Pour mieux préparer sa retraite, est-il rentable d’investir dans l’immobilier vu la situation actuelle en France ? Pour répondre à cette question, je vais vous partager mon expérience et mon analyse par rapport à l’investissement immobilier. Cependant, afin de mieux cerner le sujet, je juge nécessaire de prendre en compte certains paramètres. Notamment la localité de votre bien immobilier, la réduction et l’augmentation des impôts, etc. À la fin de l’article, je vais également vous donner quelques conseils pour faire un meilleur investissement dans l’immobilier. Autrement dit, comment bien placer son argent dans l’immobilier ? Comment conjuger bien immobilier et retraite ?
Sans plus tarder, voici ce que vous devriez savoir à tout prix avant de miser sur l’investissement locatif.
Bien immobilier et retraite : Il faut prendre en compte l’actualité immobilière
En matière d’investissement immobilier, il faut prendre en compte l’actualité immobilière. Autrement dit, l’augmentation et la baisse des prix des logements.
Quand les prix augmentent, vous, en tant qu’investisseur en immobilier, êtes gagnant au sens large du terme. Donc logiquement, vous percevrez des loyers en même temps que votre bien immobilier prend de la valeur. Et ce qui va suivre va vous intéresser : en cas de revente de votre appartement par exemple, vous obtiendrez une plus-value, en plus de vos revenus fonciers.
En France, quand les prix des logements ont augmenté, les investisseurs immobiliers se sont mis à investir dans les studios et les appartements. Cela afin de mieux profiter de la période de hausse des prix et percevoir des loyers régulièrement grâce à l’investissement locatif.
Sauf qu’aujourd’hui, le marché immobilier est en période de rabais. Une baisse des prix qui pourrait bien durer malgré le nombre d’investisseurs qui a augmenté il y a deux ans. Une chute des prix serait en effet inévitable. Alors, avant de se lancer dans l’investissement locatif, et donc de faire un achat immobilier en vue d’une location, tout investisseur doit se préparer à des risques de moins-values de leurs biens immobiliers. En d’autres termes, les avantages financiers sur l’achat d’un appartement ou d’un studio ne sont pas toujours garantis. Contrairement à un placement financier sur un livret bancaire, entre autres. En résumé, un investissement locatif est toujours exposé aux risques de pertes de capital dans le cas où la valeur du bien subisse une diminution. Et c’est là que vous devriez vous assurer de la suffisance de votre rentabilité afin de pouvoir couvrir les risques de perte de votre capital. Ce qui nous amène au deuxième point de notre analyse : Le lien entre bien immobilier et retraite, les risques liés à la revente à perte de votre bien immobilier.
Revendre à perte son bien immobilier : des risques réels à ne pas négliger
En seulement 10 années, entre 1998 et 2008, les prix des logements ont largement augmenté. Mais le marché immobilier a subi une période de crise entre les années 2008 et 2010. Mais on a quand même constaté un rebond en 2011 avant que les prix ne baissent à nouveau entre 2012 et 2016. Et depuis 2017, les prix des logements ont augmenté petit à petit. Principalement dans les grandes agglomérations. Les risques de revendre à perte votre bien immobilier sont donc réels. Cela signifie qu’en tant qu’investisseur en immobilier, il serait possible que vous vendiez votre bien à perte, à court ou à moyen terme.
Mais si vous investissez sur le long terme, pour une location de pas moins d’une quinzaine d’années, les risques de revendre à perte votre bien immobilier vont diminuer. Cela parce que le cycle moyen de l’évolution en immobilier est d’environ 5 à 10 ans. Donc afin de revendre son bien immobilier sans risques de pertes, il va falloir opter pour un investissement à prix fort. Mais aussi attendre plusieurs années avant de percevoir de réels bénéfices.
Prenons un exemple, si vous aviez décidé d’investir dans l’immobilier en 1991, c’est-à-dire avant la chute des prix des logements qui a duré sept années successives, il fallait attendre 10 années avant de pouvoir récupérer votre mise.
Bien immobilier et retraite, est-il vraiment rentable d’investir dans l’immobilier en vue d’une location à long terme ?
Avant de placer un capital dans l’investissement immobilier, je vous conseille en premier lieu d’estimer et d’évaluer le retour sur investissement de votre projet d’investissement. Pour ce faire, il y a deux paramètres principaux que vous devriez prendre en compte : les taux de rentabilité et la zone de localisation de votre patrimoine. Explications !
