Démembrement de Propriété : Guide Complet pour Optimiser Votre Patrimoine

Par Vincent Gaspalon

Sommaire

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La loi de finances 2019, en son article 109 — devenu l’article 64a du code des procédures fiscales a apporté une légère modification au régime de l’abus de droit. Celui ne caractérise plus uniquement les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal, mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Néanmoins, les transmissions anticipées de patrimoine, notamment dans le cadre d’un démembrement de patrimoine, n’est pas concerné par ces dispositions.

 

Ce concept peut vous être encore étranger. Pourtant, il présente des avantages fiscaux considérables. Ainsi, il figure parmi les méthodes d’investissement les plus avantageuses. Dans cet article, je vous emmène faire le tour des questions que vous pourrez vous poser sur le sujet.

Définition et principes du démembrement de propriété

champ herbe séparation verticale démembrement propriété

À l’inverse du processus d’indivision, le démembrement de propriété est un acte juridique sur la propriété qui consiste à diviser la pleine propriété. C’est-à-dire qu’il y la constitution de deux parties distinctes du bien immobilier, d’un point de vue juridique : l’usufruit et la nue-propriété.

 

D’une autre manière, nous pouvons dire que le démembrement est une méthode de montage patrimonial obtenu lorsque les trois attributs de la propriété (l’usus, le fructus et l’abusus) ne sont pas réunis chez un seul propriétaire.

Les principes du démembrement

Selon l’article 544 du Code Civil, la propriété se définit comme étant le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Naturellement, cet usage doit être conforme aux dispositions des lois et des règlements en vigueur. Le droit de propriété se compose de 3 attributs qui sont le droit d‘en user, d’en disposer et d’en récolter les fruits.

 

Le démembrement consiste à répartir ces droits entre plusieurs personnes. L’usufruit dure le temps prédéfini dans le contrat ou tant que subsiste son bénéficiaire. À cette échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété.

Quand recourir au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété se présente comme la meilleure alternative dans les 2 cas suivants :

  • Investissement immobilier à moindre cout,
  • Préparation de la transmission d’un patrimoine immobilier à la descendance.

Types de démembrements de droit de propriété

En cas de démembrement, les personnalités concernées se partagent les droits de propriété.

Usus

C’est le droit d’utiliser le bien. Dans le cas des biens immobiliers, l’usus donne le droit d’habiter la maison.

Fructus

C’est le droit de jouir des fruits récoltés du bien. S’il s’agit d’un bien immobilier, les loyers constituent ces revenus.  

Abusus

C’est le droit de disposer du bien, le vendre, le donner, le léguer, le détruire, etc. La personnalité qui en a le droit garde la main mise sur son patrimoine, même s’il ne l’utilise pas directement.

Usufruit et nue-propriété

Dans le cadre d’un démembrement de propriété immobilière, les droits des parties prenantes se divisent en 2 :

  • L’usufruit : le droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien immobilier est détenu par l’usufruitier.
  • L’abusus : le droit de disposer de la nue-propriété, qui revient au nu-propriétaire.

Quasi-usufruit

En cas de démembrement, les personnalités concernées se partagent les droits de propriété.

Variantes de démembrement de propriété

ombres 2 personnes séparation démembrement de propriété

Nous distinguons 2 types de démembrement de propriété dans l’immobilier.

Démembrement Temporaire

On parle surtout d’usufruit temporaire. En effet, c’est l’usufruit qui est soumis à la limitation de durée : 10, 15 ou 20 ans, suivant le contrat établi conjointement entre les 2 parties. À la fin de cette période, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété.

 

Dans le modèle Perl, les parties prenantes choisissent un bailleur professionnel à qui ils cèdent l’Usufruit Locatif Social (ULS). Celui-ci sera s’occupera de la gestion locative ainsi que de l’entretien du bien.

Démembrement dit Viager

C’est le modèle type de démembrement de propriété en vue d’une succession. Aucune limitation n’est fixée pour la durée de l’usufruit. La pleine propriété reviendra automatiquement au nu-propriétaire au décès de l’usufruitier.

Avantages du démembrement de propriété

Réduction des couts

Le cout d’acquisition d’une nue-propriété représente une fraction du cout total du bien immobilier. Le démembrement se présente alors comme une solution idéale pour réduire les couts de son investissement initial.  

