Tout savoir sur le statut LMNP !

un fauteuil jaune dans un pièce meublée pour le statut lmnp

En matière d’investissement locatif, le statut LMNP, si vous ne le connaissez pas encore, concerne les propriétaires qui proposent des locations meublées. La grande majorité des investisseurs immobiliers préfèrent en effet être en statut LMNP qui est facilement atteignable que le statut LMP ou location meublée professionnelle. Aujourd’hui, je vais vous parler des conditions d’obtention d’un statut LMNP. Autrement dit, quelles sont les conditions à remplir pour devenir loueur en meublé non professionnel.

Je vais également vous éclairer sur les avantages de devenir loueur en LMNP. C’est important avant d’investir dans un bien immobilier parce que tout investisseur s’est posé cette question bien avant leur prise de décision d’investir dans l’immobilier. Voici cette fameuse question : qu’est-ce qui est rentable, investir dans un bien immobilier pour de la location meublée ou avoir un patrimoine immobilier qui va être loué à vide ?

C’est la raison pour laquelle j’ai pris le temps de préparer ce dossier. Cela afin que vous puissiez tout savoir sur le statut LMNP. Si vous êtes prêt, allons faire le tour d’horizon de statut LMNP.

Pourquoi devriez-vous miser sur le statut LMNP ?

Pour les contribuables français, l’investissement locatif via le statut LMNP leur permet de développer leur patrimoine immobilier. Et cela en ayant la possibilité de constituer un complément de revenus pour la retraite. Toujours avec le régime fiscal LMNP, on a eu l’opportunité de construire un bon nombre de résidences de services, que ce soit pour les étudiants que pour les personnes âgées.

Le premier avantage du statut LMNP serait alors la capacité d’adaptation à l’évolution démographique qui est en augmentation constante. Ainsi, toujours en France, le vieillissement de la population ne fait qu’augmenter l’intérêt des investissements en EHPD et/ou en résidence seniors. Comment ça se fait ?

Ces types d’investissements vont répondre aux besoins de la population qui ne cesse d’augmenter. Donc une population grandissante qui ne cherche qu’à trouver des résidences adaptées malgré l’insuffisance des offres. Et c’est là que repose l’intérêt du statut LMNP. Cela grâce à la construction de nombreuses résidences pour seniors. Donc la réponse idéale aux offres insuffisantes du secteur d’investissement EPHD.

Comment le statut LMNP fonctionne en réalité

Dans le cadre d’un investissement en location meublée, notamment dans une résidence de services telle que les résidences étudiantes, de tourisme, senior, EHPD ou résidence d’affaires, vous pouvez bénéficier d’une réduction des intérêts de vos emprunts grâce au statut LMNP. Ce qui va vous permettre de réduire votre taxe foncière, mais aussi d’amortir votre investissement sur une trentaine d’années. Par conséquent, le montant imposable des revenus qui sont générés par la location sera supprimé tout au long de la durée de votre emprunt. Cet amortissement correspond donc à la perte ou à la diminution de la valeur de votre bien immobilier pour une période donnée. Il va également permettre de déduire le coût de cette dévalorisation annuellement. Et les revenus qui sont issus de la LMNP sont considérés comme étant des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux.

À cet effet, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-Bic et le régime en bénéfice réel LMNP.

Le régime Micro-Bic

Vous pouvez opter pour le régime Micro-Bic dans le cas où vos revenus en statut LMNP sont inférieurs à 32 900 € annuellement. Et l’avantage avec ce premier régime fiscal c’est l’abattement forfaitaire pour les charges de 50% sur vos revenus locatifs.

Autrement dit, il s’agit d’un régime simplifié d’imposition qui est plafonné à 32 000 € par an. Aucune charge n’est donc déductible. Que ce soit les frais d’entretien, des travaux, des assurances, etc. En effet, le revenu net imposable sera calculé seulement après un abattement de 50%. Mais le statut LMNP est particulièrement plébiscité par tout investisseur souhaitant avoir la possibilité de générer des revenus non imposables.

