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L’investissement dans l’immobilier locatif est un choix judicieux pour ceux qui cherchent à générer un revenu complémentaire. La loi pinel un dispositif de défiscalisation mis en place par l’État français en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans le neuf. Elle permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la location d’un bien immobilier à un loyer plafonné. Pour profiter de ce dispositif, il est nécessaire de respecter certaines conditions de la part des locataires, notamment en matière de plafond de ressources.
En effet, le loyer plafonné ne peut être proposé qu’à des occupants dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. À travers cet article, je vous explique comment fonctionne le plafond de ressources Pinel et comment l’utiliser pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
La loi Pinel, nommée d’après l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, est un dispositif fiscal mis en place en 2014 afin d’encourager les investissements locatifs dans l’immobilier neuf. En effet, ce dispositif permet aux propriétaires qui s’engagent à louer leur bien durant une période de 6, 9 ou 12 ans de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette mesure vise à favoriser la construction d’habitations dans des régions où l’offre locative est insuffisante par rapport à la demande. Ainsi, trois zones sont éligibles au dispositif pour 2024 : la zone A bis, la zone A et la zone B1.
Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans des bâtiments d’habitations collectives peuvent être concernés par cette législation. Cette réforme a été mise en place pour éviter la construction de logements individuels, souvent plus coûteux, et ainsi favoriser la construction d’habitations collectives plus accessibles pour les foyers modestes.
Qu'est-ce que le plafond de ressources Pinel ?
Ce critère concerne les locataires éligibles et détermine le revenu maximum autorisé pour louer dans le cadre de ce dispositif. Cette condition favorise la location aux ménages modestes. Les occupants doivent respecter un niveau de ressources spécifique pour louer un logement en loi Pinel, dont le plafond varie selon la zone géographique. Dans les zones A et A bis, où la demande est élevée, le plafond de ressources est plus élevé qu’en zone B1.
Ce plafond est calculé en fonction du nombre de personnes dans le groupe de fiscalité du locataire. Dépasser ce seuil entraîne la perte des avantages fiscaux du dispositif pour le bailleur. Il est également important de respecter le plafond de loyer Pinel fixé selon la zone géographique. Ce plafond, exprimé en euros par mètre carré, dépend également du groupe de fiscalité du locataire.
Plafonds de ressources par zone géographique
Les plafonds concernent les revenus et les revenus locatifs des logements éligibles à la loi Pinel dans les régions tendues. Il existe 4 zones en France : A bis, A, B1 et B2. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer et de la zone du logement. Ils sont réévalués chaque année pour tenir compte du coût de la vie. Les plafonds de revenus des locataires sont plus élevés dans les régions les plus tendues, où la demande est forte.
En plus des plafonds de revenus, la législation fixe également des plafonds de loyers en fonction de la surface habitable. Cela permet de limiter les revenus locatifs pratiqués sur le marché locatif des régions tendues, ce qui est bénéfique pour les ménages intermédiaires qui ne peuvent pas accéder aux logements sociaux.
Ces plafonds de ressources et de revenus locatifs sont des critères importants pour les occupants, car ils déterminent leur éligibilité à la réduction d’impôt offerte par le dispositif. Avant de postuler pour un logement éligible à cette législation, il est essentiel pour les locataires de vérifier que leurs revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés pour la zone concernée.
Plafond de ressources en zone A bis
La zone A bis concerne Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne. Les plafonds de ressources pour cette zone sont les plus élevés de toutes les régions. Pour une personne seule, le plafond est de 39 363 €, pour un couple le plafond est de 58 831 €.
Plafond de ressources en zone A
La zone A correspond à l’agglomération parisienne, ainsi que certaines grandes villes françaises comme Lyon, Marseille et Lille. Les plafonds de ressources pour cette zone sont légèrement inférieurs à ceux de la zone A bis. Pour une personne seule, le plafond est de 39 363 €, pour un couple le plafond est de 58 831 €.
Plafond de ressources en zone B1
La zone B1 regroupe les villes de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines communes situées en périphérie des grandes villes. Les plafonds de ressources pour cette zone sont inférieurs à ceux des zones A et A bis. Pour une personne seule, le plafond est de 32 084 €, pour un couple le plafond est de 42 846 €.
Plafond de ressources en zone B2
La zone B2 correspond aux villes de plus de 50 000 habitants, ainsi que certaines communes situées en périphérie des grandes villes. Les plafonds de ressources pour cette zone sont encore inférieurs à ceux de la zone B1. Pour une personne seule, le plafond est de 28 876 €, pour un couple le plafond est de 38 560 €.
