Calcul de la plus value immobilière : tout savoir

Êtes-vous peut-être sur le point de vendre ou d’acheter un bien ? Pourtant, vous voulez préserver votre futur patrimoine des différents enjeux concernant les impôts. En effet, il est nécessaire de savoir à l’avance comment se déroule le calcul de la plus-value immobilière, notamment lors d’une vente d’un bien immobilier. Existerait-il une solution pour se décharger de quelques obligations tout en gagnant en même temps des revenus ?

Quelques définitions

Les plus-values

En terme général, une plus-value s’agit d’une augmentation de la valeur d’un bien par rapport à ce qu’elle était au départ de son obtention. Elle est déterminée lors d’une transaction. Au fil du temps, cette plus-value peut être plus élevée notamment lorsque ce bien est vendu très longtemps après l’avoir acquis.

Par contre, on parle de moins-value lorsque le prix de revente du bien est inférieur au coût d’acquisition. Cette situation se produit seulement lorsque ce bien manque d’entretien ou des facteurs externes le dévaluent.

Les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières se calculent par la soustraction du prix de cession et du prix d’achat d’un bien.

D’ailleurs, l’État prélève un impôt sur le montant de cette plus-value immobilière. Sur le marché, c’est le notaire qui calcule le montant de celle-ci et collecte l’impôt correspondant pour le dépôt à l’État.

Les différentes plus-values immobilières

Quand un bien immobilier est vendu, la plus-value est imposable sur le revenu. Sauf que dans certains cas, certaines cessions peuvent profiter de l’option d’exonération.

Les plus-values immobilières imposables

En règle générale, les gains immobiliers sont toutes imposables. Dans un cas concret, elles peuvent être un gain ou un bénéfice réalisé lors d’un échange de biens immobiliers, partage ou apport en société ou de la vente :

• D’une maison, appartement ou terrain ;
• Des droits ayant un lien à une propriété immobilière ;
• Réalisée par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière ou Fond de Placement de l’Immobilier ;

Les plus-values immobilières exonérées

Quand une résidence principale est vendue, la plus-value est exonérée d’impôts. Cela signifie qu’il n’est plus question de se fatiguer à faire des calculs.

L’exonération d’impôt se déroule dans les différents cas de plus-values citées suivantes :

• Les gains sur le bien immobilier principal et toutes ses dépendances immédiates cédées simultanément ;
• Les gains sur la cession des droits de surélévation ou soi-disant le droit de construire un supplément d’étages au-dessus de votre propriété ;
• Les gains sur la cession d’un bien détenu par un non-résident français sous quelques conditions ;
• Les gains sur les biens vendus à moins de 15 000 € ou de 30 000 € (pour un couple) ;
• Les gains sur les expropriations sous des conditions.

Par ailleurs, dans une situation où le vendeur n’est pas propriétaire de la résidence principale, il peut gagner une exonération totale de la vente d’un bien immobilier à condition que le coût de la vente soit utilisé à l’achat de sa résidence principale.

La méthode de calcul de la plus-value immobilière

Lorsqu’on vend un bien immobilier, la plus-value est soumise à la taxe sur la plus-value immobilière. Plus précisément, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il est important alors de calculer cette plus-value et le coût total redevable.

Détermination du prix de vente et du prix d’acquisition du bien

Lors du calcul de la plus-value immobilière, il est nécessaire de prendre en compte le coût de vente qui est indiqué dans l’acte original signé devant l’adjudicateur. Les frais liés à la vente comme les diagnostics immobiliers peuvent être définis à partir de ce coût. En échange, les sommes qui vous reviennent devraient être ajoutées au prix de votre propriété.

Quant au coût d’acquisition, il est semblable au prix qui s’indique dans l’acte de vente. Alors, il est réalisable d’y rajouter les frais de notaire et quelques dépenses de travaux. Il est également important de noter que les versements destinés au vendeur durant l’achat viendront surélever le coût d’obtention de votre bien.

Les dépenses de travaux

En effet, le prix d’acquisition peut être renforcé par des frais de construction, d’agrandissement, d’amélioration ou de reconstruction une fois qu’elles sont supportées par le vendeur et réalisées par une société sous réserve de présentation des justificatifs.

Les travaux considérés pour la détermination des gains immobiliers sont présentés de la même façon que ceux considérés pour la détermination du revenu foncier imposable.

Les dépenses effectuées depuis la finition de l’immeuble sont les seules qui peuvent être prises en compte en élévation du coût d’obtention. D’après l’article 150 VB II de CGI, ces charges doivent être justifiées. Les pièces justifiantes sont fournies que sur demande de l’administration.

En fait, le calcul des plus-values ne considère pas les charges d’entretien et de réparation. Ces dernières sont identiques à ceux des ouvrages pour le maintien ou la remise en bon état du logement.

En contrepartie, le vendeur peut bénéficier de 15 % la valeur d’obtention à condition qu’il soit propriétaire depuis plus de 5 ans sans avoir besoin de définir la démarche des travaux, le montant des ouvrages réalisés ou de son impossibilité de fournir des pièces justificatives.

Le notaire conseillera, en effet, de garder toutes les factures au cas où plusieurs travaux sont effectués dans la résidence secondaire. Le coût d’achat peut, en effet, servir d’une augmentation de coût de dépenses réelles des ouvrages dont les factures ont été conservées.