Répartition des responsabilités

Dans ce même cas de figure, les 2 parties se partagent les responsabilités vis-à-vis de la possession :

 

  • À l’usufruitier les taxes locales (foncière et d’habitation) et les travaux d’entretien du bâtiment,
  • Au nu-propriétaire les grosses réparations.

 

Cela permet au nu-propriétaire de contrôler l’état du bien qu’il va recevoir à la fin de l’usufruit.

Avantages fiscaux

Le démembrement de propriété présente des avantages fiscaux considérables. Le fait est que la propriété soit divisée en deux, tant sur les droits que sur les responsabilités. Ainsi, les couts de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) sont réduits. En effet, ceux-ci sont calculés sur la part de l’usufruit. Ce qui réduit, voir supprime les taxes.

 

En termes de succession, la transmission en pleine propriété se fait en franchise de droits fiscaux.

Procédures de démembrement de propriété

Maintenant, je vous propose de découvrir comment procéder à un démembrement de propriété.

Démarches à suivre

La démarche est toute simple. Il vous suffit de contacter votre notaire. Rendez-vous chez lui avec la personne avec qui vous souhaitez partager la pleine propriété de votre patrimoine.

 

Avant la signature, vous devrez décider des modalités de sorties :

  • Viagère, ou
  • Temporaire. Dans ce cas, définir une période (10, 15 ou 20 ans)

 

Pour le reste, il existe un barème fiscal pour calculer et fixer les parts de chacun.

Précautions à prendre

Pour jouir pleinement des différents avantages du démembrement de propriété, vous devez rester vigilant sur certains points :

 

  • Veillez à transmettre la nue-propriété du bien par acte notarié. Cela évitera à vos héritiers de payer les droits de succession sur la valeur totale du patrimoine. Et pour être valide, l’acte doit avoir été authentifié au moins 3 moins avant le décès.
  • Mettez en place un usufruit avantageux pour son bénéficiaire. Cela vous gardera des soupçons d’intentions de vouloir contourner le paiement de l’IFI.
  • Tenez-vous en à vos droits, obligations et responsabilités en tant qu’usufruitier ou nu-propriétaire. À défaut, l’autre parti pourra vous traduire en justice.

 

Notez qu’une fois l’usufruit du bien cédé, il n’est plus possible de faire machine arrière.

Modalités d'achat en démembrement

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Du côté de l’investisseur, nous pouvons distinguer 3 modalités d’achat en démembrement de propriété.

Achat en démembrement simple

C’est le cas, lorsque parents et enfants décident d’acquérir un bien immobilier ensemble. Les parents prennent l’usufruit, et l’enfant achète la nue-propriété. Pendant les jours restants des parents, ceux-ci jouissent du bien. L’enfant récupère la pleine propriété lorsque ses parents viennent à décéder, sans avoir à verser les droits de succession.

Achat en démembrement croisé

Cela consiste à prendre chacun (des partis), une part de l’usufruit et aussi une part de la nue-propriété. Si l’un décède, le conjoint survivant conserve ses parts d’usufruit et de nue-propriété, et continue de jouir de son logement. L’achat en démembrement croisé est une solution pratique pour les couples non mariés, pour lesquels le conjoint ne fait pas partie des ayants droit.

Achat en démembrement immobilier croisé par une SCI

Dans ce cas, nous parlons d’associés qui se partagent également l’usufruit et la nue-propriété d’un logement. La part pour chaque associé est constituée à moitié d’usufruit et pour l’autre moitié, de nue-propriété.

Coût et calcul du démembrement de propriété

L’acte juridique de démembrement de propriété est gratuit. Cependant, vous ne pourrez le faire que par l’intervention d’un notaire. Les frais notariaux constitueront alors le cout du démembrement. Il est variable selon les tarifs pratiqués par le notaire. Dans la pratique, ils s’élèvent, en moyenne, à 1 500 euros.

 

Les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété sont calculées et réparties suivant un barème fiscal préétabli. Il est fixé suivant l’âge de l’usufruitier et concerne uniquement les usufruits viagers.

 

Dans le cas d’un actif successoral, la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont calculées sur l’actif net, c’est-à-dire, diminué des dettes et des éventuelles exonérations.

Sortir du démembrement de propriété

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La cession de l’usufruit de sa propriété est un acte définir que le nu-propriétaire ne peut révoquer. La sortie d’un démembrement s’entend uniquement à l’extinction de l’usufruit. Cette situation est prévue dans le contrat et intervient dans 2 cas seulement :

 

  • Le décès de l’usufruitier,
  • La fin de la période préfixée du démembrement.