Prendre en compte les prix immobiliers et les risques y afférents
Ici, je vais vous apprendre comment prendre en compte les prix immobiliers, généralement élevés actuellement, ainsi que les risques y afférents. Donc premièrement, je vous conseille d’opter pour des biens immobiliers qui peuvent vous rapporter un taux de rendement assez important.
Premièrement, de manière générale, si vous commencez tout juste dans l’investissement immobilier ou l’investissement locatif, il faut savoir que le minimum acceptable est de 6% pour un taux de rendement brut. Par rapport à un livret bancaire par exemple, un taux de rendement de 6% va vous permettre de percevoir une rentabilité nette un peu plus élevée pour commencer dans votre projet d’investissement.
Deuxièmement, où trouver un logement de ce type ? Là encore, il n’y a qu’une seule chose que je puisse vous dire : il vous faudra vous munir de patience… Autrement dit, il faut que vous preniez le temps de trouver la bonne résidence, le bon appartement et le bon locataire. Mais aussi de vous intéresser sur la fiscalité. Donc, faire le choix de location meublée, d’un régime réel ou micro foncier, entre autres. Sans oublier, en cas de besoin, de décider de réaliser les travaux de rénovation les plus pertinents. Cela afin de pouvoir augmenter le loyer avec un minimum de dépenses.
Et puis troisièmement, il faut que vous preniez en compte des durées de votre investissement dans le marché immobilier. Tous les composants de votre projet d’investissement pour préparer votre retraite ont donc leur importance et jouent un rôle capital par rapport à votre rentabilité locative. Cependant, je me permets de vous conseiller qu’il vous faudra les optimiser afin de pouvoir augmenter vos revenus tout en réduisant au minimum possible les dépenses et les frais. C’est important parce que gagner quelque euros de plus sur les loyers et économiser quelques euros de moins sur les dépenses, après quelques années, seront perçus dans vos revenus complémentaires et vos avantages fiscaux. Et c’est là que réside la différence entre un investisseur qui a su profiter de mes conseils et ceux qui ont préféré investir sans la moindre connaissance du monde et du marché immobilier.
La meilleure localité pour acheter un bien immobilier en vue d’une location à court ou à long terme
Alors qu’avec un bien immobilier à forte probabilité de perdre de la valeur à court ou à moyen terme, le choix le plus judicieux serait d’opter pour un seuil de rentabilité plus élevé. Mais en réalité, après avoir fait l’analyse du tableau de rentabilité d’un projet d’investissement immobilier, je me suis rendu compte que l’écart est important. Par exemple entre Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, il y a une énorme différence du taux de rentabilité en matière de revenus locatifs. Le taux de rentabilité à Paris et à Lyon est par exemple plus bas que les rentabilités perçues à Marseille. Il est donc évident qu’obtenir un bon taux de rentabilité n’est pas si facile que ça en a l’air. Pour ce faire, il faut que vous trouviez des biens immobiliers dans une zone où la demande de location est plus importante.
Là encore, je vous conseille de trouver le bon compromis entre les possibilités d’évolution de la valeur de votre bien ainsi que la zone où il est localisé et le rendement locatif que vous pensez percevoir. Donc, la meilleure manière de tirer profit de votre projet d’investissement serait d’investir dans les secteurs en forte croissance. Mais aussi dans les quartiers ayant un réel potentiel d’amélioration par rapport à la demande en location pour les années qui viennent. Cette astuce va certainement vous permettre de viser et d’assurer un bon rendement (par le biais d’un loyer plus important évidemment), mais aussi de réaliser une plus-value en cas de revente de votre bien immobilier.
Un dernier conseil par rapport à la localité du bien que vous allez acheter en vue d’une location à court ou à long terme : Pour éviter le plus de problèmes possible entre bien immobilier et retraite, choisissez une ville ou une zone pas loin de chez vous. Ainsi, vous aurez facilement l’accès à la gestion de votre projet d’investissement. Autrement dit la recherche de locataires, les éventuelles interventions en cas de problèmes, le suivi si besoin de travaux de rénovation est, etc. Ceci dit, voyons maintenant comment mieux investir dans l’immobilier pour préparer sa retraite. Comment mieux profiter de votre projet d’investissement ?
Bien immobilier et retraite : Mes conseils pour réussir son projet d’investissement locatif
Actuellement, le marché de l’investissement immobilier représente une part de marché importante. Et les règlementations mises en place par le gouvernement jouent en faveur des investisseurs immobiliers. Je ne peux donc que vous conseiller de profiter de ces circonstances opportunes pour percevoir plus de revenus.
bien immobilier et retraite, Investir dans un appartement neuf pour réduire les impôts
Pour mieux contourner les risques liés à vos projets d’investissement et améliorer les conditions en matière d’investissement locatif, vous avez le choix entre plusieurs options. En première partie, je vous conseille donc d’opter pour des placements immobiliers qui vous permettent de défiscaliser. Soit investir dans un appartement en vue de réduire vos impôts.