Le régime Micro-Bic s’applique donc pour les logements en location meublée et à usage de résidence principale. Mais aussi les logements meublés à usage temporaire, donc aux locations saisonnières.

Il faut également noter que certaines locations saisonnières permettent de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges dépassant les 50%, soit 71% pour être précis. Mais pour ce faire, il faut que le plafond annuel ne dépasse pas les 82 200 €.

Le régime en bénéfice réel en LMNP

Il s’agit ici d’un régime obligatoire si vos revenus locatifs dépassent les 32 900 € par an. Donc, vous pouvez déduire vos charges et si elles peuvent générer des bénéfices, vous pourriez les ajouter à votre revenu global.

Donc si les charges liées à l’entretien de votre bien à location meublée en statut LMNP sont supérieures à l’abattement d’un taux de 50%, ce serait préférable que vous optiez pour le régime réel. Mais celui-ci n’est pas toujours optionnel. Il se pourrait qu’il soit obligatoire quand vos revenus locatifs dépassent les 32 900 € par an. Et quand les revenus que vous percevez grâce aux loyers sont supérieurs à 23 000 € annuellement, le statut LMP (location meublée professionnelle) deviendra obligatoire.

Je vous donne ci-après la liste des charges liées au statut LMNP, donc les charges liées au logement en LMNP à déduire.

Les charges qui seront calculées

Il s’agit :

  • des Intérêts et des frais d’emprunt immobilier ainsi que les frais de notaire ;
  • de la taxe foncière et les assurances logement ;
  • des travaux de rénovation et les dépenses d’entretien (nettoyage, entretien des espaces verts, etc.) ;
  • des charges de copropriétés et les consommations du locataire (au cas où les contrats restent à votre nom)

Les dépenses réelles

Ici, il s’agit plutôt :

  • De l’amortissement de votre bien ainsi que du mobilier, vu qu’il s’agit d’une location meublée. La perte de valeur estimée du logement sera alors déduite annuellement et doit être constante ;
  • Et des provisions relatives aux charges.

Les avantages de la location meublée en statut LMNP ?

En optant pour le statut LMNP, vous, en tant qu’investisseur immobilier, bénéficierez de plusieurs avantages. Et c’est la raison pour laquelle le statut LMNP attire un nombre important de propriétaires bailleurs. Estimant qu’il s’agit d’un régime moins contraignant que celui d’une location à vide.

La location meublée a en effet quelques points forts non négligeables. Tels que :

  • Des prix d’achat attractifs et la possibilité d’investir sans apport ;
  • Des logements gérés par un gestionnaire, valable dans le cas d’une défiscalisation LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard ;
  • Un bail commercial sur 9 ans et plus, donc des loyers garantis même en cas de vacances locatives ;
  • La possibilité de récupérer la TVA à un taux de 20% sur une période de 3 à 6 mois ;
  • La possibilité d’amortissement du bien et du mobilier et la possibilité de reporter indéfiniment l’amortissement en cas d’excès de celui-ci ;
  • La non-existence d’imposition de vos revenus locatifs ;
  • Une rentabilité plus importante que celle d’une location nue ;
  • La déduction des charges et des intérêts de vos emprunts et de vos loyers. Donc en cas de déficit, ce dernier peut être reporté sur les revenus de même nature sur une période de 10 ans ;
  • La possibilité de bénéficier d’une occupation personnelle du logement (pour le cas des résidences de tourisme).
location meublée investissementfaq

Mais en statut LMNP, comment bénéficier des avantages fiscaux ?

Le quatrième point que je vais aborder consiste à savoir comment bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP. Pour ce faire, vous devez scrupuleusement respecter certaines conditions. Les voici :