 

Toutefois, la sortie du démembrement peut se faire avant la fin prévue si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, abuse ou renonce à ses droits. 

Comment calculer l'abattement fiscal ?

Depuis le 31 juillet 2012, un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant peut être appliqué tous les 15 ans. Un couple ayant 3 enfants peut alors donner la somme de 500 000 euros en franchise d’impôts.

Intégration du démembrement avec les SCPI

En étant usufruitier ou nu-propriétaire, vous êtes garanti de tirer le maximum de profit en démembrement dans le cadre d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement immobilier). En effet, vous pouvez choisir votre type d’investissement en fonction de vos objectifs.

 

Ainsi, pour se constituer un patrimoine à moindre cout, il vaut mieux privilégier l’option nu-propriétaire en SCPI. En plus, vous bénéficierez d’un revenu supplémentaire lorsque vous aurez recouvré la pleine propriété.

 

Si profiter d’un revenu complémentaire dans l’immédiat c’est ce qui vous tente, alors être usufruitier en SCPI devrait être votre choix. Par ailleurs, cette alternative vous permet, en plus, d’un faible taux d’imposition.

Donation temporaire d'usufruit

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La donation temporaire d’usufruit est une variante de démembrement de propriété. Elle se contracte pour une durée limitée, de 10 ans, en général. Elle pourrait être une excellente alternative dans certains cas. Mais il faudrait bien en mesurer les opportunités et les risques avant de céder l’usufruit de votre propriété à un tiers.

Cas pour une donation temporaire d'usufruit

La donation temporaire d’usufruit répond à des besoins spécifiques :

 

  • Si vous souhaitez réduire votre facture IFI,
  • Si vous souhaitez aider un de vos proches, amis, famille ou enfant. Dans ce cas précis, en lui cédant l’usufruit, il pourra s’en servir pour s’y loger ou pour percevoir le loyer pendant la période prédéfinie.

Avantages et inconvénients de la donation temporaire

Ce procédé présente certains avantages.

 

  • Vous conservez votre bien ainsi que votre droit d’en disposer à votre guise (l’abusus)
  • Pendant toute la durée de la donation, le bien sort de votre patrimoine. Pour un bien immobilier, cela a pour conséquence de réduire votre Impôt sur la fortune Immobilière.
  • Vous bénéficiez de droits de mutation limités. En effet, pour une donation d’usufruit temporaire de 10 ans, les droits à payés sont calculés sur 23 % seulement de la valeur en pleine propriété.

 

Restez vigilant, toutefois, car si vos motivations ne sont pas justifiées, c’est-à-dire, si la donation ne répond pas à des besoins réels du bénéficiaire de l’usufruit, l’administration fiscale considèrera que votre démarche n’a pour seul intérêt que de réduire votre IFI. Vous risquez alors de vous faire redresser.

 

En outre, la donation temporaire d’usufruit n’est définitivement pas le moyen pour préparer la succession. À la fin de la période édictée, le propriétaire recouvre la pleine propriété, qui réintègre son patrimoine.

Points clés à retenir du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à répartir les différents attributs d’une propriété entre plusieurs personnes. D’une part, l’usufruitier dispose du droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. D’autre part, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien. L’ensemble de ces droits constitue la pleine propriété. Ainsi, les vente ne peuvent être conclut que par accord commun des 2 partis.

 

Ce procédé permet de se partager les droits, mais aussi les obligations et les responsabilités vis-à-vis de la propriété. Les propriétaires et les investisseurs trouveront toujours la meilleure formule pour profiter pleinement de cet acte juridique aux multiples facettes.

Questions fréquentes

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée par un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruitier a 60 ans, la valeur de l’usufruit est de 50% et celle de la nue-propriété de 50%

L’usufruit temporaire est limité dans le temps, contrairement à l’usufruit viager qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier. À la fin de la période définie, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien

Le démembrement de propriété prend fin à la mort de l’usufruitier ou à la fin de la période définie pour un usufruit temporaire. À ce moment, la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire sans droits de mutation

Les frais de notaire pour un démembrement de propriété sont similaires à ceux d’une vente classique, soit environ 7 à 8% du prix dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf, plus les frais de rédaction de l’acte​.

La vente d’un bien démembré nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Aucun d’eux ne peut vendre le bien seul​

Les risques incluent des conflits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la gestion du bien, des imprévus liés aux obligations de réparation, et une complexité fiscale et administrative accrue

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