La loi Pinel
La première alternative que je vous propose de découvrir est en effet l’investissement en loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement afin de réduire nettement vos impôts. La diminution peut aller jusqu’à plus de 60 000 € sur une douzaine d’années. Sauf qu’ici, ce serait plutôt une option réservée à certaines villes. Il faut également noter qu’avec le dispositif Pinel, vous seriez contraint à proposer des loyers modérés sur la durée totale de la défiscalisation dont vous bénéficierez. Donc, en fonction de la zone géographique où votre appartement se situe, le montant au mètre carré du loyer serait de seulement quelques euros.
Dans le cas où ce type d’investissement vous intéresse, vous pouvez demander une étude gratuite pour profiter de la réduction de vos impôts. Et ce qu’il ne faut pas que vous oubliiez c’est que seuls les propriétaires d’appartement neuf pourraient bénéficier de la défiscalisation avec la loi Pinel. Aussi, elle impose des plafonds de revenus pour les locataires. Donc peut-être que c’est une belle opportunité pour développer votre patrimoine immobilier. Mais aussi si vous avez de bons revenus et payez des impôts sur lesdits revenus.
En résumé, l’investissement en Pinel va être intégré dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par foyer annuellement. Alors afin de réduire votre revenu imposable, sans pour autant avoir recours à une niche fiscale, il est tout à fait envisageable de susciter un déficit foncier. Ne vous inquiétez pas, je vais vous donner une astuce pour en générer un. Mais en attendant, je vous fais part de deux autres dispositifs qui vont vous permettre une défiscalisation pour votre projet d’investissement immobilier.
La loi Malraux
À part la loi Pinel, il y a également une autre option qui permet de profiter d’une défiscalisation plus importante : la loi Malraux. Donc si vous êtes imposé à défiscaliser pour percevoir davantage de bénéfices, cette deuxième alternative est faite pour vous. Il s’agit en effet d’un dispositif qui va vous permettre de réduite vos impôts sur le revenu. Et cela à un taux allant de 22 à 30% du montant des travaux de rénovation que vous allez réaliser. C’est disponible pour la restauration d’un bien immobilier situé dans certaines zones géographiques. Et la limite des coûts de restauration ne doit pas dépasser les 100 000 € annuellement sur une durée de 4 ans successifs. Sans oublier que le logement nouvellement rénové doit être loué pour une durée d’au moins 9 ans après les travaux de rénovation.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le troisième et dernier dispositif dont je vais vous parler est le dispositif Censi-Bouvard. Il a été mis en place dans le cadre de l’augmentation des besoins de logements adaptés aux personnes âgées. L’objectif de ce dispositif serait alors de soutenir cette augmentation et permettre aux investisseurs immobiliers de faire un placement dans un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Tout en défiscalisant une partie de leur investissement immobilier. Il s’agit également d’un régime qui permet d’investir dans les résidences étudiantes ou les résidences de tourisme classées. Autrement dit, tout ce qui est considéré comme résidences de services.
Avec le dispositif Censi-Bouvard, la déduction d’impôt est de 11% sur le montant d’achat. La contrepartie serait alors d’acheter un bien dans une limite de 300 000 €, mais aussi la mise en location du bien immobilier pour une durée de 9 ans. Et comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard est soumis à un plafonnement des niches fiscales à 10 000 € annuellement par foyer fiscal.
Maintenant, voyons comment générer un déficit foncier et comment le calculer ?
Tout d’abord, vous devez savoir qu’en matière d’investissement immobilier, il est possible de réduire vos impôts sans avoir recours à un outil de défiscalisation spécifique. L’utilisation d’un dispositif de déficit foncier va en effet vous permettre d’optimiser votre imposition. Et cela grâce aux achats locatifs avec des travaux et des revenus que vous allez déclarer au régime réel.
Il s’agit donc de déclarer vos revenus locatifs aux impôts et de renseigner le montant des loyers perçus. Sans oublier les charges ainsi que les frais relatifs à ces dits revenus fonciers. Mais on ne parle que de déficit foncier en investissement immobilier que quand les coûts de vos charges sont supérieurs à celui des loyers que vous percevez. C’est possible en cas d’importants travaux de rénovation.