  • Vous devez premièrement acheter les logements dans une résidence de services ou une résidence de tourisme classée ;
  • Ladite résidence doit au moins proposer 3 services parahôteliers. Notamment l’entretien des parties privatives, l’accueil et le gardiennage, les petits déjeuners, la fourniture du linge de maison, etc. ;
  • Le bien immobilier doit être mis en location via un bail commercial d’au moins 9 ans à celui qui va exploiter la résidence ;
  • Vous devez récupérer la TVA immobilière de 20% du prix de revient HT de votre logement sur les biens en LMNP ;
  • Vous devez percevoir des revenus nets garantis qui sont également fixés par bail commercial. Mais aussi défiscalisés à long terme via les mécanismes des amortissements ;
  • Appliquer une TVA sur les loyers d’un taux de 5,5% ;
  • Vous devez bénéficier d’un amortissement linéaire de la valeur de votre bien immobilier hors taxes et hors-terrain sur 30 ans ;
  • Vous devez obligatoirement vous inscrire au RCS si vous êtes en LMP et si vous percevez des revenus BIC de plus de 23 000 € annuellement plus la moitié des revenus d’activité du foyer ;
  • La TVA doit être acquise à la 20e année et dans le cas d’une revente anticipée de votre bien en LMNP, elle sera remboursée au prorata temporis. Dans ce cas, le nouveau propriétaire peut amortir 100% du bien LMNP hors terrain.

Comment fixer le loyer en statut LMNP ?

Maintenant, je vais vous apprendre comment fixer le loyer en statut LMNP. Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, c’est le propriétaire bailleur qui va fixer le loyer initial. Celui-ci est alors fixé librement en respectant la loi ALUR. Donc, vous ne devriez en aucun cas dépasser les plafonds fixés dans les zones tendues. Et puis, il se pourrait que le contrat de location (on en parlera plus tard) contienne une clause qui prévoit sa révision une fois toutes les 3 ou tous les 6 ans.

Donc lors du renouvellement du contrat de bail, le montant du loyer peut naturellement être réajusté. C’est envisageable si vous estimez que le coût du loyer est sous ou surévalué. Mais il faut faire attention à bien suivre la procédure y afférent. Et si le bailleur et le locataire s’accordent sur la réalisation des travaux de rénovation ou d’amélioration, le montant du loyer peut être majoré ou minoré en conséquence.

Qu’en est-il du contrat de location en LMNP ?

Maintenant comme promis, je vais vous parler du contrat de location en statut LMNP. En vue d’une location meublée, le contrat de location peut être résilié par le locataire à tout moment. Seulement, il doit respecter le prévis de 1 mois.

Quant au propriétaire bailleur, s’il ne souhaite pas renouveler le bail, il doit prévenir son locataire 3 mois en avance. Aussi, les raisons de la non-reconduction doivent être formulées de manière explicite.

Quelles sont les conditions d’obtention d’un statut LMNP ?

Pour devenir un investisseur en LMNP, vous devez être soumis aux obligations liées aux bailleurs. Pour commencer, vous devez tout d’abord vous enregistrer auprès du centre d’impôts. C’est-à-dire le centre dont dépend le bien immobilier en question. Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°11921*05. Autrement dit, la Déclaration de début d’activité-Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante, également connue sous le numéro P0i. Ensuite, vous allez l’envoyer au Greffe du tribunal de Commerce. Vous pouvez facilement avoir accès à ce formulaire LMNP auprès du service public.

Comment être éligible ?

Pour être éligible, vous ne devez pas déclarer plus de 23 000 € de revenus locatifs annuellement. Vous devez également veiller à ce que votre activité locative ne représente pas plus de 50% des revenus globaux. Au-delà de ces chiffres, vous allez être obligé d’opter pour le statut LMP (Location meublée professionnelle).

Comment choisir entre le régime Micro-Bic et le régime réel ?

Entre le régime réel et le régime Micro-Bic, il y a une énorme différence. Mais sous le statut LMNP, c’est plutôt le régime réel qui s’avère plus important. Mais si le régime micro-Bic est facile à utiliser, il en est impossible de déduire les charges  et les dépenses engagées dans le cadre d’un investissement locatif ou d’une activité locative. Or, dans la majorité des cas, le total des charges et des dépenses dépasse souvent l’abattement forfaitaire de 50%. En résumé, le statut LMNP permet de bénéficier de plusieurs avantages pour le propriétaire-bailleur. Le secret c’est de bien cerner le sujet et se lancer en connaissance des conditions à respecter afin de devenir un loueur en statut LMNP.

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