Application de l’abattement lié à la détention du bien

Avant d’appliquer la fiscalité des plus-values immobilières, il est recommandable de pratiquer d’abord l’abattement selon la durée de détention du bien immobilier. L’abattement est possible qu’il s’agisse soit de votre résidence secondaire ou de vos biens à louer.

En effet, les taux d’abattements par année pour les prélèvements sociaux et sur le revenu ne sont pas les mêmes :

• Si la durée de détention du bien immobilier est encore moins de 6 ans, l’abattement applicable par année sur le revenu et les prélèvements sociaux est de 0 %.
• Si cette durée de détention est entre la 6e et la 22e année, l’abattement sur le revenu est de 6 % par an et celui des prélèvements sociaux est de 1,65 % par an.
• À partir de la 22e année, l’abattement applicable sur le revenu se fait par exonération totale et celui des prélèvements sociaux est de 9 % par an.
• À partir de la 30e année, l’abattement applicable par année sur le revenu et les prélèvements sociaux se fait également par exonération totale.

Dans le cas où vous effectuez alors une plus-value de 10 000 € sur un bien détenu durant 10 ans, vous gagnerez un abattement de 6 % par an à partir de la 6e jusqu’à la 10e année ou tout simplement de 30 % (3 000 €). Et votre plus-value imposable sera cependant de 7 000 €.

Il faut noter également que cet abattement n’est pas applicable si le vendeur et l’acheteur ont des liens de parenté. En plus, les travaux de construction devront être finis dans une durée de 4 ans depuis la date d’obtention.

Depuis la sortie des lois de 2021 sur les revenus, l’abattement de 70 % ou 85 % est applicable dans les endroits couverts par une grande opération d’urbanisme ou d’une opération de revitalisation du territoire. Et donc, le contrat de la vente doit s’effectuer entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021 afin de profiter de cet abattement.

Application des taux d’imposition de la plus-value

En effet, les plus-values immobilières ne sont pas exclues dans l’imposition de l’impôt sur le revenu. Ce dernier se définit par un taux de 19 % pouvant s’appliquer à la plus-value nette. Il s’additionne ensuite à celui des prélèvements sociaux (17,2 %) c’est-à-dire de la Contribution sociale généralisée (CSG) et de la Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS).

Cependant, la fiscalité des gains immobiliers est composée de la façon suivante :

Au-delà d’une plus-value de 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique par la manière suivante :

Comme ce barème est progressif, il faut calculer la surtaxe petit à petit. Dans d’autres cas, la valeur supérieure à 260 000 € sera surtaxée à 6 % et la valeur inférieure sera taxée dans chacune des tranches correspondantes.

Cependant, il serait mieux de conserver votre bien immobilier durant un long moment afin de gagner des années d’abattement suffisant. C’est pour cela qu’il est astucieux de louer d’abord ce bien avant de le vendre immédiatement.

Les manières de déclarer et payer ses impôts sur les plus-values immobilières

Pour une plus-value imposable, le vendeur n’aura aucune démarche à suivre auprès des services fiscaux. Seulement, l’adjudicateur qui se chargera des calculs de la plus-value imposable et des montants de l’impôt à régler. Puis, il les transmettra à l’administration fiscale.

Le paiement d’impôt est toujours pris en charge par le notaire. Ensuite, il définira cette somme du montant perçu par le vendeur durant la vente.

Toutefois, le vendeur devrait mentionner sur la déclaration de revenus le coût de la plus-value que l’adjudicateur a déclaré. Cette somme servira ainsi au calcul de son revenu fiscal de référence.

Conclusion

Ainsi, la plus-value immobilière est la différence entre le coût de vente et le coût d’achat d’un bien. Que cela soit immobilier, un droit attaché à un bien immobilier, un échange de biens, un partage ou apport en société. De façon pratique, le vendeur réalise une plus-value immobilière lorsque le prix de la résidence principale est supérieur par rapport au prix initial. D’ailleurs, vous ne devez pas vous inquiéter, car c’est le notaire qui se charge du calcul du montant de cette plus-value immobilière. L’État prélèvera ensuite un impôt à partir de ce montant. Il faut aussi savoir que les gains immobiliers sont imposables. Toutefois, des exonérations accordées selon la nature du bien ou de la situation personnelle du vendeur existent. En effet, le calcul de la plus-value immobilière se résume dans ces étapes suivantes :

1) Le calcul de la plus-value brute qui est égale à la différence du prix de cession et le coût d’acquisition du bien ;

2) Le prix de cession se calcule en additionnant le coût de vente et des charges supportées par l’acquéreur. Ce coût est ensuite soustrait par le frais de cession ;

3) Le calcul du coût d’acquisition se fait en additionnant le coût d’achat, les charges supportées au moment de l’achat, le frais d’obtention, les charges d’ouvrages, le frais de voirie, de réseaux et de distribution ;

4) Le calcul de la plus-value nette se fait par la différence du coût de la plus-value brute et de l’abattement. Pour savoir finalement le montant de l’impôt prélevé de cette plus-value immobilière, il suffit d’additionner l’impôt sur le revenu et le prélèvement sociaux. Si vous avez désormais envie de vendre ou d’acheter un bien pour une gestion future de patrimoine, n’hésitez pas à me contacter dans ce domaine. Je vous guiderai et vous conseillerai de A à Z.