Un premier investissement locatif est un lourd projet. Quelle que soit l’issue de votre dur labeur, vous en sortez toujours vainqueur. Cela dit, il faut savoir sur quoi investir ou comment faire. Ici, nous nous intéresserons de plus près à l’investissement immobilier à titre locatif. Quel que soit l’objectif financier en vue, il est avantageux d’investir son argent dans un bien immobilier. Cependant, il faut faire un choix astucieux en fonction des besoins personnels. Alors, comment faire pour ne pas être déçu des résultats ? Quel dispositif fiscal choisir pour un investissement immobilier locatif ? Dans cet article, nous avons sélectionné quelques dispositifs qui pourraient vous convenir.
Les différents dispositifs fiscaux pour un premier investissement locatif
Dans le cadre de l’investissement immobilier locatif, il existe de nombreux dispositifs fiscaux lesquels sont susceptibles de convenir à vos besoins. En effet, il y a l’investissement en Pinel, la loi Nue-Propriété, LMNP et le Censi-Bouvard.
- Avec la loi Pinel, il est possible d’amenuiser les impôts tout en économisant. En d’autres termes, vous bénéficierez d’un taux de réduction de 21 % maximum sur variable extensible jusqu’à 12 ans. Attention néanmoins je ne recommande le Pinel que dans certains cas vraiment spécifiques.
- En ce qui concerne la loi de Nue-Propriété, vous pouvez l’utiliser pour enrichir votre patrimoine sans pourtant avoir un impact significatif sur vos taxations.
- Quant à la loi du Censi-Bouvard, vous pouvez varier votre patrimoine et en déduire les impôts sur celui-ci.
- Pour ce qui est de l’investissement locatif LMNP Amortissement, ce type d’investissement vous permet de récolter des revenus complémentaires sur les recettes annuelles que vous aviez contractées. En revanche, vous devez atteindre la marge de 50 % sur votre revenu annuel. Pour tout savoir sur le statut LMNP, j’ai également rédigé un article complet ici.
- Le dispositif fiscal Malraux est, quant lui, réservé aux infrastructures nationales telles que les musées ou pour les immeubles intégrés dans les secteurs dits sauvegardés. De manière générale, la loi Malraux s’adresse aux personnes qui paient leurs impôts de façon régulière et qui peuvent assurer un avenir financier aisé à leurs descendances. Avec la loi Malraux, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 22 % sur les travaux de rénovation.
La réduction peut augmenter à hauteur 30 % si la rénovation est effectuée dans le secteur de la SPR ou Site Patrimoniale Remarquable. En revanche, cette prérogative ne prend effet que si le permis de construire est déjà en main. Pour profiter pleinement du dispositif fiscal Malraux, vous devez avoir au moins un logement éligible par cette loi.
En ce moment, les logements neufs sont de plus en plus recherchés, Pourquoi ?
Le nouvelles normes relatives à l’énergie et au climat de 2019 et la future loi climat et résilience de 2021 vont imposer aux propriétaires de corriger les biens trop énergivores.
Bien que la fiscalité reste un critère important dans le processus de location, il faut avant tout garder un œil sur la qualité du bien immobilier que l’on a acquis. Lors de la revente du bien, les acquéreurs se retrouvent souvent avec des retombées fiscales complexes.
Le premier investissement locatif en Pinel
La loi en Pinel se décline sous deux formes, à savoir un Pinel standard et Pinel Breton. Vous pouvez acquérir la défiscalisation en Pinel « standard » si votre logement locatif se situe dans les 1151 communes dites « sous-tensions ». Pour vous situer parmi ces nombreuses communes, le local doit se trouve dans le zone A bis, A ou B1. En regard de la loi Pinel Breton, 58 communes de plus sont éligibles à cet amenuisement d’impôt.
A savoir que la loi Pinel est maintenue sans changement jusqu’à fin 2022.
Pour bénéficier du dispositif fiscal Pinel, vous devez prendre en compte certaines conditions. En premier lieu, votre bien immobilier doit être en location pendant une durée de 6 ans à la suite de la déclaration des revenus annuels. Ensuite, votre bien doit être la résidence principale de votre futur locataire.
