Comment réaliser une simulation d’investissement locatif

un crayon a papier sur un cahier pour une simulation d'investissement locatif

L’immobilier locatif fait partie des placements les plus sûrs et les plus rentables. Ainsi, si vous voulez préparer votre retraite ou tout simplement agrandir votre patrimoine immobilier, lancez-vous. Peu importe qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou bien d’un local. Retenez juste qu’un investissement locatif ne se fait pas à la hâte et qu’il est toujours bon de faire une simulation d’investissement locatif.

Si l’activité est tentante, il ne faut pas non plus oublier qu’il y a toujours des risques. Comme dans tous les investissements d’ailleurs. Voilà pourquoi il est recommandé de faire une simulation investissement locatif. Cela vous permet notamment d’avoir une idée de la rentabilité de votre projet. Dans cet article, je vous montre comment faire.

L’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?

Le marché de l’immobilier est florissant, en particulier l’immobilier locatif dans lequel de plus de plus de particuliers investissent. Le principe de l’investissement locatif est simple : acquérir un bien, puis le louer. Ce faisant, le propriétaire perçoit un loyer tous les mois, pour peu qu’il trouve un locataire pour signer un contrat de bail.

Il y a plusieurs types de locations dont :

  • La location vide ou « nue » : il s’agit de louer une maison ou un appartement dépourvu de meubles. Pour un premier investissement, le bail d’une location vide dure jusqu’à 3 ans renouvelables.
  • La location meublée : c’est la mise en location d’un logement meublé. Pour un premier investissement dans la location meublée, le bail est réduit à un an, voire neuf mois si le locataire est étudiant.
  • La location saisonnière : c’est le fait de louer une habitation le temps d’une saison, soit 3 mois tout au plus. Ce type de business est particulièrement rentable dans des zones dites « touristiques ».

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

Autant le dire tout de suite, l’investissement locatif est prisé par sa rentabilité, et surtout sa fiabilité. Raison pour laquelle bon nombre de bailleurs n’hésitent pas à faire des prêts pour acquérir un bien neuf ou ancien. Parce qu’après tout, il pourra rembourser les mensualités avec le loyer que son locataire lui versera. Cela dit, il est tout de même rare que le loyer seul suffise à payer le montant de la mentalité d’un prêt immobilier.

Toujours est-il qu’une fois le prêt remboursé, tout ne sera que bénéfice.  Cette stratégie fonctionne donc à long terme. À noter que le particulier peut payer de sa propre poche le prix d’un logement locatif. Par ailleurs, de plus en plus de personnes envisagent cette alternative pour préparer une retraite décente. Comme quoi, avoir une maison en location compense assez bien la baisse de revenus. Par conséquent, investir dans l’immobilier locatif, c’est garantir une retraite sereine.

Les avantages de l’investissement locatif ne s’arrêtent pas là. Outre les loyers, l’activité permet aussi de faire des économies sur les impôts. Pour cela, il y a ce qu’on appelle la « défiscalisation immobilière ». Pour faire court, ce sont des dispositifs qui visent à réduire les charges fiscales de manière entièrement légale. S’il y a un grand nombre de lois qui proposent aux investisseurs des réductions de taxes, je vais vous en citer deux des plus connues :

  • La loi Pinel : elle concerne les acquisitions de biens neufs. Le propriétaire peut économiser jusqu’à 21% des charges et dépenses en impôts pour une location de 12 ans.
  • La loi Denormandie : c’est comme le dispositif Pinel sauf qu’elle s’applique sur l’acquisition de biens anciens. Les réductions fiscales peuvent aussi aller jusqu’à 21%.

Simulation d’investissement locatif : que faut-il savoir ?

La simulation d’investissement locatif a pour but d’évaluer, d’estimer le rendement et de prévoir les risques possibles d’un projet de location immobilière. Pour calculer les bénéfices, il faut prendre en compte le loyer mensuel, le prix d’acquisition du bien et bien évidemment les taxes, charges et autres frais.

Apprendre la signification des termes

Avant de vous montrer comment réaliser une simulation d’investissement locatif, je vais prendre le temps de vous définir deux notions :

La rentabilité locative brute

C’est la somme d’argent que le logement loué génère de manière générale sur une année en tenant compte de l’investissement.

La rentabilité locative nette

C’est pareil que la précédente, sauf qu’elle intègre les charges, les taxes, et tous types de frais relatifs au logement.