Plafonds de ressources en métropole
Le plafond de ressources dépend également de la composition du ménage du locataire. Plus le ménage est composé de personnes, plus le plafond de ressources est élevé. Le tableau ci-dessous montre les plafonds de ressources Pinel en métropole en vigueur pour l’année 2024 :
| Composition du ménage | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration pour personne à charge complémentaire | +13 734 € | +12 573 € | +9 200 € | + 8 277 € |
Plafonds de ressources en Outre-mer
Le tableau ci-dessous montre les plafonds de ressources Pinel en Outre-mer en vigueur pour l’année 2024 :
| Composition du ménage locataire | Départements d’outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Nouvelle-Calédonie Polynésie française Ile Wallis et Futuna |
| Personne seule | 28 606 € | 31 099 € |
| Couple | 38 202 € | 41 528 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 45 941 € | 49 941 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 55 461 € | 60 290 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 65 241 € | 70 923 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 73 527 € | 79 928 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5e | + 8 206 € | + 8 920 € |
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Pourquoi un plafond de ressources Pinel ?
Le dispositif Pinel encourage l’investissement immobilier dans les régions tendues afin de favoriser la construction d’habitations neuve. Les plafonds de ressources ont été établis pour privilégier les ménages modestes dans ces régions où la demande dépasse l’offre.
En effet, dans les villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Lille, où le marché immobilier est tendu, les prix d’achat élevés se répercutent sur les loyers. Les personnes à faibles revenus rencontrent alors des difficultés pour se loger. Le plafond de ressources garantit l’accès prioritaire à ces habitations neuves pour les ménages modestes.
Les ménages éligibles comprennent les familles monoparentales, les personnes à faible salaire, les familles nombreuses, les couples sans emploi, les bénéficiaires de minimas sociaux, les étrangers, etc. Ils doivent respecter le plafond de ressources pour accéder à ces logements neufs.
Les propriétaires qui louent des logements Pinel bénéficient d’un avantage fiscal en s’engageant à louer à des occupants respectant le plafond de ressources. Les candidats locataires doivent fournir les pièces justificatives pour que le propriétaire vérifie leurs ressources et leur éligibilité.
Le limites évite également que les ménages aisés ne profitent de ces habitations à faible coût, laissant les ménages modestes sans solution de logement. Si un ménage ne respecte pas le plafond de ressources, le propriétaire peut refuser de signer un contrat de bail pour conserver sa réduction d’impôt et choisir un locataire remplissant toutes les conditions prévues par la législation.
Avantages fiscaux du dispositif Pinel
Cette législation permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du coût total de l’investissement. Cette réduction est répartie sur une période de 6 à 12 ans, selon l’engagement de bail. En 2024, le taux est de 10,5 % pour 6 ans et de 15 % pour 9 ans. Pour 12 ans, le taux est de 17,5 %.
Le dispositif Pinel Plus impose des normes de confort et d’environnement plus strictes, avec des taux initiaux de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 8 ans et 21 % pour 12 ans.
Cet avantage est un atout pour les investisseurs souhaitant réduire leurs impôts tout en investissant dans l’immobilier neuf. Toutefois, le propriétaire bailleur doit respecter des conditions, notamment en matière de loyers et de ressources des locataires.
Ressources prises en compte pour le Pinel
Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, il est important de vérifier que vos futurs occupants répondent aux critères d’éligibilité liés à leurs ressources. Pour cela, vous devez prendre en compte le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer fiscal, qui est mentionné sur l’avis d’imposition du ménage candidat à la location.
En tant que bailleur, il vous sera demandé de fournir ce document pour vérification. Il est donc essentiel de s’assurer que les locataires potentiels respectent les plafonds de ressources définis par la législation, en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
Conditions de location et plafonds de loyers Pinel
Respecter les plafonds de loyers en loi Pinel est essentiel pour profiter du dispositif. Le loyer mensuel, hors charges, est calculé par mètre carré et doit être inférieur à un plafond spécifique selon la zone géographique :
17,55 €/m² en zone A bis, 13,04 €/m² en zone A, 10,51 €/m² en zone B1, et 9,13 €/m² en zone B2 éligible.
N’oubliez pas que la loi Pinel autorise la location du bien à un membre de la famille, à condition qu’il ne soit pas dans la même fiscalité que le propriétaire et ne bénéficie pas d’aides au logement de la CAF. Respecter les plafonds de loyers garantit le bon fonctionnement du dispositif et assure une rentabilité locative satisfaisante pour le propriétaire.
Calcul des plafonds de ressources Pinel
Pour déterminer la limite de ressources en Pinel, tenez compte du revenu fiscal de référence (RFR) du locataire et de la composition de son ménage. Le RFR est la somme des revenus nets imposables des membres du foyer fiscal. Pour un locataire célibataire, son propre RFR est utilisé. Pour un couple marié ou pacsé, la somme des deux revenus est prise en compte.