Les revenus fiscaux de ce dernier doivent être conformes aux exigences de la loi Pinel. Autre information importante, le loyer prévu pour la location ne doit pas dépasser le loyer décrit dans la loi.
Néanmoins, attention avec les investissements Pinel, je ne les conseille que dans des montages d’investissement spécifiques. Pour savoir si cet investissement est idéal pour votre situation je reste à votre disposition pour réaliser votre étude patrimoniale.
Le premier investissement locatif locatif en Nue-Propriété
Le dispositif fiscal Nue-Propriété est, certes moins connu que la loi en Pinel, mais peut convenir à vos objectifs. Grâce à cette loi, vous pouvez obtenir un patrimoine à moindre prix. Cependant, il est soumis à une condition. Le prix du votre bien immobilier doit valoir au moins 40 % du prix normal du logement et ce pendant 15 ans. Cela dit, le loyer sera fixé en fonction du prix du logement et de la durée du bail.
En temps normal, la loi Nue-Propriété est réservée aux épargnants. Pour les cas exceptionnels tels les investisseurs expatriés, cette solution de défiscalisation est intéressante. Pour profiter pleinement de ce dispositif, vous devez d’abord avoir des revenus mensuels et annuels stables.
Le premier investissement locatif en Censi-Bouvard
Ce type d’investissement peut se faire sur le moyen ou long terme. Il vous permet d’acquérir un logement meublé ou non, neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Dans le cas d’un local meublé de type commercial, le taux d’imposition sera de 11 %.
Lorsqu’on parle d’investissement sur le dispositif Censi-Bouvard LMNP, il se concentre sur les locaux meublés à titres professionnels. Les frais de votre achat seront remboursés par les versements locatifs et les frais de réduction de vos impôts. Par ailleurs, pour profiter un maximum de ce dispositif fiscal, il d’abord avoir un revenu stable.
Vous devez être capable de faire une demande de crédit immobilier à hauteur de 90 000 €. Vous devez cibler des locaux professionnels meublés.
Parallèlement, vous devez être capable d’engranger 200 € pendant 20 ans.
Le premier investissement locatif en LMNP Amortissement
La loi en LMNP Amortissement s’applique généralement aux personnes souhaitant combler leurs futures retraites et éventuellement avoir un patrimoine. À l’instar de l’investissement locatif en Censi-Bouvard LMNP, vos futurs logements doivent être strictement meublés et éligibles par ce dispositif fiscal.
Le statut LMNP est à l’heure actuelle l’un des préférés des investisseurs. J’ai détaillé tous les éléments de ce statut dans un article : tout-savoir-sur-le-statut-lmnp
Avec l’arrivée de la nouvelle réforme « CAP 2022 », il faudra suivre l’actualité car la réglementation du statuts LMNP risque d’évoluer.
L’une des nombreuses prérogatives de ce dispositif est que vous pouvez combler vos revenus grâce à un amortissement de 90 %. Lorsque votre remboursement prend fin, vous pouvez obtenir les différents revenus locatifs sans pour autant être contraint de payer des taxes.
En outre, pour jouir de ce dispositif fiscal, vous devez avant avoir un projet d’investissement à long terme comme la location. Vous devez, par la même occasion être tout à fait autonome financièrement en ce qui concerne l’achat de votre futur logement locatif et la demande de crédit immobilier.
Afin d’assurer vos arrières, vous devez être capable d’assurer une épargne à la hauteur de 250 €.
Pourquoi investir dans un immobilier locatif ?
Un investissement locatif d’un bien immobilier permet de lever un maximum de revenus pour bâtir un patrimoine.
Ce type d’investissement est intéressant au regard des avantages fiscaux. En fonction des objectifs que vous vous êtes fixés, soyez sûrs qu’un dispositif fiscal vous sera accordé. Investir dans l’immobilier locatif vous permet non seulement de créer un patrimoine, mais grâce aux versements locatifs, vous pouvez rembourser votre banque.