Voici les charges prises en compte pour calculer la rentabilité locative nette :

  • Les charges non récupérables : elles englobent les frais de réparation qui ne sont pas à la charge du locataire. En effet, le propriétaire a des devoirs sur son bien, et toutes les dépenses qui ne peuvent pas être déduites du dépôt de garantie. Elles sont donc non récupérables, mais contribuent à augmenter la valeur marchande du bien.
  • Les frais des travaux d’envergure : si les menues réparations sont à la charge du locataire, les gros travaux reviennent au bailleur. C’est le cas par exemple de la rénovation toiture, du changement de chaudière ou encore du ravalement de façade.
  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion : cela peut s’agir des dépenses liées à la gestion locative, les assurances, etc.
  • Les intérêts si le propriétaire a recouru à un prêt immobilier pour l’acquisition du bien.

Calculer la rentabilité du projet en faisant une simulation d’investissement locatif

Connaître la rentabilité d’un projet locatif, c’est s’assurer de sa viabilité. Comme quoi, personne n’aurait envie d’investir dans une activité qui ne rapporte pas. Bien sûr, le succès fait intervenir de nombreux facteurs. Toujours est-il qu’il est possible d’obtenir un indicateur de succès en chiffres grâce à une simulation investissement locatif.

Formule de la rentabilité brute annuelle

Loyer x 12 ÷ Prix d’acquisition du bien x 100 

Formule de la rentabilité nette annuelle

(Loyer x 12) – (Taxe foncière + Charges non récupérables + Frais de gestion) ÷ Prix d’acquisition x 100

Évaluer le taux d’endettement

La question de la capacité d’endettement n’a lieu d’être que lorsque l’investisseur a l’intention de demander un crédit. Le cas échéant, l’établissement financier cherchera à connaître sa capacité d’emprunt. Si celui est « solvable », c’est-à-dire pouvant assumer le prêt, la banque débloque la somme. Dans le cas contraire, la demande se voit refuser.

L’évaluation du taux d’endettement se fait sur :

  • Les revenus officiels (salaires, retraite ou placements réguliers)
  • Les revenus fonciers
  • Les bénéfices industriels ou commerciaux

Comme vous pouvez le voir, le calcul ne tient pas compte des revenus incertains et qui n’ont aucune garantie. D’ailleurs, c’est l’une des raisons qui explique pourquoi les indépendants ont du mal à avoir un prêt. Effectivement, leur situation financière est en perpétuel mouvement.

Quoi qu’il en soit, les banques vérifient ce taux. S’il est au-dessus de 33%, alors les organismes financiers rejettent le dossier du demandeur de prêt. Cela dit, il y a une exception à cette règle. Les banques sont indulgentes envers toutes les personnes qui ont des revenus mensuels très élevés.

Déterminer les restes à vivre

Lors d’une simulation d’investissement locatif, en particulier dans le cadre d’un prêt, il faut déterminer les restes à vivre. Ces derniers représentent le reste du salaire après avoir payé la mensualité. En principe, ils doivent valoir plus de 67% pour pouvoir régler les charges fixes et les dépenses mensuelles. Si la banque constate que les restes à vivre sont trop bas pour vivre décemment, elle risque de rejeter la demande.

Calculer les ressources nécessaires

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite des ressources financières énormes, soit un investissement de 5 chiffres, voire plus. Le plus souvent, les fonds personnels ne suffisent pas. Il est donc essentiel de calculer à l’avance les ressources nécessaires pour le projet immobilier. Vous saurez si vous avez besoin de faire un prêt ou non.

Si un crédit immobilier s’impose, alors pensez à contacter un établissement de prêt. Ce dernier peut exiger un apport personnel dans le but de diminuer les risques qu’il prend. Les risques sont inversement proportionnels au montant de l’apport financier. Cela dit, la plupart du temps ce n’est pas obligatoire.

une personne faisant des calculs sur une feuille blanche pour une simulation d'investissement locatif

Comment fonctionnent les outils de simulation d’investissement locatif ?

De nos jours, il est désormais possible de faire des simulations d’investissement locatif en ligne. Cela grâce à différents types d’outils. Ces simulateurs d’investissement locatif sont simples d’utilisation, mais s’avèrent très performants. En effet, ils permettent d’effectuer des projections réalistes et d’avoir une idée assez précise des bénéfices.