Ensuite, consultez les plafonds de ressources correspondant à la zone géographique du bien immobilier. Si le RFR du locataire est inférieur au plafond correspondant, il est éligible au bail dans le cadre de la loi Pinel. Les plafonds de ressources sont déterminés en fonction de la zone géographique : A bis, A, B1 et B2.
Utiliser et contrôler les plafonds Pinel
Les plafonds de ressources en Pinel servent à vérifier l’éligibilité d’un locataire au logement. Le propriétaire doit vérifier les revenus du locataire avant la signature du bail. Si le locataire dépasse le plafond, les avantages fiscaux ne peuvent pas être obtenus.
Lors de la location en loi Pinel, vérifiez que les occupants respectent les plafonds de ressources. Utilisez leur avis d’imposition de l’année précédente pour vérifier leur revenu fiscal de référence (RFR), qui inclut tous les revenus du foyer. La limite de ressources s’applique individuellement, même en colocation. Assurez-vous de demander l’avis d’imposition de la bonne année pour vérifier les informations correctes.
Le contrôle des revenus se fait lors de la signature du bail. Si les revenus du locataire augmentent par la suite, le contrat et les avantages fiscaux ne peuvent pas être remis en cause. Même si le locataire dépasse le plafond en cours de bail, il peut rester et vous pouvez conserver votre réduction d’impôts en toute sécurité.
Vérifiez soigneusement les avis d’imposition des locataires pour vous assurer qu’ils respectent les limites de ressources Pinel et bénéficiez des avantages fiscaux de votre investissement locatif en loi Pinel.
Exceptions aux plafonds de ressources Pinel
Il existe certaines exceptions au plafond de ressources Pinel. Tout d’abord, les occupants ayant une carte d’invalidité, ainsi que les bénéficiaires de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH) ne sont pas soumis au plafond de ressources.
Ensuite, les occupants de logements sociaux appartenant au secteur HLM, ainsi que les logements conventionnés, ne sont pas soumis à la limitation. Enfin, pour les habitations neuves situés dans les régions B2 et C, où la demande locative est moins importante, les propriétaires peuvent louer leur bien à des locataires dont les revenus dépassent les plafonds de ressources, mais avec une décote sur la réduction d’impôt.
Conclusion : Plafonds qui affectent la rentabilité
En conclusion, le plafond de ressources Pinel est un élément clé à prendre en compte pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par cette législation. Il est important de vérifier que les revenus de vos locataires ne dépassent pas les plafonds fixés en fonction de leur zone géographique et de leur situation familiale. Pour cela, il suffit de se référer à leur avis d’imposition de l’année précédente. Le contrôle se fait au moment de la signature du bail et il est important de s’assurer que les occupants respectent toujours les plafonds de ressources pendant la durée de la location. En respectant ces conditions, vous pourrez profiter de la réduction d’impôt Pinel et ainsi réduire votre imposition tout en investissant dans l’immobilier locatif. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour vous assurer que votre investissement est rentable et pérenne.
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Questions fréquentes
Elle offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du coût total de l’investissement, ainsi que d’une déduction fiscale sur les intérêts d’emprunt liés à l’investissement locatif.
Ils sont calculés en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier, les revenus à l’année N-2 et de la composition de la fiscalité du foyer du locataire.
Ils peuvent constituer un critère discriminatoire pour certains locataires, qui peuvent ne pas être éligibles simplement en raison de leur niveau de revenus.
Ils sont utilisés pour déterminer si un locataire potentiel est éligible à un logement locatif Pinel. Le propriétaire doit vérifier que le locataire répond aux conditions de revenus avant de signer le contrat de bail.
Pour jouir de cette réduction, il convient de réaliser un investissement locatif dans un bien immobilier neuf ou réhabilité, en respectant les conditions prévues par la loi.
Non, les locataires de logements sociaux appartenant au secteur HLM, ainsi que les habitations conventionnées, ne sont pas soumis au plafond de ressources Pinel.
La durée d’engagement de location dans le cadre de cette législation est de 6, 9 ou 12 ans, selon le choix de l’investisseur.
Ils sont régulièrement mis à jour par le gouvernement. Cette révision s’effectue chaque année, conformément aux dispositions légales prévues par l’article 2 duodecies, qui stipule que les plafonds de loyer sont indexés sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Autrement dit, ces plafonds sont réévalués en fonction de l’inflation. Cette méthode permet aux propriétaires de bien immobilier éligible au dispositif Pinel d’ajuster leur loyer en fonction de l’évolution des prix du marché locatif et de l’inflation.
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