Si votre objectif est de préparer votre retraite, j’ai également rédigé un article dédié à l’investissement immobilier afin de préparer votre retraite.
Comment réussir un premier investissement locatif ?
Un investissement d’ordre locatif est un projet bien ambitieux. De ce fait, il existe quelques procédés pour atteindre votre objectif. Vous allez alors prendre en compte :
- L’emplacement géographique
- Être conscient de la portée du projet
- Savoir segmenter l’investissement
- Définissez les caractères du bien immobilier dans lequel investir
- Investissement immobilier locatif dans l’ancien
- Sélectionnez votre type de bien immobilier locatif
- Déterminez pourquoi vous investissez dans l’immobilier locatif
- La défiscalisation
- Avoir un bon locataire
- Soumettre une garantie sur l’investissement locatif
L’emplacement géographique et étude du marché
La loi de l’investissement immobilier stipule qu’il est primordial de choisir un emplacement adéquat pour débuter son affaire. À cet effet, vous devez choisir un endroit propice où vous pouvez fructifier vos revenus.
De préférence, choisissez les endroits où la vie y est bien animée comme la forte concentration de population, la fluctuation des transports en commun, abondance d’infrastructures commerciale. Pour ce qui est de l’étude de marché, tournez-vous vers les petites annonces de location. Voyez les tarifs des logements. C’est aussi une façon d’avoir une idée sur votre loyer. Voyez entre autres choses ce que les gens recherchent le plus, à part le confort personnel.
Plus votre logement sera à proximité des grandes sociétés, plus vous aurez des chances de conclure une location sur le moyen ou long terme.
Egalement bon à savoir, le service public a mis en place un simulateur de zone tendue. cela vous permet de savoir si il y a des encadrements de loyer ainsi que des préavis à durée de 1 mois.
Être conscient de la portée du projet
Lorsqu’on parle d’investissement, il n’est pas question de sentiments. Expliquer autrement, vous devez être objectif tout au long de votre projet. A priori, vous envisagez de faire un investissement locatif dans le but qu’il soit rentable. Dans cette optique, il est important de privilégier les zones à forte demande, même si les prix sont coûteux.
Savoir varier investissement locatif
Au lieu de penser à investir toutes vos économies dans une grande propriété, pensez plutôt à un immeuble ou à de petites surfaces morcelables. De cette manière, il sera plus facile de gérer les rentrées d’argent en cas de litiges comme les loyers impayés.
De plus, ce système de diversification vous aidera non seulement rembourser votre emprunt à la banque et régler à l’amiable vos problèmes avec votre locataire.
Définissez les caractères du bien immobilier dans lequel investir
Il est important de définir les caractéristiques du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir. En effet, chaque type de bien a ses propres avantages et inconvénients. Il faut donc faire le point sur ce que vous recherchez afin de trouver le bien qui correspond le mieux à vos besoins. Voici quelques questions à vous poser :
- Souhaitez-vous investir dans un appartement ou une maison ?
- Le bien doit-il être meublé ou non-meublé ?
- Quel type de bail est envisageable pour le bien (bail étudiant, bail commercial, etc.)?
- Le bien se situe-t-il dans une zone géographique précise ?
Une fois que vous avez répondu à ces questions, il vous sera plus facile de cibler les biens immobiliers qui correspondent à vos critères et ainsi faire le choix de votre premier investissement dans l’immobilier locatif en toute connaissance de cause.
Investissement immobilier locatif dans l’ancien
L’investissement immobilier locatif est une excellente manière de se constituer un patrimoine. Toutefois, il convient de bien choisir son investissement en fonction de sa situation personnelle et financière. Si vous êtes à la recherche d’un premier investissement locatif, l’immobilier ancien peut être une bonne option. En effet, les prix des biens immobiliers anciens sont généralement moins élevés que ceux des biens neufs, ce qui vous permettra d’investir dans un bien plus grand ou dans un quartier plus central. De plus, les travaux de rénovation peuvent être déduits des impôts, ce qui réduira votre imposition sur le revenu. Néanmoins, il convient de bien choisir son bien pour éviter les mauvaises surprises. Privilégiez les biens situés dans des quartiers recherchés et bien desservis par les transports en commun, car ils seront plus faciles à louer. De même, veillez à ce que les travaux à effectuer ne soient pas trop importants pour éviter de grosses dépenses. Enfin, pour un investissement réussi, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel de l’immobilier qui saura vous conseiller et vous accompagner dans votre projet.