Les outils permettent notamment d’obtenir rapidement ces données :

  • Le montant pouvant être investi selon les revenus de l’investisseur
  • La rentabilité brute et nette du bien immobilier en location
  • Les mensualités, le taux d’intérêt, la durée du paiement selon la valeur du crédit
  • La capacité d’emprunt selon les revenus de l’investisseur
  • Le taux d’endettement en fonction des revenus de l’investisseur
  • L’estimation des réductions des charges fiscales selon le dispositif choisi
  • Etc.

Vous l’aurez compris, les calculettes d’investissement en ligne peuvent vous faciliter grandement la tâche. Ce sont donc des alliés de taille si vous voulez vous lancer dans un investissement locatif. Il est toujours important de vérifier de nombreux paramètres afin d’éviter les mauvaises surprises.

Cependant, ne leur faites pas aveuglément confiance non plus. Après tout, ce ne sont que des données théoriques. Ainsi, tout n’est pas à prendre. À titre d’exemple, ces outils ne prennent pas en compte les périodes de vacance locative alors que ces dernières sont inévitables.

Considérez-les donc à leur juste titre : c’est-à-dire des indices. Analyser les résultats pour déterminer la viabilité et la rentabilité de votre projet locatif.

Rentabilité locative : quel est le taux idéal ?

Au risque de vous décevoir, il est impossible de répondre à cette question et je vais essayer de vous expliquer pourquoi. Il faut savoir que la rentabilité locative dépend de nombreuses variables. Parmi elles, l’état de l’immeuble, le prix d’acquisition, les frais de notaire, les frais de travaux, les charges, le loyer, etc. De cela dépend le succès d’un investissement locatif.

Ce qui explique pourquoi les grandes agglomérations enregistrent souvent une faible rentabilité. De même quand le marché est saturé ou que les loyers sont très chers. Il faut néanmoins rester pragmatique. En effet, une faible rentabilité locative ne signifie pas perte locative. D’ailleurs, cela peut être compensé par une forte demande. Après tout, ne vaut-il pas mieux d’avoir des locataires toute l’année avec une faible rentabilité qu’une vacance locative de 5 mois, mais une forte rentabilité ?

Si donner le taux idéal est impossible, je vais néanmoins vous donner des estimations pour faire le bon choix. À cet effet, il n’y a rien de mieux qu’un bon vieil intervalle. Le verdict est que le taux de rentabilité idéal, s’il existe, doit se situer entre 2 et 7%. En dessous de 2%, ce n’est pas rentable, au-dessus de 7%, c’est trop beau pour être vrai. Cela étant, en matière de rentabilité locative, retenez que les chiffres ne garantissent rien par avance.

Mes conseils pour réaliser une simulation d’investissement locatif

L’investissement locatif vous intéresse-t-il ? Quelles que soient les raisons qui vous poussent à le faire, réaliser une simulation est une étape cruciale. Pour vous aider dans votre première simulation investissement locatif, voici deux conseils importants.

Le premier concerne la simulation du taux d’endettement ou la capacité d’emprunt. Je vous conseille d’en faire votre priorité. En guise de rappel, le taux d’endettement ne doit pas excéder 33% sinon votre demande de prêt a de fortes chances d’être rejetée. Il est donc primordial de l’estimer en fonction de vos charges si vous comptez recourir à un crédit immobilier. Outre l’exception dont j’ai fait part un peu plus haut, certaines banques intègrent dans leurs calculs le futur loyer comme ressources.

Le second conseil concerne l’investissement locatif sans apport personnel. Ce que vous devez comprendre, c’est que sans apport personnel, c’est difficile d’obtenir un crédit immobilier. Les intuitions financières ont besoin d’être rassurées. De ce fait, dans votre simulation, ce serait une grave erreur de ne pas envisager l’hypothèse d’un apport personnel.

Conclusion

La simulation est sans aucun doute la clé du succès d’un investissement locatif. Tout simplement, car elle permet de savoir à l’avance si un projet en vaut la peine ou non. Bien que vous puissiez le faire manuellement, aujourd’hui, il existe des simulateurs en ligne. Ces derniers vous donnent toutes les données nécessaires sur la rentabilité de l’investissement locatif. Pour toutes questions sur la gestion de patrimoine, n’hésitez pas à me contacter.

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