 500 et 14 000 €/m². Notez que les coûts varient selon les régions et les rues, même à l’intérieur d’un même arrondissement. Une étude minutieuse du secteur immobilier et des conseils professionnels sont essentiels pour réussir votre placement.

Encadrement des Loyers et Investissement à Paris

façade immeuble haussmannien pairs investissement locatif

Pour les propriétaires bailleurs à Paris, l’encadrement des loyers est une réalité depuis 2015. Il consiste à découper la ville en 80 quartiers répartis en 14 secteurs et à fixer trois types de loyers. Le premier est la redevance de référence qui varie en fonction de l’année de construction de l’immeuble, du nombre de pièces et de la nature du bail. Le deuxième est la redevance majorée qui ne peut pas dépasser 20 % du montant de la redevance de référence et le troisième est la redevance minorée qui ne peut pas être inférieur à 30 % de la redevance de référence.

 

Ainsi, si vous souhaitez louer votre bien immobilier, vous devrez respecter ces trois types. Toutefois, si votre logement présente des caractéristiques particulières, comme une localisation exceptionnelle ou un confort supplémentaire, vous pouvez demander un complément de coût du bail.

 

Cet encadrement peut être un frein à la rentabilité de votre investissement locatif, mais il peut également offrir des opportunités pour les locataires à la recherche d’habitations à des coûts raisonnables. Pour les propriétaires, il est donc important de connaître les redevances de référence pratiqués dans leur région et de se renseigner auprès de professionnels de l’immobilier pour optimiser le bail de leur bien.

Maximiser la Rentabilité de Votre Investissement à Paris

Maintenant que vous connaissez les régions les plus rentables pour une acquisition locative dans l’immobilier parisien, voici quelques conseils pour maximiser la rentabilité de votre investissement :

 

  1. Faites vos recherches

Avant d’acheter une propriété à Paris, il est important de faire vos recherches. Renseignez-vous sur les régions les plus rentables, les tendances du secteur immobilier et les taux de location moyens. Cela vous aidera à prendre une décision éclairée sur l’achat de votre propriété.

 

  1. Achetez à un prix abordable

Assurez-vous d’acheter votre propriété à un montant abordable pour maximiser la rentabilité de votre investissement. N’oubliez pas de prendre en compte les coûts supplémentaires tels que les frais d’agence immobilière, les frais de notaire et les travaux de rénovation.

 

  1. Fixez un loyer compétitif

Assurez-vous de fixer un coût du bail compétitif pour attirer des occupants de qualité. Recherchez les taux de bail moyens dans votre région pour vous assurer que votre coût du bail est juste et raisonnable.

 

  1. Entretenez votre propriété

Assurez-vous d’entretenir votre propriété pour garantir que vos locataires sont satisfaits et que votre propriété conserve sa valeur à long terme. Cela peut inclure des rénovations mineures et des réparations régulières.

 

  1. Engagez un gestionnaire immobilier

Engager un gestionnaire immobilier peut vous aider à maximiser la rentabilité de votre investissement. Un gestionnaire immobilier peut gérer les demandes des locataires, fixer les redevances, effectuer des réparations et vous tenir informé des tendances du marché immobilier.

Conclusion : Investir dans l'Immobilier Locatif à Paris

L’investissement locatif à Paris reste une option attrayante pour de nombreux investisseurs en raison de la forte demande locative. La localisation joue un rôle crucial, les quartiers centraux et bien desservis par les transports en commun étant particulièrement prisés. Les arrondissements comme le Marais, Saint-Germain-des-Prés et Montmartre offrent des perspectives intéressantes en termes de valorisation et de stabilité des revenus locatifs.

 

Cependant, le plafonnement des loyers impose des contraintes aux investisseurs. La loi encadrant les loyers vise à protéger les locataires mais peut limiter les rendements. Il est essentiel de bien étudier les réglementations locales et de prévoir une marge de sécurité dans le calcul des rentabilités pour éviter les mauvaises surprises.

 

L’avenir de l’investissement locatif à Paris semble prometteur, malgré ces contraintes. La ville continue d’attirer une population internationale et dynamique, assurant ainsi une demande locative constante. Les projets d’urbanisme et les améliorations des infrastructures, comme le Grand Paris Express, devraient encore renforcer l’attractivité de certains secteurs, offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs avisés.

Questions fréquentes

Depuis le 1er juillet 2019, les loyers à Paris sont encadrés, limitant le montant que les propriétaires peuvent exiger. Cela peut réduire la rentabilité locative, mais permet de stabiliser le marché locatif. Il est crucial de vérifier les loyers de référence pour éviter les litiges​

Oui, investir dans des petites surfaces, comme des studios ou des T2, est souvent plus rentable. Ces biens sont très demandés par les étudiants et jeunes professionnels. Les quartiers centraux et bien desservis par les transports en commun sont particulièrement prisés pour ce type d’investissement​

Les principaux risques incluent une rentabilité relativement faible en raison des prix d’achat élevés, l’encadrement des loyers, et la nécessité de se conformer aux réglementations strictes sur les diagnostics et les rénovations. Il est crucial de bien étudier le marché et de choisir le bon quartier​.

Investir à Paris offre une demande locative constante et élevée, assurant une forte liquidité du bien. Bien que les prix soient élevés, la capitale garantit une valorisation du patrimoine et des rendements locatifs stables entre 3% et 4% par an. Paris demeure une ville attractive avec une économie dynamique, une forte activité touristique et culturelle, et des infrastructures de transport bien développées

Les arrondissements comme le 4ème, le 9ème et le 11ème sont populaires pour leur diversité et leur dynamisme. Le 19ème et le 20ème arrondissements, en pleine revitalisation, offrent des opportunités avec des prix plus abordables et une demande locative croissante, surtout autour de La Villette et Belleville​

BESOIN D'UN CONSEILLER ?

Vous souhaitez bénéficier de mon expertise et de mon conseil :  

je vous propose mes services afin d’analyser votre dossier (donnée financière, fiscalité), de définir vos objectifs et faire en sorte de définir les stratégies les plus efficaces. Vous bénéficiez de mon conseil en tant que professionnel indépendant.

Masterclass gratuite

En cliquant sur le bouton ci-dessus vous acceptez que votre adresse mail soit enregistrée dans un fichier informatisé conformément à notre Politique de confidentialité afin de recevoir notre newsletter. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment en nous adressant un email ou en cliquant directement sur les liens de désinscription.