Sélectionnez votre type de bien immobilier locatif
Voici quelques éléments à prendre en compte pour choisir le bien qui conviendra le mieux à votre premier investissement dans l’immobilier locatif.
– Appartement : les appartements sont généralement plus faciles et moins coûteux à entretenir que les maisons. Ils sont également plus adaptés aux emplacements urbains ou aux zones densément peuplées. Cependant, les loyers des appartements peuvent être moins élevés que ceux des maisons, en particulier dans les grandes villes.
– Maison : les maisons offrent généralement plus d’espace et de potentiel de profit que les appartements. Elles sont idéales pour les investissements locatifs dans les zones suburbaines ou rurales, où les loyers sont généralement plus élevés. Cependant, les maisons nécessitent généralement plus d’entretien et de travaux que les appartements, ce qui peut augmenter vos coûts d’investissement.
– Immeuble de rapport : les immeubles de rapport sont généralement composés d’un ou plusieurs appartements, chambres ou studios, qui peuvent être loués pour générer des revenus supplémentaires. Cependant, ils nécessitent généralement un investissement initial important et une gestion des locataires minutieuse. Les immeubles à rapport ont également tendance à offrir des loyers plus élevés que les autres types de biens immobiliers locatifs.
Déterminez pourquoi vous investissez dans l’immobilier locatif
L’immobilier locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Toutefois, il convient de bien réfléchir avant de se lancer dans cet investissement. En effet, il faut déterminer les raisons qui vous poussent à investir dans l’immobilier locatif. Est-ce pour obtenir des rendements élevés ? Pour constituer ou diversifier votre patrimoine ? Pour préparer votre retraite ? Une fois que vous avez répondu à ces questions, vous pourrez choisir le type d’investissement locatif qui vous convient le mieux.
La défiscalisation
Par rapport à l’investissement locatif, l’idéal est de choisir un dispositif fiscal qui sera combler vos besoins. Seulement, n’oubliez pas que vous vous engagiez sur un projet à long terme. D’ailleurs, c’est ce type de projet préféré des dispositifs fiscaux. Bien qu’il existe de nombreuses défiscalisations fiscales en fonction de vos objectifs, l’investissement en Pinel reste le plus approprié. En effet, votre réduction d’impôt s’étalera sur plusieurs années.
Avoir un bon locataire
Il est vrai que de nos jours qu’il n’est pas facile de trouver le locataire idéal. Pourtant, avec un peu de recherche et d’investigation, vous finirez toujours par trouver chaussure à vos pieds.
En conséquence, lorsque vous avez des appels de gens intéressés par votre logement, demandez toujours une entrevue physique.
Sur place, vous pouvez lui demander des pièces justificatives sur ses revenus mensuels, sur ses habitudes.
Soumettre une garantie sur l’investissement
En cas de loyers impayés ou de dégradation de votre bien immobilier, vous serez couvert par la Garantie Locative. Vous aurez le choix entre une assurance classique ou l’assurance universelle qui couvre tous les risques locatifs.
Pour conclure, choisir un dispositif fiscal pour un investir dans bien de location se fait scrupuleusement. En effet, il ne suffit pas de regarder les avantages fiscaux qu’offrent les dispositifs. Il faut avant tout voir la qualité du bien en question. Il faut aussi voir les objectifs derrière le projet.
Comptez-vous vous enrichir ou faire des économies ? Autre information importante, ne laissez pas votre affect interférer dans les choix.
Besoin de conseils personnalisés ? N’hésitez pas à réserver à me contacter et je répondrai à vos questions.
Vincent