Donc en fonction de votre situation et de vos frais déductibles, vous aurez le choix entre régime foncier et régime réel. Mais des frais pourraient être inclus dans vos charges. Notamment les intérêts du crédit immobilier, les frais d’assurance emprunteur, le coût et les cotisations d’assurances diverses, donc les loyers impayés, les vacances locatives entre autres, et les frais de gestion locative.
Je vous donne ici un exemple assez simple du calcul d’un déficit foncier. Si vous avez acheté un bien immobilier en 2011 et si vous avez fait des travaux d’un montant de 15 000 €, les intérêts de votre prêt et vos cotisations d’assurance seraient alors de 2 000 € par exemple. Donc, pour cet investissement locatif, vous avez dépensé environ 17 000 €, toujours en 2011. Cette même année, le montant de loyers que vous aviez perçu est par exemple de 3 000 €. Donc en résumé, les différences charges-revenus reviennent à 14 000 €. Soit 17 000 € de revenus moins 3 000 € de loyers perçus.
Là encore, il va falloir retirer les frais d’intérêt d’emprunt qui s’élève à 2 000 €. Il vous reste donc 1000 € de revenus fonciers une fois la déduction des frais de financement effectuée. Ici, votre déficit imputable est de 14 000 €. Autrement dit, les 15 000 € de travaux vont être soustraits des 1 000 € de revenus fonciers.
Tout compte fait, chaque investisseur ou propriétaire bailleur sera amené à choisir le type d’investissement locatif et le dispositif qui lui convient. Cela en tenant compte de son profil d’investisseur, ses revenus, les objectifs visés quant à l’évolution de son patrimoine immobilier entre autres.
Serait-il intéressant d’investir dans un appartement neuf en 2021 ?
Plusieurs facteurs montrent qu’il ne serait pas intéressant d’investir dans un appartement en 2021. Entre la hausse des prix d’achat, la baisse des taux de rentabilité, l’augmentation au niveau de la fiscalité et l’alourdissement des coûts de rénovation immobilier, le moment n’est pas opportun pour réaliser un investissement en immobilier locatif. Les risques de faire un mauvais investissement sont beaucoup plus importants. Surtout si vous ne preniez pas des précautions. Telles qu’investir dans l’immobilier sur le long terme, avoir un taux de rentabilité suffisante, prendre en compte les frais d’entretien et de réparation ainsi que ceux de la fiscalité. C’est pourquoi une étude patrimoniale reste fondamentale afin de comprendre les objectifs et risques.
Toutefois, depuis l’année 2008, le prix des logements a baissé dans certains départements. Donc il est toujours possible de trouver un marché intéressant à condition de bien connaitre le secteur immobilier local.
Donc, comment faire pour réussir votre projet d’investissement locatif ?
Dans ce paragraphe, je vais vous montrer comment lier bien immobilier et retraite. Autrement dit, comment faire afin d’augmenter vos chances d’améliorer et de parfaire le taux de rentabilité de votre projet d’investissement immobilier. Je vais donc vous proposer une liste non exhaustive des leviers sur lesquels il faut jouer pour faire un meilleur investissement locatif.
- Le prix et les frais d’achat : premièrement, il va falloir jouer sur la négociation des prix et des autres frais d’achat. Notamment ceux des notaires, des agences, etc. ;
- Trouver un crédit immobilier : il est fort possible de réduire le montant du coût de financement de votre bien immobilier et augmenter vos revenus en trouvant un meilleur crédit immobilier ;
- Pour vos impôts fonciers, il va falloir opter pour un bon régime fiscal, mais aussi la formule adaptée pour une location meublée ou à vide ;
- Prendre le temps de bien fixer le montant des loyers, mais aussi de bien choisir vos locataires ;
- Vous devez vous assurer que votre investissement est rentable dans le temps. Sinon, vous pouvez toujours envisager de le revendre pour pouvoir investir dans un bien immobilier plus rentable ;
- En cas de revente, bien choisir le moment de revente de votre bien immobilier. Donc, n’hésitez pas à conserver votre placement pour mieux profiter des effondrements pour une durée de détention.
Bref, un projet d’investissement immobilier en vue d’une location constitue un véritable défi. C’est la raison pour laquelle j’ai pris le temps de rédiger cet article. Cela en vous aidant à réaliser un meilleur investissement locatif. Mais aussi pour que vous puissiez éviter avec faciliter les pièges relatifs à tout investissement immobilier. Mais avant de nous séparer, je tiens à vous remercier pour le temps que vous m’avez consacré. Et j’espère que j’ai pu vous éclairer sur les points qui vous ont empêché d’investir dans l’immobilier.
